시장의 불확실성에 따른 저가매물 중심시장 형성 → 수요자 가격 및 주거비에 대한 민감
시장의 불확실성은 여전히 잔재하고 있다. 연말 경제상황, 주택시장 상황의 개선 기대감이 커졌지만 최근 대내외 여건이 조금만 변화해도 흔들리는 모습이 나타나고 있다. 이러한 시장의 불확실성으로 인해 공급자나 수요자 모두 눈치보기에 급급한 상황이다. 주택시장 불확실성은 매매 시장뿐만 아니라, 전월세시장에도 부정적인 영향을 미치고 있다. 최근에 상대적으로 매매거래량이 증가한 것은 임대차시장에서의 주거불안과 저가매물에 대한 수요가 반영된 것으로 보인다. 다만, 주택가격의 회복에 대한 믿음이 시장에서 확고하지 못하고 단기적인 가격 상승기대가 오히려 재고주택의 매물회수로 이어져 거래 확산 및 시장기능 회복을 확신하기는 어려운 상황이다. 이에 따라 매매 수요자는 재고주택보다 물리적 특성에 따라 상대적으로 가격하락 가능성이 적고 저렴한 중소형 분양시장에 관심이 높다.
특히 전세와 월세시장의 임대인과 임차인의 불균형은 많은 주택정책의 시행에도 불구하고 전세가격 상승 지속, 보증금 미반환 리스크 확대 등 주거 불안정을 발생시키고 있다. 전세세입자의 경우, 관리비, 보증금대출이자, 보증금 미반환 리스크 등의 부담 증가로 인해 전세만을 고집할 수 없는 상황에 놓여 있다. 주거비 부담, 깡통전세위험 방지, 주거불안정 해소 등을 위해 정책적으로 금융지원 및 보증상품 등이 출시되고 임대주택공급확대 정책이 시행/ 준비되면서 장기적으로 긍정적이나 단기적으로 전세세입자들의 부담은 지속될 우려가 크다.
즉 실수요 중심의 시장에서 전세수요자의 이동에 대한 방향성이 시장에 큰 영향을 줄 수밖에 없다. 전세수요자가 높은 전세가율(매매가격과 전세가격 차이가 감소한 상황)에 따라 저가매물을 흡수하고 거래증가로 이어진다면 매매시장을 안정시킬 수 있다. 문제는 전세공급이 감소하면서 월세시장이 커지는 임대차시장의 구조변화가 동시에 나타나면서 매매거래 증가가 제한된다는데 있다. 또한 장기적으로 피할 수 없는 월세화 현상이지만 단기적으로 임차가구의 주거비부담이 증가할 수밖에 없다. 이러한 주택시장상황에 따라 수요자들는 매매 또는 전월세에 관계없이 주거비용에 민감할 수밖에 없다.
주거비에 민감한 수요층의 소득공제 관심 증대되나 실질적 수혜대상은 제한
최근 주거비의 경감을 위해 연말소득공제시 특별공제 항목에 주택자금공제가 확대되는 추세이다. 주거비 증가에 비해 크지 않지만 주거비에 대해 민감해지면서 주택자금공제에 대한 관심도가 높아지고 있다. 단적인 예로 최근 증가하는 월세세입자를 대상으로하는 국세청의 월세 소득공제 통계를 보면 2010년분 14,939가구 2011년분 14,810가구에서 2012년분 93,470가구로 6.3배가 증가했다.
다만, 월세세입자 또는 월세소득공제 대상 중 소득공제를 받는 가구는 많지 않다. 월세가구를 보증금 있는 월세, 보증금 없는 월세, 사글세, 연세가구로 정의하면 388만가구로 월세가구의 2.4%가 소득공제를 받고 있어 소득공제 혜택을 받는 가구수가 크게 증가했지만 대부분의 가구가 혜택을 누리지 못하고 있다. 월세소득공제 대상으로 한정할 때는 4.7%로 비중이 증가하지만 여전히 높은 비중은 아니다.
이는 주택관련 소득공제의 복잡한 기준 및 변동, 임대인의 거부감에 의해 혜택을 놓치는 경우가 여전히 많기 때문이다. 특히 공급보다 수요가 많으며 임대인 대부분이 다주택가구로 어 있고 임대사업자 등록비율이 높지 않아 세입자의 권익이 보호되지 못하는 시장구조이기 때문이다.
