기존의 주택정비는 주택과 주거지역을 모두 허물고 다시 건축하는 전면철거형 정비 방식이 주를 이루었다. 전면철거형 정비방식은 물리적 공급과 사업성 극대화라는 장점을 가지고 있고, 그동안 도시 주거지 문제를 해결하는 효과를 거두었다는 평가다. 그러나 아파트 위주의 공급으로 지역 특성 획일화, 지역공동체 와해 및 원주민 재정착 어려움, 저소득층 대상 저층주거지의 감소로 인한 개발난민 발생 및 기존 세입자의 주거불안 등 전면철거 방식으로 인한 많은 갈등과 문제점도 양산되었다. 또한, 최근에는 사업 실행 찬반에 대한 갈등 고조, 사업실현의 불투명 등으로 다수의 정비구역이 해제되고 있는 실정이다. [전국 123개 (2012년 : 41개, 2013년 : 82개) 정비구역 해제]
이러한 정비해제구역에는 노후･불량주택이 산재해 있고, 가로등, 주차공간, 방범시설 등 기반시설이 부족한 상황이어서 장기간 방치 할 시 슬럼화 될 우려가 있어, 후속정비가 필요한 실정이다. 이에 따라 정부는 정비해제구역에 대한 후속정비 대안으로 지역적 특성과 매력을 살린 보전과 재생 개념의 정비 방식을 확대 시도하고 있으며, 그 중 하나가 ‘주거환경관리사업’이다.
주거환경관리사업은 노후된 저층주거지를 대상으로 전면 철거 후 건설하는 방식이 아닌 기존 거주지를 보전하면서 생활가로 정비, 공원 및 주차장 확보, 안전시설 설치, 도서관, 마을회관, 어린이집 등 복지시설 설치 등 기반시설정비를 통해 주거환경을 개선하는 사업이다. 이 사업의 가장 큰 특성은 계획 결정 등 사업 진행의 전반에 걸쳐 지역 주민이 주도하고 전문가, 지자체가 서로 협력하여 사업을 진행한다는 점이다. 주민들이 해당 지역에 살면서 느꼈던 기반시설 부족 등의 불편에 대한 개선을 요구하게 되면 전문가 집단이 이를 계획화하고, 공공의 예산으로 마을에 필요한 기반시설을 정비･설치하게 된다. 이 사업을 통해 우리 마을에 부족한 주차공간이 해결되고, 운동시설, 방범용 CCTV, 산책길, 공원 등이 조성되는 것이다.
<그림 1> 주거환경관리사업 개념
그리고 주택정비는 주택소유자의 자발적 개량에 의해 이루어진다. 주거환경관리사업구역 내 주택소유자가 자신의 주택을 개량하거나 신축을 원할 경우 주택개량 상담창구와 저리의 융자지원을 받을 수 있다. 소유자는 주택개량상담창구를 통해 주택개량 범위 및 방식, 개량비용 등을 건축전문가에게 상담받을 수 있다. 대부분의 주택소유자는 주택개량 및 신축에 대한 전문지식이 부족한데, 주택개량상담 창구를 통해 시공방식, 개량･신축 비용 등의 신뢰할 만한 주택개량관련 전문 정보를 얻을 수 있는 것이다. 또한, 리모델링 등의 주택개량일 경우 단독은 최대 4000만원, 다가구･다세대는 가구･세대 당 최대 1,750만원을 연1.5%의 저리로 융자 받을 수 있고, 신축일 경우는 단독은 최대 8,000만원, 다가구･다세대는 가구･세대 당 최대 3,500만원을 연1.5%의 저리로 융자 받을 수 있다. 그리고 맞벽, 합벽 허용이 가능하기도 하고, 리모델링활성화구역일 경우 연면적의 30%이내에서 증축도 가능하다.
<표1 > 주거환경관리사업 주택개량 지원
물론, 노후 된 자신의 집을 처분하지 않고, 자기자본을 투자하여 개량하는 것이 부담으로 다가오고, 크게 필요성을 느끼지 못할 수 도 있다. 또한 공사기간 중 월세 등의 임대수입을 얻을 수 없고, 소유자가 실제로 거주하고 있던 경우에는 공사가 완료 될 때 까지 임시거처를 마련해야 한다는 불편함도 있을 수 있다. 하지만 장기적으로 바라보면 다르게 생각 할 수 있다.
