[전문가칼럼] 2013년 부동산 시장 전망과 정책방향

2013년은 새 정부가 출범하고, 수도권 과천청사에서 지방 세종청사 시대가 개막되는 등 다양한 변화가 예상되는 한해이다. 그동안 주택시장 안팎으로 많은 변화가 나타났다. 주택공급은 꾸준히 이루어져 주택보급률이 크게 개선되었고, 중장기적으로 저출산에 따른 인구 감소와 베이비붐세대의 은퇴, 그리고 1~2인 가구의 증가와 같은 인구․가구 구조 변화로 주택수요 측면의 변화가 이루어지고 있다. 이러한 주택수요 계층 변화와 주택공급 여건 변화는 주택가격 상승에 따른 매매차익보다 주거가치를 중시하는 변화를 가져올 것으로 예상된다.

 

따라서 앞으로 주택정책은 이 같은 주택시장의 중장기적인 변화를 담아 큰 틀을 마련해야 할 것이다. 뿐만 아니라, 2008년 글로벌 금융위기 이후 수도권 주택시장의 거래 침체와 가격하락과 같은 장기 침체가 나타나고 있고, 전국적으로 전세가격이 크게 오르면서 임차가구의 주거안정을 위협하는 등 주택시장의 불안 요인이 커지고 있다. 따라서 이를 최소화하는 단기적인 정책 대응 또한 시급한 문제이다.

 

2013년 주택시장을 전망함에 있어 우선 중장기적인 변화와 최근 주택시장의 여건을 살펴본 후, 이를 종합적으로 고려하여 앞으로의 주택시장을 전망해보고자 한다. 그리고 주택시장 내외의 장기적인 변화와 최근 주택시장 여건을 감안한 주택정책의 방향을 살펴보고자 한다.

 

 

 

전국의 주택보급률은 크게 개선되어 2011년 기준 신주택 보급률이 100%를 초과하여 양적인 부족문제는 완화되었다. 수도권도 주택공급이 증가하면서 2011년 서울의 주택보급률은 97.1%, 경기도 99.6%, 인천 103.4%로 크게 개선되었다. 양적인 측면에서는 주택공급이 일정 부분 충족되어 가격급등의 우려는 낮아지고 있다. 과거와 같은 매매차익을 기대한 투자적 주택수요는 감소하고 주거가치를 중시하는 실수요 중심의 매매시장 전환과 임대수요 증가가 예상되고 있다.

 

주택의 수요측면에서 중장기적인 인구가구 변화를 살펴보면 다음과 같다. 우선, 인구감소로 인한 주택수요 감소를 들 수 있다. 통계청의 인구 추계결과 2030년경 인구감소가 예상되면서 주택구매 수요는 점차 감소할 것으로 예상된다. 인구 총량과 같은 양적 측면에서의 주택수요가 줄어든다는 점이다. 특히 저출산, 고령화로 주택구매력이 높은 30~54세 연령층이 감소하게 되어 주택수요의 증가는 크지 않을 것으로 예상하고 있다. 또한, 30․40대의 경제력 불안은 주택구매수요 증가가 제한적으로 중대형보다는 중소형이나 임대수요 증가가 예상된다.

 

베이비붐 세대의 은퇴는 주택규모를 줄이거나 주택가격이 낮은 지역으로 이동하는 규모와 지역적인 측면에서의 다운사이징이 불가피해 보인다. 따라서 베이비부머의 주택소비 축소로 이어질 개연성이 크다. 또한, 현재 베이비부머의 자녀세대인 에코 세대의 사회진출이 늦어지면서 자산형성이 미약하다는 점이다.

 

다음으로 가구분화에 따른 소형가구의 증가이다. 최근 가구변화의 큰 특징이 1~2인 가구가 빠르게 증가하고 있다는 것이다. 중대형의 수요층으로 볼 수 있는 4인 이상의 가구 증가보다는 소형주택에 대한 수요층으로 볼 수 있는 1~2인 가구의 증가가 빠른 속도로 나타나고 있다.

 

종합하면 총량적인 공급 부족의 문제는 완화되어 대량공급의 필요성이 크게 줄었고, 중장기적인 인구나 가구 구조변화에 따른 수요 감소가 예상되면서 공급자 중심에서 수요자 중심의 시장 형성이 예상된다. 그리고 소비자의 주택에 대한 인식이 매매차익을 중시한 투자적 측면보다는 거주하는 주택의 주거가치를 고려하는 가구가 증가하고 있다는 점에서 과거와 같은 주택가격 급등의 기대감은 낮아지고 있다. 따라서 주택의 구매수요보다는 임차수요의 증가, 대형보다는 중소형 주택수요 증가에 대비한 공급이 이루어질 필요가 있다.

