주택시장이 침체를 벗어나지 못하고 있다. 특히 수도권 주택시장은 2008년 금융위기 이후 여전히 보합 또는 하강국면에 있는 것으로 나타난다. 국민은행의 자료에 의하면 2008년 이후 2012년 12월 현재까지 수도권은 주택가격지수가 약 3.1p 하락하였으며, 지방 5개 광역시는 약 24.3p 상승, 기타지방은 약 21.4p 상승한 것으로 나타난다. 그러나 지방 주택시장도 최근에는 가격상승폭이 서서히 감소하고 있다. 지금 상태로는 이러한 주택시장 침체 기조가 전국적인 현상이 될 수도 있다는 우려가 앞선다. 건설업의 취업유발계수는 약 10.3명이며, 생산유발계수는 약 2.129로 주택 및 부동산산업이 우리 경제에 미치는 영향이 크다는 것을 고려할 때 주택시장의 정상화는 새 정부가 해결해야 할 자명한 일인 것 같다.
<그림 1> 주택가격지수 변화 : 전월대비
사실 현 정부에서는 주택거래 활성화를 통해 주택시장 정상화를 유도하기 위해 조세감면 대책 등 여러 가지 대책을 선보였다. 그러나 한시적인 미온적 대책으로 인해 정책효과가 충분히 나타나지 못하였다. 올해 들어 주택거래는 최근 5년간 가장 낮은 결과를 보이는 것으로 알려지고 있다. 주택거래가 일어나지 않는 이유는 무엇일까? 보다 눈에 띄는 대책이 부족해서 일수도 있으나 근본적으로 다음과 같이 두 가지 정도가 아닐까 생각하게 된다.
첫째, 우리 국민이 참여정부로부터 시작하여 현 정부에 이르면서 얻은 주택시장에 대한 학습효과가 아닌가 싶다. 국민들은 앞으로는 참여정부 때와 같은 주택가격 상승은 없을 것이라고 대부분 믿고 있는 듯하다. 여전히 주택을 자산증식 수단으로 생각하고 있는 가운데 주택구입 후 가격상승에 대한 기대감은 저하되어 있어 과거와 같이 선뜻 대출을 받아 주택을 구입할 마음이 없는 것이다. 주택을 구입하면 그 순간부터 자산손실을 볼 수 있다는 생각이 지배적이다. 또한, 누구나 다 아는 바 되어 버린 ‘하우스푸어’라는 신조어는 실수요자까지도 섣불리 주택을 사면 위험하다는 시그널을 끊임없이 보내고 있다. 결국 ‘하우스푸어’는 적절한 대안이 없는 가장 부담스러운 주택문제 중 하나가 되어 버린 것이다.
이러한 상황은 주택소비자의 심리에 큰 영향을 미쳐 주택구매심리를 지속적으로 얼어붙게 하고 있다. 최근 약 1년 반 동안 주택시장 소비자심리지수 변화를 살펴보면 2011년 7월 이후 지속적으로 하락하다가 2012년 10월에 반짝 반등을 보인 후 다시 하락하고 있다. 정부에서 일련의 대책을 통해 소비자 심리에 일시적인 충격을 가하면 순간 반응을 보이다가 어느 정도 지나면 제자리로 다시 돌아가는 경향을 보이는 것이다.
<그림 2> 주택시장 소비심리지수 변화
둘째, 주택소비자들은 자신이 부담할 수 있는 적정 주택가격수준을 설정하고 그 가격수준에서 원하는 주거수준의 주택을 목표치로 두고 지속적으로 주택시장을 살피게 된다. 서울과 수도권처럼 주택가격이 높은 곳에서는 주택가격이 오를 것이라는 확신이 없는 이상 대출을 받아가면서까지 자신이 부담할 수 있는 적정 주택가격수준 이상의 주택을 구입하려고 하지 않을 것이다.
우리나라의 도시 근로자가구 평균소득과 적정 PIR(연소득대비 주택가격비율)을 5 정도로 가정하여 평균적으로 부담할 수 있는 적정 주택가격수준을 만들어보면 다음과 같이 약 2억 7,500만 원 정도로 계산된다.
그러나 실제로 각 지역별 평균 주택가격과 평균 PIR을 살펴보면 서울의 주택가격은 도시근로자 평균소득 가구가 부담할 수 있는 가격수준 이상으로 높음을 알 수 있다. 서울의 PIR은 10으로 적정 PIR 5의 두 배에 이른다. 반면 경기도는 도시 근로자가구가 부담할 수 있는 적정수준의 주택가격에 접근하고 있는 것으로 나타난다. 그리고 지방 광역시와 도지역은 도시근로자 평균소득 가구가 부담할 수 있는 가격수준 이하의 주택가격을 형성하고 있어 서울, 수도권과 비교하여 상대적으로 주택구입 부담이 낮을 것으로 보인다.
이러한 결과를 토대로 볼 때 서울에서는 가구 소득이 상위 20% 이상인 가구를 제외하고는 현재 가격수준의 주택(109㎡, 33평)을 구입하는 데 크게 부담을 느낄 수밖에 없다. 주택구입 후 추가로 주택가격이 상승할 것이라는 기대가 없는 한 급매물이나 경매물건 등에 제한적으로 관심을 가질 수밖에 없는 구조적인 특징을 안고 있다. 적정수준의 주택가격과 소득에 따른 지불능력을 감안한다면 서울의 주택가격은 여전히 높은 수준이며, 주택가격의 상승 여건이 조성되지 않는다면 적지 않은 기간 동안 주택거래가 미온적으로 나타날 것으로 보인다.
반면 경기도 지역은 평균 PIR이 5.6으로 도시근로자 평균소득 가구가 지불 가능한 수준의 주택가격을 형성해 가고 있는 것으로 보인다.
<표 1> 지역별 주택가격과 연소득대비주택가격비율(PIR) 추정치
서울과 수도권에서는 주택시장 구조상 시장 기능에 의해 주택거래를 활성화시키는 것은 시간이 더 걸릴 수 있다. 다만 정부가 제도적인 수단을 통해 주택거래를 활성화시키기 위해서는 현시점에서 주택소비자의 심리를 고려하여 보다 적극적인 대책이 필요할 것으로 보인다.
첫째, 그동안 주택구입의 큰 동인이 되었던 주택가격 상승에 대한 기대가 낮은 시장에서는 주택구입에 따른 비용부담을 가능한 한 많이 완화시켜 주어야 한다. 가장 일반적인 방법으로 취득세 완화가 있으며, 생애 최초주택구입자의 경우 취득세를 면제해 주는 방법도 있다. 또한, 추가적으로 대출금리를 직접적으로 인하해 주는 방법과 대출 원리금을 세제 감면해 주는 방법도 있다. 그러나 이러한 방법은 주택구입자의 금융부담은 완화해 줄 수 있으나 정부입장에서는 세입 감소를 가져와 부담이 될 수 있다. 하지만 박리다매 식으로 개별 세입은 감소하더라도 거래 활성화를 통해 총체적인 세입이 증가하게 하는 방안으로 선택할 필요가 있다.
둘째, 분양주택 거래에 너무 얽매이기보다는 분양전환 임대주택인 5년 임대 또는 10년 임대주택 공급을 활성화하여 일정 기간 임대를 통해 전·월세 문제를 해결하고, 일정 기간 거주 후 시중가격보다 저렴한 가격으로 분양전환을 받을 수 있도록 하여 자가주택을 마련할 수 있도록 하는 방안을 고려해 볼 수 있다.
[출처 네이버 부동산]
