[전문가 컬럼]2014년도 부동산 시장의 봄은 오는가?

최근 거래량 증가와 각종 통계의 호전으로 부동산 시장이 살아나고 있다는 기대감이 고조되고 있다. 낙관적인 언론기사가 많아지면서 부동산 활성화에 대한 기대감이 증가하면서 부동산 시장이 꿈틀대고 있다. 과거에 비해 긍정적이고, 낙관적인 언론기사가 많아 진 것만으로도 달라진 분위기를 알 수 있다.

지금의 분위기가 반짝 효과에 그칠지, 아니면 어느 정도 지속될지는 그 누구도 장담할 수 없다. 특히, 부동산 시장의 특성상 여러 요인들이 복합적으로 작용 하고, 언제 나타날지 모르는 돌발 변수로 인해 시장상황을 정확히 예상하기는 더욱 어렵다.

그렇지만 올해의 부동산 시장은 작년에 비해 비관적 요인보다 낙관적 요인이 많아지고, 부정적 요인보다는 긍정적 요인이 많아지는 등 과거의 모습과는 다른 양상을 보여주고 있다.

 

2014년 새해 들어 부동산 시장이 과거와는 다른 징후들은 보이고 있는데, 새해 들어 나타나고 있는 징후 들은 과거 연초마다 발표되던 기대감이 실린 전망과는 다른 모습들이어서 주목을 받고 있다.

 

(1) 거래량 증가와 경매낙찰가율 증가
첫째, 거래량 증가와 경매낙찰가율 증가이다. 부동산 흐름을 판단할 때 근거로 삼는 대표적인 지표가 부동산 거래량과 경매낙찰가율 변화이다.

서울부동산정보광장에 따르면 올 들어 지난 19일까지 서울지역에서 거래된 아파트는 2,592건으로 지난해 같은 기간 1,134건의 두 배를 넘어섰으며, 전국적으로 3,612건으로 지난해 같은 기간 2,096건보다 증가하였다고 발표하였다.

또한 닥터아파트는 전국 부동산 중개업소 416곳을 대상으로 1월(12월 16일~1월 16일) 주택시장지수를 조사한 결과, 1월 주택시장지수는 전월 대비 13.5포인트 상승한 88.1을 기록했다고 19일 밝혔다. 가격전망지수는 지난해 12월(108.3)에 비해 14.3포인트 상승한 122.6을 기록했는데, 이는 2011년 3월(128.4) 이후 34개월 만에 최고치다.

그리고 매일경제신문에 따르며 수도권 아파트 낙찰가율은 금융위기 여파로 경매가 활발했던 2011년 6월 80.4%부터 지난해 9월까지 줄곧 70%대에 머물렀으나, 지난해 10월(82.1%) 정부의 부동산 대책 등 영향으로 80% 선을 회복한 뒤 11월 81.6%, 12월 81%로 3개월 연속 분위기를 유지하고 있다.

 

둘째, 부동산 규제완화이다. 지난 이명박 정부 때부터 시장 활성화를 위한 부동산 정책들이 추진되었으나, 주요 정책들이 입법화 과정에서 제외되면서 시장에는 큰 영향을 주지 못했다. 그러나 지난해 여야 합의로 취득세 영구인하, 다주택자 양도세 중과 폐지, 수직증축 리모델링 허용 등 시장에 영향을 미칠 수 있는 대책들이 통과되어 시장의 기대감이 한층 높아지고 있다. 뿐만 아니라 무주택 서민들의 내 집 마련 지원을 위해 초 저금리(2.8~3.6%) ‘내 집 마련 디딤돌대출‘까지 출시되는 등 금융지원도 강화되고 있다.

 

셋째, 지속적인 전세가율 상승이다. 지난 1년간 서울 아파트 전세가격의 오름폭은 평균 2,645만원으로 일반 직장인의 연봉 상한선을 훨씬 뛰어넘고 있다. 1월 현재 전국 아파트의 매매가 대비 전세가 비율은 66.4%, 수도권 아파트의 전세가율도 62.1%로 주택가격이 급등했던 2000년대 초반 수준을 웃돌고 있다. 이 같은 상승세가 지속된다면 올해에는 전세가율이 전국 70%, 수도권 65% 수준에 근접할 것으로 전망되며, 올 봄이 지나면 전세가격 상승에 부담을 느낀 실수요자들이 매매시장으로 움직일 것으로 예상된다.

 

넷째, 경기회복에 대한 기대감이다. 한국은행에 따르면 우리나라는 내수를 중심으로 경제가 성장해서 경제성장률이 작년 2.8%에서 금년 3.8%로 약 1%포인트 증가할 것으로 예측하고 있다. 또한 지난 해 경상수지흑자 690억 달러로 사상최대를 기록하였으며, 최근 상승국면으로 접어든 흐름으로 볼 때 올해도 무역경기는 상승세를 이어갈 것으로 예측되고 있다.

 

다섯째, 부동산 상승에 대한 전문가들과 국민들의 기대심리가 살아나고 있다. 국토연구원은 2014년 주택매매가격은 경제성장률 상승 등 경제여건 개선과 부동산시장 정상화 정책 효과의 가시화로 전국 1.3%, 수도권 1.5% 상승할 것이라고 전망하였다.

