[전문가 컬럼]양도세·취득세 완화. 서울 아파트시장 살릴 수 있나?

2011년부터 지속되어온 우리나라 주택시장의 침체 문제는 서울 등 수도권지역 아파트가격 하락이 문제가 된다. 2010년 이후 지방 아파트시장의 경우에는 지속적인 가격 상승이 이루어지고 있기 때문이다.
이와 같은 주택시장 침체 문제를 해결하기 위하여 정부에서는 2013년 말 양도소득세 중 다주택자에 대한 중과세 제도를 폐지하였으며, 주택 매매에 대한 취득세도 대폭 감면하였다. 이와 같은 정부의 정책에 따라 2014년에는 서울 주택시장이 다시 회복될 것이라고 기대하는 사람도 많으며, 일부 전문가들의 경우에는 주택시장의 회복을 넘어 과열을 우려하고 있기도 한다.

본 연구에서는 이와 같은 주택 관련 세금 감면 정책으로 인해 서울 아파트시장을 회복시킬 수 있을 것인지에 대해서 검토해보기로 한다. 본 연구에서 연구의 범위를 우리나라 주택 시장 중 서울의 APT시장으로 한정하는 것은 과거의 시장 패턴을 감안할 때 아파트가격 상승은 단독주택이나 연립주택 등 다른 주택시장의 회복을 이끌었으며, 서울주택시장이 활성화 되면 뒤이어 경기도와 인천지역, 그리고 6대 광역시 지역의 주택 시장 활성화가 뒤이어 나타나는 패턴을 보이고 있기 때문이다.

서울 아파트시장이 3년간의 침체를 벗어나 활성화 될 수 있는지 여부를 확인하기 위하여 과거 서울 APT시장이 2～3년 이상의 장기 침체에서 회복된 시점의 세금 수준과 시장 환경을 현재(2014년 1월)와 비교하여 분석하고, 이를 근거로 서울 아파트시장의 회복 가능성 여부를 판단하기로 한다.

서울시의 아파트가격 관련 통계가 작성된 1986년 이후의 통계를 분석한 결과 장기 침체 이후에 아파트가격이 본격적인 상승세로 돌아선 시점으로는 1988년과 2002년을 들 수 있다(다음의 <표 3> 아파트 가격 변동률 참조).

2014.1.1. 개정된 소득세법의 양도소득세 세율과 이들 시기와의 양도소득세 세율을 비교 분석한 결과는 다음의 <표 1>과 같다. 표를 보면 1가구 2주택 이상의 다주택자에 대한 양도세 중과세가 폐지된 2014년 현재의 양도세율은 1988년보다는 낮으나 2002년보다는 다소 높은 것을 알 수 있다. 다만, 1988년이나 2002년에는 아파트 양도세를 실제 거래가격보다 20%～30% 이상 낮은 국세청기준시가를 기준으로 계산하였으나, 2006년 실거래가 신고제도 도입으로 인해 현재는 실거래가격을 기준으로 양도소득세를 산정함에 따라 2014년도의 양도소득세 부담은 금번 감세 조치에도 불구하고 1988년이나 2002년보다 오히려 높은 수준으로 봐야 할 것이다.

다만, 2005년부터 적용되어온 다주택자 양도소득세 중과세 제도를 폐지됨에 따라 일부 주택투자자의 경우에는 아파트 투자 환경이 상당히 개선된 것으로 생각하고 투자시장 참여 가능성이 높아진 것으로 판단할 가능성도 배제하지 못한다.

다음의 <표 2>는 “지방세법”에 규정된 취득세 세율을 시기별로 비교한 것이다. 참고로 2011년 “지방세법”이 전면 개정되면서 종전의 취득세와 등록세가 취득세로 통합되었으므로, 표에서의 1988년과 2002년의 취득세율은 당시의 취득세율과 등록세율을 합산한 것이다.

시기별 취득세율을 비교한 결과에 따르면 2014년 현재 APT 취득세율은 1.0%부터 3.0%까지로 종전의 5.0% 보다 크게 낮아진 것으로 보인다. 그러나 1988년 당시 시장에서 취득세는 실제 거래가격의 10%～20% 수준에 불과한 지방세과세시가표준액을 기준으로 계산되는 것이 관행이었으며, 2002년에는 토지의 경우 공시지가를 적용하였으나 건물의 경우 종래와 같이 지방세과세시가표준액을 적용하였다. 그러나 현재는 취득세는 실거래가격을 기준으로 계산하는 것이 일반화 되었으므로 2014년 현재의 취득세 수준은 6억 미만의 아파트매매의 경우 2002년과 유사하거나 약간 낮은 정도로 볼 수 있을 것이다. 또한 매매가격이 6억 원을 초과한 아파트의 경우에는 당시보다는 높은 수준의 취득세를 부담해야 할 것이다.

다만, 상기 양도세에 대한 점검에서와 같이 2006년 이후의 높은 수준의 취득세율이 상대적으로 낮아짐에 따른 투자 환경 개선 효과는 기대할 수 있을 것이다.

