전세값 상승, 집값 하락 또는 상승?...‘이것’ 만이 아니다
다주택자 양도세 중과가 결국 폐지로 여야 간 합의됐다. 그렇다고 현재의 시장 분위기가 갑자기 살아나기에는 한계가 있을 듯하다. 이미 1년 단위로 유예를 거듭하며 사실상 시장에서는 유명무실한 제도로 인식됐기 때문이다. 그럼에도 작금의 폐지가 의미가 있는 것은 ‘지금’ 당장이 아니라 ‘앞으로’의 시장 여건에 영향을 줄 수 있는 긍정적인 요인의 변화로 파악되기 때문이다.
2013년 전세값은 약 6.3% 상승했다. 반면에 매매값은 지역 구분 없이 하락국면을 면치 못했다. KB국민은행 자료에 따르면 올해 들어 11월 말까지 서울 소재 아파트값은 1.83% 하락해 4년 연속 마이너스 행진을 이어갔다. 한마디로 매매값 하락 가능성에 따른 매매수요의 전세 및 대기수요로의 전환이 시장의 큰 흐름이었다. 사고 싶어도 더 떨어질 것 같아 살 수 없었고 팔고 싶어도 더 떨어지지 않아 팔지 못했다. 그렇게 하우스 푸어(house poor)와 렌트 푸어(rent poor)가 양산되었다. 전세값 상승으로 하우스 푸어보다는 렌트 푸어의 고통이 올 한해 더 심했다. 그런 지난한 2013년의 부동산 시장을 겪으며 우리는 무엇을 배웠을까? 그리고 그것을 통해 어떤 판단 기준으로 2014년을 맞아야 할까? 우리가 알고 가야 할 ‘이것’을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 자신의 시장에서 찾아라. 2013년 한 해를 마감하면서 서울과 수도권에는 가격 상승에 대한 기대감이 있는 반면 지방 시장은 하락 가능성이 예상된다. 예견되었지만 지극히 디커플링(de-coupling)적이다. 탈동조화, 앞으로는 그렇게 갈 수밖에 없다. 서울·수도권과 지방의 시장 여건이 다르고 서울 안에서 그리고 수도권 안에서도 지역별 하위시장(sub-market)에 따라 시장 여건은 상이할 수밖에 없다. 수직증축 리모델링이 가능하다고 해서 모든 지역 시장의 아파트 사업성이 좋아지는 것이 아니다. 그러니 다른 시장은 알지도 못한다. 알지 못하니 의사결정을 제대로 내릴 수 없다. 역설적으로 아는 시장, 자신의 시장에서 결정하는 것이 상책이다. 집을 사거나 전세를 구하더라도 아는 시장이어야 가격 조정 등의 ‘딜(deal)’을 원하는 대로 성사시킬 수 있다. 살던 곳이 여러모로 익숙하다. 모르는 곳이라면 이니셔티브로서의 주도권을 행사할 수 없을 뿐 아니나 오히려 제대로 된 물건을 소개받지 못한다.
둘째, 정책 방향을 읽어라. 국토교통부는 2014년 핵심 정책 방향으로 ‘주택시장 정상화’를 일찌감치 내걸었다. 올해 공유모기지 대출 도입과 다주택자 양도세 중과 유예 등 각종 부동산정책으로 침체된 시장이 반등할 계기를 마련했다면 내년에는 본격적인 시장 활성화를 도모하겠다는 것이다. 빚내서 집 살 것을 부추긴다는 지적에도 불구하고 주택구입 활성화를 위해 공유형 모기지 공급을 1만 5,000가구로 늘리고 생애 최초 등 주택기금 자금지원과 우대형 보금자리론의 대출요건·금리 등 일원화하는 통합정책 모기지도 출범시킨다. 뿐만 아니다. 주택청약제도를 개선해 인구·가구 구조 등 주택시장 환경변화에 따라 무주택자 중심에서 교체수요층, 다주택자, 법인, 임대사업자 등으로 확대 개편한다. 청약 범위를 여건 변화에 따라 확대한 셈이다. 내년에도 전월세 시장 안정은 중요한 정책과제다. BTL·리츠 등 사업모델을 다양화해 건설임대 시장에 민간의 참여를 확대한다. 사적 임대시장을 제도권 중심, 기관 중심으로 구조화하고자 하는 의지의 포석으로 풀이된다. 정부의 목표는 뚜렷하다. ‘거래 활성화’이다. 이를 위한 대책들이 지속적으로 강구될 수밖에 없다. 정책 방향을 읽어야 ‘집’을 살지 팔지, 전세로 갈지를 결정할 수 있다. 또한 정책을 알아야 나름의 ‘타이밍’을 결정할 수 있다는 말이기도 하다.