자신의 주거지역 환경이 개선된다는 점을 생각해 보자. 주거환경관리사업의 기반시설정비에 의해 마을 진입로가 개선되고, 주차공간의 확보로 인해 통행에 불편을 주던 갓길불법주차 차량도 사라지고, 방범CCTV설치로 보안강화, 마을 휘트니스센터 건립, 쌈지공원 조성 등 마을의 주거여건이 크게 개선된다. 이러한 기반시설 정비는 자신이 소유한 주택의 가치를 높이는 것에 크게 한 몫을 하게 될 것이다. 여기에 주택개량이 더해진다면 본인의 주거편리 뿐 만 아니라 주택의 가치를 더욱 높게 할 수 있을 것이다. 주택개량 공사기간 동안 한시적으로 임대수입을 얻을 수 없었지만, 공사 후 상승한 가치만큼 임대수입을 더 얻을 수 있고, 향후 처분 하다라도 자신의 주택이 더욱 높은 가치로 평가 될 것이다. 그러므로 주거환경관리사업 구역 내 자발적 주택개량은 소유자에게 큰 의미가 있는 것이다.
이렇듯 주거환경관리사업은 기존의 전면철거방식을 대체할 새로운 수복형 정비사업으로서 그 효과를 기대할만 하다. 다만, 새로운 주택정비방식으로서 자리매김을 하기위해 크게 다음 세 가지를 제안해 본다.
첫째로 주택개량 융자지원이 확대되어야 한다. 주거환경관리사업을 통한 주택정비는 소유자의 자발적 개량방식으로 이루어지고 있으므로, 소유주에 대한 주택개량 비용 지원은 주거환경관리사업을 통한 주택정비 효과에 있어서 매우 중요한 부분이다. 현재 다수의 정비구역이 해제 되고 있는 추세를 감안해 보면 향후 후속정방안으로 주거환경관리사업 구역이 늘어날 가능성이 높고, 이에 따라 그만큼 주택개량 융자 수요가 점점 크게 증가할 것으로 예상된다. 따라서 지자체의 주택개량 융자지원 예산규모 확대 및 재원 확보 방안 등이 강구되어야 한다.
두번째로 필요시 공공이 직접적으로 주택을 정비하는 방안도 마련되어야 한다. 주거환경관리사업구역 내 개량대상 주택소유자가 주택개량을 원하여도 공사비용의 경제적 부담에 의해 개량이 불가능할 경우 해당 지자체가 직접 해당 주택을 개량하는 방안이 마련 될 필요가 있다. 주택재개발/재건축 해제 지역 등 노후･불량주택이 밀집한 사업구역의 경우 노후･불량주택이 소유자의 자발적 개량 불가능에 의해 그대로 방치 될 경우 슬럼화 등의 문제를 야기할 위험이 있기 때문이다. 이럴 경우 현재 정부가 추진하고 있는 행복주택 도입을 검토해 볼 만 하다. 소유주의 자가 개량이 불가능한 주택을 공공이 매입하여 행복주택으로 활용 한다면, 주거환경관리사업을 통한 주거환경 개선 효과뿐만 아니라 공공임대주택의 확보효과도 기대 할 수 있을 것이다.
세번째로 자발적 주택개량을 독려하기 위한 건축규제완화 방안도 검토 할 필요가 있다. 주거환경관리사업의 주택정비방식은 소유자의 자본을 이용한 자발적 개량이기 때문에 이를 유도하기 위해선 주택개량 시 소유자에게 이익이 보장되어야 한다. 사업구역 내에서 주택개량 시 소유자가 증축 등의 물리적 확장이 가능하다면, 이는 소유자의 주택가치 상승, 임대수입 증가 등으로 이어질 수 있으므로 소유자로 하여금 주택개량의 결정적 동기가 될 수 있다. 따라서 소유자의 적극적 주택개량을 유도하기 위해선 주택개량 시 소유자 이익이 보장되어야 하며, 이를 위해선 주거환경관리사업구역 내 주택개량 시 용적률, 건폐율 완화 등의 건축규제 완화 특례가 검토 될 필요가 있다.
주택정비 방식의 패러다임은 주택시장 상황의 변화, 주민들의 인식 변화 등에 의해 획일화된 대규모 전면철거방식에서 각 지역특성과 주민의 요구가 담겨진 소규모 수복형 정비방식(주거환경관리사업)으로 변화하고 있다. 다만 수복형정비 방식은 아직 해당지역 주민들에게 다소 생소할 수 있고, 전반적으로 사업에 대한 노하우도 그리 많지 않다. 앞으로 주거환경관리사업이 새로운 정비방식으로서 자리매김을 하기 위해선 지속적인 홍보뿐만 아니라 정부와 지자체, 정비업체, 전문가들의 꾸준한 모니터링, 우수사례 발굴, 지원체계 정비 등의 노력과 협력이 필요할 것이다.
