신문과 방송매체에서 빠지지 않는 Hot Issue는 은퇴관련 기사일 것이다. 우리 모두가 알고 있듯이 최근 고령화 문제는 은퇴자들의 문제뿐만 아니라 사회 전체가 풀어야 할 사회문제 가 되었다. 정부에서도 국민연금 수령기간의 연장, 직역연금 부담금 상향조정, 퇴직연금 강제화등 은퇴 안전망 구축에 많은 노력하고 있으나 아직은 역부족이다.
현재 우리나라 은퇴자들의 특징을 살펴보면, 부동산위주의 자산 구조와 급격한 노령화 진행으로 인한 은퇴자금 부족하다는 점이다. 이런 문제를 해결을 하기 위해 정부는 2007년도 부터 주택연금을 도입하여 현재까지 운영하고 있다. 현재는 과거보다는 다양한 연금선택방법이 제시됨으로써 가입자 있으나 아직은 역부족이다. 하지만 은퇴생활과 가입자 니즈를 충족시키지 못해 은퇴자들의 실질적인 연금자산으로 활용되지는 못하고 있다. 구체적 불만사항으로는 연금액 부족, 주거 소유문제 발생, 자녀 상속의 어려움, 주거지 이동문제등이라 할 수 있다. 이러한 문제의 해결은 제도의 변경이 현 시점에서 불가하기 때문에 가입예정자들 스스로 문제점을 인식하고 해결할 수 밖에는 없다. 결국 주택연금 선택시 보다 면밀한 은퇴계획 수립이 더욱 필요하다는 점이다. 만약 무턱대고 가입하였다가는 자칫 행복해야 할 은퇴생활이 멍에가 될 수 있다는 점이다. 본 칼럼에서는 주택연금 가입시 고려해야 할 문제점을 주택연금 지급규정을 통해 알아보고, 주거 이동문제와 주택연금과의 관계, 가입예정자들의 현실적 대안은 무엇인지 살펴 보도록 하겠다.
주택연금 지급규정을 꼼꼼히 살펴보자!
먼저 주거이동과 관련된 주택연금 관련규정을 살펴보면
(표1) 주택담보노후연금보증약관 1)
(표1)의 내용을 살펴보면 제9조 1-2항과 1-3항을 보면 채무자와 배우자 모두 주택연금에 가입한 담보주택에 생활해야 된다고 명시되어 있다. 규정 위반시에는 연금대출 지급이 정지된다는 내용도 포함되어 있다. (표2)처럼 지급정지 예외 인정사유 규정을 별도로 정하였다. 하지만 질병치료의 경우 병원이나 요양시설 입원이나 자녀에게 봉양을 받기위해 이동시로 한정하여 주거이동은 매우 제한적이라고 할 수 있다.
(표2) 주택연금설명서 및 체크리스트 2)
그럼 주택연금에서의 주거이동제한이 은퇴자 생활에 어떤 영향이 미치는지 고려해 보아야 할 것이다.
정착주거에서 유목주거로의 변화
먼저 과거 은퇴자들의 주거이동은 주요 고려대상은 아니었다. 하지만 다양한 삶을 고려하는 은퇴자들의 증가와 생애주기가 늘어남에 따라 주거의 범위는 크게 변화하기 시작하였다.
특히 평균 수명의 증가는 한곳에 머무르는 정착주거에서 여러곳으로 이동하는 유목주거로 전환 되었다는 점이다. 즉, 주거를 단순히 사는 집이 아닌 삶의 도구로 바라보기 시작했다는 것이다.
이런 주거의 개념 전환은 최근 KB경영연구소에서 발표한 ‘베이비붐 세대의 은퇴 후 주거특성 분석 및 시사점’에서 잘 나타나 있다.
은퇴예정자들에 대한 주거이동 계획의향을 조사한 결과 74.5%가 주거이동 계획이 있다고 답했다. 주거이동 주요 이유로는 (그림 1) 은퇴후 이주하고자 하는 이유)에서도 볼 수 있듯이 안락한 노후생활 49.8%, 경제적 부담 20.2%, 현 주택 관리문제 4.25%로 나눌 수 있다.
(그림1) 은퇴후 이주하고자 하는 이유 3)
또한 예상하는 주거이동 시점으로 은퇴 후 1~5년 이후가 48.9%, 6~10년이후가 21.3%로 70%이상이 은퇴 후 10년 이내에 이주를 고려하고 있다는 점이다. 은퇴예정자들은 주거 이동을 당연하게 생각하고 있으며 과거 대비 주거공간에 대한 적극적 행동을 잘 설명해 주고 있다. 이런 변화는 주택연금 관련규정 연관하여 생각해 볼 필요가 있다. 앞서 은퇴자들이 10년이내에 주택이주를 가정한다면, 주택연금 가입후 주거 이동시 주택연금 중도해지나 대체주거를 선택해야 하는 상황에 직면해야 된다. 결국 주거 이동이 어려울 경우 은퇴자 주거만족 감소와 향후 분쟁을 야기시킬 수 있다. 이런 문제점에 대해 주택금융월보 제98호(그림2)에서는 주택연금 단점으로 ‘이사하기기 복잡하다.’라는 답변이 2010년에는 32.8%에서 2012년에는 43.8% 가장 큰 폭으로 증가한 것에도 잘 알 수 있다.