부동산써브가 전국 회원 중개업소 공인중개사 425명을 대상으로 ‘2014년 분양시장 전망‘ 설문조사를 실시한 결과 전국 공인중개사 10명 중 4명은 2014년 분양시장이 작년보다 좋아질 것으로 전망했다. ‘올해 분양시장 전망‘에 대한 질문에 응답자 425명 중 42.6%(181명)가 ‘수도권, 지방 모두 작년보다 나아질 것‘이라고 응답해 분양시장을 긍정적으로 보는 응답자가 가장 많았다.

닥터아파트가 6~10일 만 20세 이상 닥터아파트 회원 중 올해 주택구입 예정자 334명을 대상으로 설문조사를 한 결과, 올 주택 구입 시기에 대해 4분기(10~12월)가 27.5%로 가장 많았고, 3분기(7~9월)가 22.7%로 뒤를 이었다. 즉, 3, 4분기를 합쳐 50.2%를 차지해 절반이상이 하반기에 주택을 구입할 계획이라고 응답하였다. 집값이 언제 바닥을 칠 것인지를 묻는 질문에는 ‘이미 바닥을 쳤다‘가 34.7%로 가장 많았으며, 이어 2분기(14.3%), 1분기(11.3%), 3분기(8.3%) 순 이었다

 

최근 분위기만을 근거로 부동산 시장을 속단하기는 이르며, 긍정적 ․ 낙관적 요인에 못지않게 부정적․ 비관적 요인들도 여전히 상존하고 있다.

 

첫째, 사회구조 변화에 따른 공급 과잉론 이다. 주택보급률이 이미 100%를 넘어선 상황에서 인구감소와 고령화 등의 영향으로 수요가 감소하고 주택이 남아 돈다는 점이다. 또한 급증하고 있는 1~2인 가구의 수요를 고려하여 도시형생활주택, 오피스텔 등 소형주택을 대량공급 하였으나, 이들이 과잉 공급되어 있다는 것이다. 그리고 올해 아파트 입주 물량도 작년보다 7만 6000가구 많은 28만 5000가구가 예정돼 있어 집값 하락을 유도할 수도 있다는 점이다. 그러나 수도권은 8만 8000가구에서 9만 5000가구로 많이 늘어나진 않을 것으로 예상된다.

 

둘째, 가계부채의 증가이다. 1000조원을 넘어선 가계부채는 소비 위축으로 인한 내수침체 장기화 및 경기악화 등으로 이어질 수 있다. 지난 연말 통계청이 전국 2만 가구를 조사한 결과 가구당 평균 부채는 5,800여만원에 달했으며, 이중 50%는 거주 주택을 포함해 부동산을 마련하기 위해 대출을 받은 것으로 나타났다. 가계부채는 경기하락이나 금리인상과 같은 변수가 나타날 경우 한국 경제에 큰 타격을 줄 뇌관임에 틀림없다.

 

(3) 국내외 돌발 변수의 발생
셋째, 국내외 돌발 변수의 발생이다. 국내적으로는 북한문제가 거론되고 있는데, 북한의 3차 핵실험 또는 돌발 군사행동 등으로 한반도에 긴장감이 고조되면 국내 부동산 시장을 영향을 받을 수밖에 없을 것이다. 국외적으로는 미국의 양적완화 축소, 엔저에 따른 수출 감소와 경기악화, 신흥국 성장둔화 등이 부정적 요인으로 지적되고 있다.

 

넷째, 금리인상 가능성 이다. 금리인상은 가계부채 1000조 시대에 주택시장에 큰 악재가 될 수 있다. 그러나 금융권에서는 올 4분기에 금리인상을 점치는 전망이 많으며, 올해 1~2차례 금리인상이 단행되더라도 올해보다는 내년 또는 내후년 주택시장에 영향을 줄 가능성이 크다고 보고 있다.

지난 연말부터 지금까지의 흐름을 보건데 2014년도 부동산 시장을 과거와는 분명히 다른 양상을 보여주고 있다. 즉, 지난해까지는 부정적 요인이 더 우세하였으나, 올해에는 긍정적 요인이 더 우세하게 작용하고 있다.

취득세 영구인하, 다주택자 양도세 중과폐지, 수직증축 리모델링 등의 규제완화와 지속적인 전세가격 상승이 부동산 시장에 큰 영향을 주고 있으며, 이에 영향을 받아 거래량이 증가하고, 경매낙찰가율이 증가하는 등 분위기가 좋아지고 있다고 볼 수 있다.

뿐만 아니라 경기회복에 대한 기대감과 부동산 상승에 대한 기대심리가 상당히 높아진 점은 작년과는 큰 차이점이라고 할 수 있다.

2014년 부동산 시장은 돌발 변수라는 악재를 만나지 않는다면 따뜻한 봄을 맞이할 가능성이 높다. 그러나 언제 돌발 변수라는 태풍이 몰아칠지 알 수가 없다. 지금으로서는 돌발 변수라는 큰 악재가 나타나지 않기를 바랄뿐이다.