 

 

 

최근 주택시장의 상황은 위축된 매매수요에 비해 공급이 증가하였다는 점이다. 그리고 2012년 주택시장은 전세가격 강세가 유지되면서 전세가구의 고통이 컸다. 수도권의 경우 서울에서 거주하던 전세가구는 상대적으로 전세 값이 싼 경기도 외곽지역으로 이사하는 등 전세가구의 주거불안이 가중되었다.

 

또한, 위축된 매수심리로 거래감소가 크게 나타났는데, 2012년 10월 말 기준으로 2011년에 비해 30% 가까이 감소한 것으로 나타나고 있다. 주택시장에서 수요가 감소한 반면 공급량은 예년수준을 유지하면서, 가격하락과 거래감소 현상이 동시에 나타나고 있다.

 

앞으로 중요하게 살펴볼 수요 측면의 변수로 경제성장과 가계부채 추이, 금리와 구매심리 등을 꼽을 수 있다.

 

OCED나 국제통화기금 등 국내외 기관의 경제성장 전망은 2012년 2%대 2013년 3%, 2014년 4%대로 예상하고 있다. 전망치를 놓고 보면, 2012년이 경제성장의 저점이라는 분석이다. 이같이 내년 경제여건이 개선된다면 수도권 주택시장의 여건도 다소 개선될 가능성이 있다. 그리고 기준금리가 2%대를 유지하고 주택대출 금리 인하가 이루어지고 있다는 점에서 주택매매에 긍정적인 요인이 될 수 있다.

 

그렇지만, 주택시장에서는 저점이라는 인식보다는 아직도 바닥이 멀었다는 인식이 우세해보이고 여전히 937조에 이르는 가계부채 문제가 있다. 주택시장침체가 오랫동안 지속되고 잇는 수도권의 경우, 한국은행의 소비자의 주택상가가치 전망치는 여전히 낮은 수준을 보이고 있고, 국민은행의 구매력지수도 낮은 상태를 보인다. 매수심리 위축과 가계의 구매력이 여전히 낮다고 할 수 있다.

 

그리고 주택대출 금리인하가 구매를 계획한 가구에게는 긍정적인 요인이라 할 수 있는데, 금리인하를 호재로 받아들이기 보다는 오히려 경제사정이 더 좋지 않다는 정보로 인식하는 듯하다.

 

다음으로 공급 측면을 살펴보자. 2012년 주택구매수요 위축이 지속되었음에도 주택건설 인허가 실적은 2011년과 2012년 2년 연속 50만호를 넘어섰다. 도시형생활주택과 같은 초소형 주택이 포함되어 있음을 감안해도 현재 위축된 구매심리에 비춰보면 적은 편이 아니다. 주택건설이 보통 2~3년이 소요된다는 점에서 2013년부터 공급증가로 이어질 수 있을 뿐만 아니라, 공급되는 주택을 소화시킬 수 있는 수요가 충분치 않다면 결국 주택시장의 커다란 부담으로 작용할 수밖에 없다.

 

2013년에는 일반적인 주택이외에 도시형생활주택이나 오피스텔과 같은 주거상품의 입주도 크게 늘어날 것으로 예상된다. 오피스텔의 입주물량이 올해 1만2000실에서 내년 3만실로 2배 이상 늘어날 것으로 예정되어 있고, 2011년과 2012년에 인허가 받은 18만호에 달하는 도시형생활주택의 공급이 이루어질 것으로 예상된다. 이렇듯 아파트 이외 초소형 주거시설의 공급이 증가하면서 1~2인가구의 주거수요 일부를 흡수할 수 있다는 점이다.

 

 

 

연구원에서 2013년 주택시장 전망을 위해 건설업체 및 부동산 거래업체 등을 대상으로 수도권 매매가격 상승시점과 지방 매매가격 강세가 언제까지 지속될 지를 설문조사하였다. 조사 결과, 수도권 매매가격 상승의 시점에 대한 예상은 상반기 수도권 매매가격 상승보다는 하반기 이후에 상승으로 이어질 것으로 전망한 비율이 높게 나타났다. 매매가격 상승시점을 2013년 상반기는 23.9%, 2013년 하반기는 31.6%로 예상하여 내년 하반기가 가장 높고, 2014년 상반기도 22.2%로 높게 나타났다. 내년 상반기 보다는 하반기에 회복될 가능성이 크다고 예상하고 있다는 것이다.

 

지방 매매가격 강세가 언제까지 지속될 것인지 묻는 질문에는 대체로 2013년 상반기까지 유지될 것으로 예상하였다. 2013년 1/4분기는 25.9%, 상반기는 29.5%로 상반기가 전체의 55.4%로 절반이상이 응답하였으며, 2013년 하반기는 25.9%, 2014년 이후는 19.7%로 나타났다. 설문조사결과 지방 매매가격 강세는 2013년 상반기 또는 하반기 까지 유지될 것이라는 의견이 우세하였다.