(그림 2) 한국주택금융공사 주택금융월보 제98 4)
여기에 대해 주택금융공사에서는 주거이동에 대한 대안제시로 대체 주거지 선택을 할 수 있다는 점을 강조하고 있다. 하지만 KB경영연구소에서 발표한 ‘베이비붐 세대의 은퇴 후 주거특성 분석 및 시사점’조사를 다시 살펴보면, 주거이동 두 번째 이유인 경제적 부담을 가정했을 때, 주택연금 가입주택 가격보다 더 낮은 대체주택을 선택할 확률이 높다는 점이다. 기존 가입자 주택 유형은 아파트가 89.1%이다. 은퇴후 주거이동 주거형태는 (그림3)에서 보듯이 전원주택이 42.9%, 단독/다가구 13%로 변경의향을 가지고 있다. 기존보다 주택가격이 낮은 대체주거를 선택한다는 것을 예상할 수 있다. 낮은 주택가격으로의 주거이동은 기존 연금액보다 적은 연금액을 수령하게 되는 원인이 되고 은퇴자금 부족 문제가 발생하게 될 것이다.
(그림3) 은퇴후 주거하고 싶은 주택 유형 5)
주거환경은 불변 아니라 변화한다는 점이다.
도시 생애주기는 생성-성장-유지-쇠락의 과정을 거치게 된다. 초기 주거환경은 주거자 위주의 다양한 편의성을 제공하게 된다. 하지만 쇠락의 시기에서는 불량 주택증가, 노후 인프라로 인해 도시의 기능이 상실된다는 점이다. 도시 생애주기는 일반적으로 40년 주기로 나타난다. 주택연금 가입시기를 도시의 생애주기중 성장과 유지 단계로 본다면 10~20년 후부터는 주거환경이 급격히 나빠질 수 있다는 점이다. 이는 ‘노인의 주거환경 만족요인이 삶의 질에 미치는 영향’(남기민·남현정,사회복지연구,제44권3호,)의 연구에서 볼 수 있듯이 주거환경 변화는 주거 이동요소로 작용한다는 것을 알 수 있다. 만약 상당기간 주택연금 수령후 중도에 주거 이동을 결정한다면, 주택연금 수수료인 초기보증금, 연 보증수수료, 그동안 받았던 연금액에 부리이율로 계산하여 정산해야 한다. 결국 주택가격을 초과하여 주택연금 해지는 불가능하고 주거이동은 어려울 것이다.
주거이동 소요의 최소화 방안
이상과 같이 은퇴생애주기에 맞추어 볼 때 주택연금의 주거이동 제한은 주택연금 가입예정자의 큰 부담으로 작용하고 있다. 하지만 주거이동 문제로 인해 가입하지 않는다면 은퇴자금의 부족과 주거문제를 효과적으로 대처할 수 없을 것이다.
결국 현실적 대안은 은퇴 후 주거이동소요를 최소화 하는 방법뿐일 것이다.
(표 3)주택연금 가입 프로세스
필자가 제시하는 대안으로 (표3)처럼 가입절차를 통해 충분한 검토가 필요하다는 것이다. 가입절차를 살펴보면 첫째. 은퇴설계와 연관된 주거은퇴계획을 수립해야 한다. 두번째. 주거지역 선정시 배우자와 충분한 검토후 서울, 수도권, 지방으로 나누어 선정한다. 세번째. 주거지 선정시 중요 환경요소인 의료, 교통, 인적교류의 편의성과 향후 전망을 검토해야 한다. 네번째, 주거지를 다양한 방법을(경매,공매등) 활용하여 구매한다. 다섯번째, 주택연금 가입시 약관 및 상품설명서 변동사항을 확인 후 가입한다. 이상과 같은 절차를 준수하여 주택연금에 가입한다면 현 제도상 주거이동 문제점에 대한 대안을 찾을 수 있을 것이다. 속담에 ‘돌다리도 두들겨보고 건너라’라는 말처럼 주택연금은 제2의 인생을 살아가는데 가장 중요한 결정사항이다. 주거이동 소요계획을 면밀히 검토할 때 보다 행복한 은퇴생활을 보낼 수 있을 것이다.