‘수도권 상승, 지방 하락?‘ ...가계부채, 슈바베지수 상승이 걸림돌
셋째, 대외 경제여건을 파악하라. 현재의 여건대로 라면 2014년도 서울･수도권의 집값은 완만한 상승세가 그리고 지방은 하락이 불가피할 것으로 보인다. 지방의 경우 분양시장의 호조로 입주물량이 많기 때문이다. 그런데 변수가 있다. 만약 대외 경제 여건이 좋아진다면 지방의 하락세가 미미할 수 있다. 아니 오히려 약세지만 반등 가능성도 배제할 수는 없다. 정부가 우리나라의 내년도 경제성장률 목표치를 3.9%로 잡았다. 세계 경제 성장세 확대, 정책효과 지속 등으로 2010년 이후 4년 만에 세계경제성장률(IMF, 3.6%) 전망을 상회하는 수치를 잡았다. 글로벌 경제위기의 진원지였던 미국, 일본 등 선진국은 강력한 양적 완화 정책을 비롯한 지속적인 경기대책에 힘입어 빠른 경제 회복세를 달성할 것으로 보인다. 미국, 유로존, 일본 등으로 대표되는 선진국 경제는 자금 조달과 수출 여건이 불리해지는 신흥국을 이끌고 세계 경제성장을 견인하면서 글로벌 경제 주도권을 회복할 것으로 전망된다. 이처럼 세계 경제의 성장세가 확대될 경우 우리나라 주택시장은 대외 변수로 인해 반전의 모멘텀을 보다 빨리 맞을 수도 있다.
넷째, 장기적으로 판단하라. 이미 저성장시대다. 사두면 올랐던 시대는 지나갔다. 따라서 샀다면 기다리고 안 샀다면 사야 할 시기를 파악해야 한다. 자신의 부담 능력 등을 감안해 장기적인 안목을 갖고 판단해야 실패를 줄일 수 있다. 100세 시대다. 진짜 자신의 라이프사이클에게 맞는 주택규모와 유형을 선택하고 더불어 가격에 맞는 지역을 선정해야 한다. 그것도 단기적인 아닌 장기적인 ‘시점’과 ‘안목’까지를 고려해 판단하여야 한다. 주택시장은 이제 치고 빠질 수 있는 시장이 이미 아니다.
다섯째, 남과 비교하지 마라. 가계부채가 1,000조다. 내 부채도 포함되어 있는 셈이다. 남들이 산다고 덩달아 따라 사서는 안 된다. 하우스 푸어는 가격 상승기를 지나며 그렇게 형성된 것이다. 전체 수입에서 주거비가 차지하는 비중인 슈바베지수가 모 연구기관에 따르면 2012년 10.7%로 2007년 이후 지속 상승하고 있는 것으로 나타났다. 저소득층만의 얘기가 아니다. 전세값 상승으로 이러한 부담은 지속될 수밖에 없다. 그러니 남을 따라가서도 안되고 남과 비교해서도 안 된다. 오로지 자신의 여건을 파악해 자신에게 맞는 주거소비를 주체적으로 할 필요가 있다. 국가의 권력은 국민으로부터 나오고 내 집 값은 내 주머니로부터 나온다.
