[전문가 컬럼]함정에 빠지지 않는 부동산 재테크 방법

갑오년은 금융위기 이후 침체된 부동산 시장이 회복 국면으로 진입하는 전환의 시기가 될 수도 있고, 미국의 양적완화 추가 축소 가능성과 신흥국들의 금융위기 여파 등으로 인해 다시 어려움을 겪게 될 지도 모른다. 즉, 올해 국내 부동산 시장은 위험과 기회가 공존할 가능성이 매우 높다. 부동산에 투자하기가 만만치 않은 환경이 계속 이어지고 있다는 것이다.

최근 집값이 바닥이란 기사가 늘어나고, 강남의 재건축 물건들의 호가가 오르고, 낙찰가율이 3개월 연속상승하고, 매물이 줄고 매수가 늘어나는 등 여러 가지 바닥을 쳤다는 징후들이 보인다고 주장하는 이들도 있지만 그것은 섣부른 판단일 가능성도 있다.

지난 서울에서 1월 아파트 거래는 전년 동기 대비 약 3배가 늘었지만 가격은 한 달 전인 2013년 12월 대비 평당 4만원이 하락하였다. 즉, 거래량은 급증했지만 가격은 떨어진 것이다. 현재까지는 추격 매수세가 붙지를 못하고 있고 폭등하는 전셋값에 지친 세입자들에 의한 급매물이 소화되고 있는 상황인 것이지 반등하는 것이라고 하기엔 아직은 이른 것 같다.

이렇듯 부동산시장이 실제로 바닥을 치고 가격이 올라가는 시기인지 아니면 조금 더 있어야 하는지 등 부동산 시장이 바닥과 상승의 경계에 있을 경우에는 판단하기가 좀처럼 쉽지가 않다. 왜냐하면 이전 칼럼에서도 말했듯이 부동산 바닥이란 지나 봐야 알 수가 있기 때문이다.

이렇게 부동산시장의 판단이 불확실한 시기일 때 부동산에 투자를 하려면 많은 주의를 요해야 한다. 그 이유는 헤아릴 수 없을 정도로 많고 다양한 함정들이 있기 때문이다. 부동산 재테크를 하면서 함정에 빠지지 않으려면 다음 항목을 잘 살펴보아야 한다.

최근의 침체된 경제와 부동산시장의 분위기를 말하듯이 각 업체에서 분양하는 상품을 보면 모두가 고수익을 보장한다는 상품들로 넘쳐나고 있다. 고수익 보장 기간도 보통 1년에서부터 5년 정도를 내세우고 있는데... 부동산 투자의 세계에서는 일반 상식을 뛰어넘는 고수익의 상품은 존재하지 않는다는 것을 명심해야 한다.

과도한 고수익과 보장기간을 내세우는 상품은 먼저 의심부터 하는 것이 옳은 것이다. 일정기간 동안 수익률을 보장하는 것의 대다수의 상품은 내가 투자한 금액의 일부분을 돌려받는 것이라고 생각하면 맞다. 내가 낸 분양금액의 일부분을 일정기간동안 받는 것이다. 즉, 내가 낸 돈의 일부를 내가 받는 것이다. 그 받는 돈이 분양가에 포함된 상품이 거의 대다수이기 때문이다.

부동산 개발을 할 때 중도금 무이자 적용과 일정기간 동안 수분양자에게 수익금을 주는 금액들은 분양가를 산정할 때 당연하게 계산되는 필수 항목이고 금액이기 때문이다. 그러나 수지분석상 산정된 금액이 떨어지면 실제 운영을 해서 수익금을 주어야 하는데 운영이 잘되지 못해서 보장한 수익금을 마련하지 못하거나, 임대료 수준이 주변시세보다 미치지 못할 경우에는 당초에 보장하기로 약속한 수익금을 받지 못하거나 적게 받게 되는 것이다.