즉, 세입자가 소득공제 시 집주인의 세원이 공개됨으로써 세금을 더 부과하는 경우가 발생한다. 이는 임대차주택 중 가구가 임대하는 비중이 80%로 높은 상황이며 기존임대가계는 대부분 임대소득에 대한 세금을 일부 또는 전부를 회피하고 있기 때문이다. 집주인은 세원이 공개됨에 따라 발생하는 세금만큼 세입자에게 월세를 더 부담하라거나 계약 당시 애초에 계약 조건에서 소득 공제 부분을 제한하기도 한다.
점유형태에 따른 소득공제
2000년 후반의 주거비 부담완화를 위해 주택자금공제가 확대되고 있다. 또한 소득공제에서 하지만 놓쳤더라도 일정기간 내에 경정신청을 통해 누락분에 대해 환급받을 수 있기 때문에 주거비 부담을 조금이라도 줄이기 위해서는 소득공제 기준을 꼼꼼히 살펴보고 사전에 준비할 필요가 있다. 특히 월세의 경우, 증빙서류가 적정하다면 계약만료 후 3년 이내에 신청이 가능하다.
기본적으로 주택자금은 공제는 무주택 근로소득자를 대상으로 하며 거래자 및 관련 서류의 당사자는 세대주 본인이어야 한다. 즉, 세대주이외 세대원의 대출 또는 월세지급 시 소득공제에서 제외 될 수 있으니 유의할 필요가 있으며 금전거래 시 계약서상의 임대인과 거래내역을 증빙하여야한다. (일부 세대원의 소득공제가 가능하지만 이 경우 세대주가 소득공제를 받지 않아야하며 세대원이 실거주 한다는 전제 조건이 존재함)
전월세 거주자의 주거비 부담완화를 위해 2014년 귀속 소득공제 제도가 더욱 확대되었다. 이에 따라 주택임차차입금 원리금상환액의 경우, 재계약 또는 이전에 따른 추가적인 대출도 소득공제가 가능하며 월세소득공제의 경우, 확정일자를 받지 않은 경우에도 소득공제가 가능하다. 또한 월세 소득 공제율은 2012년 40% → 2013년 50%, 300만원→2014년 60%, 300만원+초과분 추가공제200만원으로 확대되었다.
점유형태에 따른 주택자금 소득공제 효과 및 조속한 제도정착 필요
일반적인 가구를 가구주연령이 39세 이하이고 가구원수가 3인인(만6세 이하 자녀를 둔 가구) 경우로 가정하면 통계청 2013년 3분기 기준 월평균가구소득은 4,067,035원이며 연 소득은 48,804,420원이다. 또한 이 일반가구가 85㎡이하 전세에 거주하고 있고, 기존 전세보증금대출이 2,000만원이며, 연간 상환가능한 원리금을 생애최초주택자금대출을 기준으로 산정하여 2014년 초에 이사를 통해 점유형태가 변한다고 가정하였다.
2014년 귀속분 주택자금공제에 의한 소득공제 효과는 다음과 같다. 즉 연간 상환할 수 있는 금액이 1,182만원으로 가정할 때 점유형태를 변화함에 초기년도의 평균적인 소득공제효과는 매매>보증부월세>전세 순으로 크게 나타났다.
기타 연금, 기부 등 추가적인 공제사항을 반영하면 달라질 수 있으나 주택자금공제를 중심으로 분석할 때 소득공제 효과에 크게 영향을 미치는 것은 공제한도이다. 매매전환 시 공제한도(고정금리, 비거치식 분할상환 반영)가 1500만원으로 큰 데 반해 임대계약시 한도는 300만원으로 낮기 때문에 보증금의 상환으로 공제한도가 모두 소진되어 주택마련저축의 소득공제효과가 없어진다.
2014년 귀속분부터 월세소득공제에 한해 200만원의 소득공제 한도가 추가되면서 보증부월세의 경우 소득공제효과가 전세보다 15만원 크게 나타나지만 여전히 매매전환 초기보다 소득공제효과가 작다. 특히 대출상환 및 월세에 따른 월부담금액을 비교할 때 전세의 경우 “원리금-소득공제효과”가 10만원 수준인데 반해 보증부월세의 경우 20만원수준으로 월세가구의 주거비 부담이 크게 나타났다.
물론 주택의 원활한 수급, 보증금 미반환위험, 상대적 주거안정 등을 고려하면 심리적인 주거안정이나 부담은 다르게 체감될 수 있다. 하지만 임대주택공급이 확대되기 전까지는 상대적으로 열위에 있는 월세거주자에 대한 지원이 요구되며 월세소득공제는 조속한 정착이 필요하다.
