박근혜정부의 키워드는 한마디로 말해 비정상의 정상화라고 할 수 있다. 우리 사회에 뿌리내려 있는 비정상 관행 또는 정부의 법·제도 미비에서 발생하는 비정상의 사회·경제적 틀을 지속가능한 정상적 상태로 바꿔 나가겠다는 의지를 담고 있다. 국민의 보편적인 행복과 지속가능한 국가발전이 비정상을 정상으로 회복시키는데서 시작한다는 인식을 바탕으로 하고 있는 것이다.
우리 사회는 비정상이 정상인 것처럼 여겨지는 부문이 사회의 여러 곳에서 자리 잡고 있다. 정부는 이를 위해 경제혁신 3개년 계획을 발표했고, 각 부처별 핵심과제와 실천계획을 내 놓았다. 정부는 부동산시장 정상화에도 많은 심혈을 기울이고 있는 것 같다. 주택이 국민경제에 미치는 영향을 고려할 때 주택시장의 정상화는 절대적으로 필요하다. 주택시장의 회복과 안정은 단순히 집을 가지고 있는 자를 위한 경기회복의 차원을 떠나 연관된 산업 활성화를 통한 국민경제를 회복시키는 것에도 큰 의미와 비중을 둘 수 있다.
주택시장의 비정상은 어떤 상태를 말할까? 과수요로 인한 투기적 시장이나 장기침체로 인한 시장악화로 국민의 가계 부담이 증가하고, 주거불안을 느끼는 시장상태가 일정기간 지속되는 상태라고 할 수 있다. 투기적 시장과 침체시장 어느 것도 국민의 보편적 주거안정에 도움이 되지 않는다. 안정적인 거래와 주거비 부담이 가능한 시장이 지속될 때 정상적이라고 할 수 있다. 주택시장의 정상화는 매매시장과 임차시장에서 동시에 달성되어야 의미가 있다. 매매시장 정상화는 적정한 거래 활성화를 통해 매매가격이 급등하거나 침체되지 않는 안정적 기조를 유지하는 것이며, 전월세 시장 정상화는 주거비 부담이 과도하게 증가하지 않는 안정적인 임대차 시장을 유지하는 것이다.
과거의 경험을 통해 볼 때 우리는 주택시장의 비정상적인 상태로 인해 여러 번 고통을 겪어 왔다. 최근의 시장상황도 매매시장과 임차시장에서 동반적인 비정상적 상태를 경험하고 있다. 그러나 최근의 상황은 과거처럼 매매시장과 전세시장이 동시에 급등하거나 동시에 급락하는 동반이행의 특성을 보이는 비정상 시기가 아니라 매매시장은 장기침체, 전세시장은 급등하는 새로운 패턴의 비정상 시기를 보이고 있다. 이러한 전통적 주택시장 메커니즘의 붕괴는 주택시장을 정상적 시장으로 회복시키기 위한 정부의 정책 부담을 가중시키고 있다. 과거에는 규제 완화만으로도 거래가 활성화 되고 주택시장이 살아나는 특성을 보였으나 이제는 규제완화만으로는 회복의 기미를 보이지 않는다. 규제완화 뿐 아니라 주택구입 시기와 보유시기, 양도시기 등 전 방위에 걸쳐 조세 및 금융부담을 완화해 주는 지원책이 필요하게 되었다.
정부는 지난 해 부터 주택시장의 정상화를 위해 여러 가지 제도적 기반을 마련하였다. 이에 따라 매매시장은 정상화를 위한 대책의 영향으로 거래가 활성화 되고, 주택가격도 소폭 상승세로 전환되고 있다.
주택 매매시장이 조금씩 정상화 되어가는 초기 단계에 진입하고 있는 것과는 달리 임차시장은 여전히 불안한 측면이 있다. 전세가격은 79주 연속 상승세를 보이고 있고, 임차가구는 임대인의 월세전환 증가로 주거비 부담이 증가하고 있다. 정부는 올해의 정책 중심을 전월세 시장 안정에 두고 임대차시장 선진화를 통해 정상화를 추진하려고 하고 있다.
2.26일 발표한 「주택임대차 시장 선진화 방안」을 살펴보면 크게 두 가지로 요약할 수 있다. 첫째, 임대주택의 지속가능한 공급체계를 구축하여 부족한 임대주택 공급을 확대하려고 하고 있다. 임대차 시장 불안의 근본적인 이유가 임대주택 재고 부족에서 발생한다고 보고 공급기반을 새롭게 구축하려는 것이다. 우리나라의 제도권 임대주택 재고는 매우 부족하다. 전체 임차가구의 약 81%가 비공식 임대주택시장에 의존하고 있다. 공공임대의 역할은 전체 임차가구의 약 15.5%, 민간 매입임대는 약 3.5%를 담당하고 있다. 그동안 임대주택공급은 LH 등 공공기관에 주로 담당 하였으나 이제는 한계를 인식하고 민간을 활용하려는 정책의도를 보인다. 민간을 활용하여 건설임대와 매입임대를 확대하려는 것이다. 둘째, 임대주택 인프라 및 임대소득 과세 방식을 정비하여 제도 기반을 새롭게 구축하려는 것이다. 전월세 거래 통계시스템과 임대주택정보시스템을 구축하여 효율적인 임대시장 관리체계를 구축하려는 것으로 보인다.
