정의:법률의 규정에 따라 공적 기관에 의하여 강제적으로 이루어지는 매매.
● 공매의 방법
세금체납자나 금융기관의 비업무용 물건을 일반인들에게 공개입찰이나 유찰계약 등의 방법을 통해 매매하는 공매는 주로 성업공사에서 주관한다. 그러나 산림청이나 농협 등에서 행하는 공매도 있다. 공매는 법원에서 하는 경매보다 논 밭 공장용지 등의 토지매물이 많은 편이어서 전원주택지를 마련하기에는 좋다. 공매의 장점은 압류재산의 경우 토지거래허가가 면제되며 비업무용 부동산의 경우 1개월에서 최장 10년까지 할부구매가 가능하다. 주택의 경우에는 대금의 3분의 1만 선납하면 원납전에도 입주가 가능하다.
계약체결 후 금융기관의 지급보증서나 예금·적금증서 국공채나 금융채이행보증보험증권을 제출하면 매매대금완납전 이라도 소유권을 이전할 수 있다. 3회 이상 유찰된 부동산의 경우 토지거래허가나 신고의무가 면제된다. 공매물건은 일반적으로 신문공고을 통해서 알 수있는 데 그 외에도 자산공사(성업공사)에서 발행하는 '부동산정보지' 'PC통신' '자동응답서비스(700-0100)' '매각상담실(555-0123)' 등을 통해서도 알 수 있다.
자산공사를 직접 방문하여 매각상담실에 게시된 카드나 열람석에 비치된 바인더를 통하면 더 자세한 내용을 알 수 있다. 공매에서 취급하는 부동산은 세금체납자로부터 압류한 재산과 비업무용재산 등 두 가지가 있다. 압류재산은 공매응찰에 의해 낙찰 받아 매입하게 되지만 비업무용부동산의 경우에는 공매응찰과 유찰계약은 두 가지 방법에 의해 매입이 가능하다. 공매응찰은 정해진 공매일시와 장소에 가서 직접 매수희망가격을 써내면 되고 유찰계약은 공매실시 결과 유찰된 것을 최종의 공매조건에서 누구나 매입할 수 있다.
● 공매 응찰 때 주의할 점
공매로 비업무용 부동산을 구입할 때는 건물에 세들어 있는 입주자들을 이사시키는 책임(명도책임)이 매도자(자산공사) 측에 있는지 매수자 측에 있는지를 우선 확인해야 한다. 압류재산의 경우에는 명도책임이 매수자에게 있으므로 세입자가 있을 경우 책임한계를 분명히 알아보고 응찰하여야 한다. 주택의 경우에는 공매시 제시한 평수와 등기평수가 차이가 나는 경우가 종종 있으므로 사전에 정확한 조사가 필요하다. 다른 점들은 경매와 똑같이 세입자문제 근저당 설정이나 지상권설정 문제 등을 관련서류와 현장조사를 통해 꼼꼼히 챙겨야 한다.
● 농협과 산림청 공매
농협의 비업무용 부동산과 산림청의 도시주변 소규모 자투리땅 등 산림경영에 적합치 않은 땅은 농협과 산림청에서 직접 공매한다. 이들 물건들은 저렴하고 또 성격이 분명한 것이 많다.농협의 비업무용부동산은 법원경매수준의 대금으로 싸게 매입할 수 있고 명도책임이 농협에 있기 때문에 비교적 안전하고 또 물건의 성격에 따라 매입장에게 해당물건을 담보로 매매잔금의 80%까지 대출을 받을 수 있다.또 산림청의 물건은 소유관계가 확실하고 여러 필지의 땅이 일시에 공매되기 때문에 구입자의 취향에 맞는 토지를 선별하여 매입할 수 있는 장점이 있다.
농협은 분기마다 전국 각 지점에서 매각 의뢰한 물건을 취합해 중앙회 대강당에서 공매를 실시하는데 일반 경쟁입찰방식으로 진행된다. 낙찰자는 5일내 매매계약을 체결하고 그렇지 않은 물건은 유찰 될 때마다 10%씩 낮춰 다음 공매에 내게 된다. 유찰된 물건은 다음 공매때까지는 수의계약도 가능한데 조건은 이전 공매가격 이상으로 언제든지 가능하다. 입찰보증금은 입찰금액의 10%이상의 현금 또는 금융기관 발행 자기앞수표로 납부하여야 하고 잔금은 6개월 일시불과 1년에 걸쳐 두 차례로 할부납부가 가능하다.
산림청 공매는 매년 2회 실시되는데 경우에 따라서는 여러 번 실시되기도 한다. 매각공고는 주로 관보에 실린다. 일반입찰과 같이 최저가를 정해놓고 최고가격에서 낙찰된다. 농지의 경우에는 농지매매증명을 발급받을 수 있는 사람으로 입찰자격이 제한된다. 입찰에 참가하려면 참가신청서와 인감증명서 각 1부, 인감도장, 입찰금액의 100분의 5이상의 현금이나 당일 결제 가능한 시중은행 자기앞수표를 준비해야 한다.
계약은 낙찰일로부터 7일 이내에 해야 하며 인감도장과 주민등록증을 지참해야 한다. 대금납부기일은 계약체결 후 60일 이내다. 산림청 산하 30여개 국유림관리소에서 관할구역 토지에 대한 공고, 입찰계약 등 매각절차를 모두 집행한다.