이런 유사한 결과를 나타내는 상품이 상당한 비율을 차지하고 있는 것이 작금의 부동산 시장의 상품들이기 때문에 투자할 때에는 주의해야 한다. 잘못하면 재산세, 대출금이자, 관리비, 보험료 등 투자한 상품에 들어가는 금액을 모두 합쳐서 따져보면 손해를 보는 경우가 허다하기 때문이다. 즉, 부동산에 투자할 때에는 고수익을 보장하는 상품을 잘 살펴보아야 한다.

100% 임대를 하고 분양을 한다는 상품도 최근에 많이 나오고 있는데 이런 선임대 후분양 상품도 여러 가지 함정들이 있으니 많은 주의가 필요하다. 본인이 분양받는 상품의 임대차계약서에 명시된 금액을 그대로 믿다가는 큰코다치는 경우가 발생할 수 있다. 가짜 임대차계약서도 있고, 계약서상 보증금과 월세를 부풀려 작성된 이른바 업계약서일 경우도 종종 발생되기 때문이다. 정작 현장에 가서 확인해 보면 도저히 그 계약서처럼 받을 수 없는 금액일 경우가 많다는 이야기이다.

물론 모든 선임대 후분양 상품이 이와 같다는 것은 아니다. 혹시 모르기 때문에 투자하는 상품에 대하여 꼼꼼하게 살펴보아야 하고, 임차인이 있는 선임대 상품은 반드시 임차인을 직접 만나서 계약 내용을 철저하게 확인해야만 갑자기 나타날 수 있는 각종 함정에 빠지지 않게 된다는 것을 잊어서는 안 될 것이다. 즉, 부동산에 투자할 때에는 선임대 후분양을 강조한 상품도 잘 살펴보아야 한다.

역세권에 위치한 상품은 부동산 시장의 침체기에도 수요자들이 좋아하는 블루칩의 상품임에는 틀림이 없다. 대체로 역세권의 특징은 교통이 편리하고 유동인구가 풍부하며 쇼핑시설과 복합문화시설 등 각종 인프라와 편익시설들도 밀접해 있어 투자의 만족도를 줄 수 있기 때문이다. 또한, 역세권에 있는 상품은 시세하락 폭이 적고 수요가 꾸준해 불황에도 영향을 받지 않아 투자에도 안정적이기 때문에 인기가 있는 부동산 투자 상품임에는 틀림이 없다. 그러나 실제 분양 광고와는 다르게 실제 현장의 위치가 역세권이 아닌 경우가 많기 때문에 잘 살펴보아야 한다.

각 투자 상품들을 보면 거의 대부분 역세권과의 거리가 1분, 3분, 5분 등 투자를 유혹하는 광고문구들이 많은데 실제 역세권에서 현장까지의 거리가 맞는 상품인지의 여부를 꼭 확인해야 한다. 현장에 가서 확인해 보면 광고처럼 실제로 역세권인 상품이 그렇게 많지 않다는 것을 꼭 기억하고 반드시 현장에 가서 철저하게 확인 또 확인해야 할 것이다. 즉, 부동산에 투자할 때에는 역세권을 강조한 상품도 잘 살펴보아야 한다.

같은 부동산 투자를 하더라도 어떤 사람은 줄기차게 광고와 분양 상품만 믿고 투자하는 사람이 있고, 어떤 이는 철저한 현장조사와 주변 투자자들의 경험, 부동산 전문가의 조언 등 다방면으로 알아보고 확신이 들 때 투자하는 사람이 있다. 과연 누가 부동산 투자에 성공하겠는가?

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 얼마만큼 완벽하게 상품에 대한 확인을 했느냐의 여부이다. 부동산 투자의 시장은 항상 변화하기 때문에 철저한 확인만이 안전한 부동산 투자를 가져다 줄 수 있는 것이다. 즉, 부동산 투자이익은 반드시 노력한 대가만큼 나온다. 적당히 확인하고 투자를 하면 그 결과도 적당히 나온다는 사실을 염두에 두어야 한다.

누구나 부동산에 투자해서 부자가 되고 싶고 성공하고 싶을 것이다.