이러한 두 가지 정책 방향은 임대차 시장을 항구적으로 안정시키기 위해 바람직하다고 볼 수 있다. 대부분 선진국의 경우 오래 전 부터 공공주도의 임대주택공급을 포기하고 민간을 적극적으로 활용하여 공식적인 임대주택을 공급하고 있다. 영국의 경우 공식적인 임대주택공급의 약 95%를 민간부문이 담당하고 있으며, 프랑스는 약 52%, 네덜란드는 약 99%를 민간부문이 담당하고 있다. 즉, 우리나라도 임대주택공급체계의 정상화가 필요한 것이다
다음으로 임대시장 관리체계를 정상화하는 것이 필요하다. 우리나라는 임대주택 및 임대료 관리체계가 매우 미흡하다. 임대주택정보시스템 구축이 필요한 이유이다. 핵심은 민간을 활용하여 임대주택공급을 활성화하기 위해서는 임대주택정보 및 관리체계가 먼저 구축되어야 한다는 것이다. 공급과 관리체계의 구축은 매우 밀접한 관계가 있다. 임대시장 관리체계가 구축되어 있지 않을 경우 공급은 한계에 직면하게 된다. 민간에 의한 매입임대 공급 확대가 미흡한 이유도 여기에 있다. 정부는 그동안 인센티브를 통해 민간으로 하여금 제도권 임대주택을 공급하도록 유도하였다. 그러나 기대만큼 활성화 되지 않았다. 그 이유는 비정상적인 관행이 보편화되어 있는 비공식 임대주택시장에서 약간의 인센티브를 부여하여 제도권 임대시장으로 유인하는 것은 효과가 크지 않기 때문이다. 공식적인 임대주택공급을 확대하기 위해 정부의 조세 및 금융 인센티브의 강도가 점점 높아질 수밖에 없는 이유가 여기에 있다. 대부분 선진국을 보면 임대주택에 대한 정보관리 및 과세체계가 구축되어 있어 재산세나 소득세 등에 대해 크지 않은 인센티브에도 불구하고 민간임대업자가 제도권 임대주택시장으로 진입하도록 유인하게 된다.
2.26일 발표한 정부지원대책을 감안하여 미등록임대와 등록 매입임대의 사업성을 분석해 본 결과 이제는 등록을 하고 임대사업을 하는 것이 수익성이 큰 것으로 나타났다. 임대사업자가 정부의 조세 및 주택기금 인센티브를 활용할 경우 소득세를 내지 않는 미등록 임대사업자 보다 1%～1.5%이상 수익률이 높아 유의미한 격차를 보였다. 만약 미등록 임대사업에 대해 공평하게 과세가 부과된다면 수익률 격차는 더욱 커져 등록을 하고 임대사업을 하는 것이 크게 유리할 것으로 보인다.
<미등록임대와 5년 운용 매입임대 수익률 비교>
<미등록임대와 10년 운용 매입임대 수익률 비교>
최근 정부는 월세 소득공제 확대와 임대소득 과세방식 전환을 발표하고 조세 저항을 맞고 있다. 임대차 시장을 정상화하기 위해서는 단계적 접근이 필요하다. 우선, 임대주택 및 거래에 대한 정보관리 체계가 구축 되어야 한다. 이를 위해 임대차 시장에 대한 충격을 고려할 때 전월세 거래에 대한 자발적 신고제가 필요하다고 생각된다. 일정기간 유예기간을 두어 자발적으로 신고하도록 유도하고, 신고시 인센티브를 부여해야 한다. 또한 등록 임대사업자로 유도하는 정책지원이 필요하다. 일정 소득이하인 임대인이 임대사업자로 등록을 할 경우에는 항구적으로 임대소득을 면제해 주는 방법도 고려해 볼 수 있다. 이에 따라 점진적으로 임대주택 정보 및 관리시스템이 구축되고, 자동적으로 공식적인 임대주택도 확대 될 것으로 보인다.
그동안 역대 정부에서는 임대주택공급 확대와 전월세 시장 안정을 위해 끊임없이 노력해 왔다. 그러나 효과는 항상 미흡한 상태에 그치고 말았다. 가장 큰 이유는 정상적인 시스템기반이 구축되지 않은 상태에서 그 어떤 정책수단도 효과를 크게 발휘할 수 없었기 때문이다. 주택시장이 정상화의 길로 가야 한다. 제도 기반의 정상화 뿐 아니라 주택을 투기적 대상이나 임대소득세를 내지 않는 것을 당연한 것으로 여기는 비정상적인 시민의식의 정상화도 필요하다. 또한 정부는 과세체계를 정비하여 임대사업자로 등록할 경우 임대소득세는 내지만 크지 않다는 것과 다른 조세 혜택과 기금수혜로 인해 더 이점이 있다는 것을 보여 주어야 한다.