한편 2006년 실거래제도 도입 이후 정부에서는 총 8회에 걸쳐 1가구1주택자에 대한 한시적인 취득세 감면 정책을 펼쳤으며, 취득세 감면 기간 동안에는 아파트 거래량이 증가하고 가격 하락 추세가 진정된 것으로 나타났다. 그러나 이와 같은 효과는 한시적인 감면 기간 동안 아파트를 취득하려는 수요가 집중된 일시적인 효과에 불과한 점도 있다는 점을 감안할 때, 이번 취득세의 영구 감면 조치로 인해 아파트가격이 반드시 상승할 것으로 보기는 어려울 것이다.

3. 서울 아파트시장 환경 분석

다음의 <표 3>은 서울 아파트시장과 관련된 시장 내부 환경과 주요 거시경제 환경을 분석한 것이다. 서울지역 아파트시장의 경우 작년 12월 16일에 기고한 “권역별 아파트 시장 특성에 따른 2014년도 시장 전망” 칼럼에서와 같이 전세가격비율(아파트가격 대비 전세가격 비율)과 광의의 통화량(M2), 금리와 비례하는 것으로 나타났으므로, 각 시기별 이들 환경 요인들을 비교한 것이다. 비교 분석한 결과에 따르면 2013년 말 서울시 아파트의 전세가격비율은 63.2%로서, 서울지역 아파트가격이 27%나 상승한 2002년의 수준(63.6%)과 유사한 것으로 나타났다. 또한 2013년 말 시장금리(국고채(3년) 금리)는 2.8%로 2002년(5.8%) 보다 더 낮은 수준이다. 한편 주택투자 시장과 대체시장을 형성하는 주가지수 상승률 역시 2013년말 현재 1980년대 말이나 2000년대 초반과 유사한 추이를 보이고 있음을 알 수 있다.

반면에 경제성장률의 경우에는 과거 호황기에 비해 매우 낮은 수준임을 알 수 있다. 다만 상기 칼럼에서 분석한 결과에 따르면 2007년부터 2011년까지는 서울지역 아파트가격 상승률에 경제성장률이 미치는 영향은 크지 않은 점을 감안할 때, 2014년 초 현재 서울 아파트시장과 관련된 거시 환경은 시장 회복을 기대할 수 있을 정도로 성숙해 있음을 알 수 있다.

기타 서울 아파트시장과 관련된 주요 환경을 보면 2007년 서울 아파트시장의 가격 상승세를 일시에 차단시킨 DTI규제의 경우 2012.7.26.에 강남 3구의 주택투기지역 지정 해제로 인해 현재 적용되지 않고 있으나, 향후 서울 아파트시장이 과열될 경우 언제든지 투기지역으로 재지정 될 수 있다는 점에서 DTI규제는 아직도 서울 아파트시장의 부정적 환경으로 남아 있으며, 분양가상한제나 재건축개발이익환수제 등 아파트시장에 대한 규제가 아직도 지속되고 있는 점은 서울 아파트시장에 나쁜 영향을 미칠 수 있을 것이다.

기타 최근 연구에 따르면 은퇴자의 경우 은퇴 초기에는 오히려 주택의 규모를 증가시키는 경향이 많으나, 65세 이상 은퇴자의 경우 주택의 규모를 감소시키는 경향이 많은 것으로 나타났다. 우리나라 베이비부머를 1955년생부터 1974년생까지로 볼 경우 초기 베이비부머가 주택의 규모를 축소하기 시작할 시기(65세가 되는 시기)인 2019년이 얼마 남지 않은 점은 시장에 부담으로 작용할 수 있을 것이다. 또한 우리나라 인구 중 자산 보유력이 높은 은퇴자 비율이 상대적으로 높아지고 있으며, 이들의 경우 보수적 투자성향을 보이고 있는 점을 감안할 때 서울주택시장의 사회적 환경은 양호하지 못한 것으로 볼 수 있다.

이와 같은 다양한 분석 결과를 정리해보면 2014년 양도세와 취득세 완화 조치는, 이들 세금이 완화되더라도 주택투자자가 부담해야 하는 조세의 수준은 과거 호황기보다 낮아졌다고 볼 수 없으나, 2007년 이후 서울아파트가격 시장 회복의 주요한 걸림돌로 보고 있는 조세 환경의 개선이라는 측면에서 서울 아파트시장의 회복에 기여할 수 있을 것으로 판단되었다.

한편 서울 아파트시장에 큰 영향을 미치는 전세가격비율이나 총통화량(M2), 시장금리, 주가상승률 등 주요한 환경을 점검한 결과 서울 아파트시장의 거시 환경은 양호한 편인 것으로 분석되었다.
반면에 DTI규제, 분양가상한제, 베이비부머 은퇴 등의 주요 환경은 서울 아파트시장의 회복에 걸림돌이 될 수 있을 것으로 분석되었다.

이러한 분석 결과를 종합해볼 때 금번 양도세와 취득세 완화 조치는 얼어붙은 서울 아파트시장을 녹일 수 있는 주요한 요인을 작용할 수 있을 것으로 판단된다. 다만 아직도 서울지역 아파트 가격 수준이 매우 높고 소득 양극화의 영향으로 실수요자 계층이 두텁지 못한 한계가 있는 점, 혁신신도시나 세종신도시로의 고급인력 유출 현상 등을 감안할 때 2014년 서울 아파트시장은 3년간의 하락세를 벗어나 회복세로 돌아 설 수 있을 것이나, 특별한 환경 변화가 없는 한 과거와 같은 호황을 기대하기는 어려울 것으로 판단된다.