 

 

 

이상의 내용을 종합해보면, 2013년 수도권 주택가격은 위축된 수요여건에 비해 공급이 많다는 점에서 가격이 상승세로 전환할 가능성이 낮아 보인다. 다만, 경제성장이 예상과 같이 내년 하반기에 개선되고 가계부채문제가 진정되면 매매가격 하락세가 둔화될 가능성이 크다.

 

결국, 수도권의 주택가격은 경제성장 흐름과 유사하게 진행되어 하반기로 갈수록 하락폭을 줄일 것으로 예상된다. 최근 주택담보대출 금리 하락세가 이어지고 있지만, 가계부채 증가가 지속되는 등 소비자의 구매력이 낮아지고 구매심리 회복이 지연되고 있는 점을 고려하면 단기간 빠른 가격회복이 이루어지기 보다는 하락폭을 줄여갈 것으로 예상된다.

 

이외 전세시장의 경우, 2013년에도 국지적인 전세가 불안은 이어지겠지만, 전세가격 상승추세가 한풀 꺾이고 공급예정 물량이 많다는 점에서 과거와 같은 전세가격 급등 우려는 2012년에 비해 낮다고 할 수 있다.

 

반면, 지방 주택가격은 보합세가 예상된다. 2009년 하반기부터 최근까지 3년이 넘도록 큰 폭으로 상승했지만 2013년 입주물량이 많고 공급대기 물량이 증가하면서 보합세로 전환할 것으로 예상된다.

 

그러나 국지적으로 세종시나 혁신도시는 양호한 흐름을 보일 것으로 전망된다. 2014년 말까지 36개 행정기관은 세종시로 이전하여 ‘세종청사 시대’를 개막하고, 전국 10개 혁신도시로 114개 공공기관의 이전이 본격적으로 이뤄지면서 해당지역의 매매가격흐름에 영향을 줄 수 있을 것이다.

 

이 같은 공공기관의 지방이전은 매매가격보다 전월세가격 상승의 흐름을 보일 가능성이 크다. 대체적으로 이전기관 종사자들은 초기 이주시 단신이주, 자가보다 임차를 선호하는 비중이 높다는 점에서 전세가격에 영향을 줄 수 있기 때문이다.

 

 

 

2013년에는 새 정부가 출범하게 된다. 기존에 제시된 주거와 관련한 공약사항을 볼 때, 시장의 문제보다는 주거복지의 문제에 중점을 두고 있다는 점에서 현재 주택시장의 회복을 위한 정책적 고려가 미흡하다는 평가가 우세해 보인다. 그럼에도 불구하고, 연구원에서 조사한 내년 주택 매매시장과 전세시장에 중요한 영향을 미칠 요인으로 정부정책을 최우선으로 지목하였다. 그만큼 주택시장에서 새정부에 대한 기대가 매우 크다고 볼 수 있다.

 

이 같은 설문결과는 주택시장의 중장기적인 변화를 담는 큰 틀이 필요하다는 것과 시급한 현안을 해결할 수 있는 제도적인 개선에 대한 바람이 포함되어 있을 것이다. 정부의 주택정책이 단기적인 문제해결에 집중되어서는 안 될 것이지만, 이를 소홀히 해서도 안된다.

 

최근 주택보급률이 크게 개선되고 경기침체가 장기화되면서, 주택가격보다 주거가치가 우선시되는 수요 변화의 흐름이 나타나고 있다. 이런 측면에서 시장의 중장기적인 변화를 담는 큰 틀을 마련하는 것이 매우 중요하지만, 현재 주택시장의 불안요인을 최소화하는 단기적인 정책 대응 또한 중요한 시기이다.

 

중장기적인 비전을 수립한 후, 큰 틀에 부합하는 대책을 우선적으로 추진할 필요가 있을 것이며 주택시장의 침체가속화를 방지하기 위한 정책이 필요하다. 하지만, 중장기 정책 방향과 부합하지 않는다면 정책에 대한 신뢰를 떨어뜨려 오히려 시장에 혼란만 가중될 가능성이 크다.

 

과거 2000년대 중반 주택가격이 급등하던 시기에는 주택가격을 안정화하기 위해 다양한 노력을 했음에도 오르는 주택가격을 잡기에는 턱없이 부족했다. 반대로, 현 정부는 침체된 부동산시장의 회복을 위한 수많은 대책에도 주택시장 침체는 지속되었다. 정부가 인위적인 노력을 기울였음에도 원하는 정책효과는 크지 않았다는 평가가 우세하다.

 

현재 주택시장에 필요한 것은 정부의 부동산 부양을 위한 대책이 아닌 시장의 다양한 주체들이 예상 가능한 합리적 수준에서의 안정적인 정책집행이라 생각된다. 주택 가격과 거래의 결정은 인위적인 부양이 아닌, 시장에서 자율적이고 합리적으로 정해질 수 있도록 해야 한다. 장기적인 주택정책 방향에 맞지 않고 언 발에 오줌 누듯 단기적인 효과만을 노린 대책은 중장기적으로 시장을 왜곡시킬 수 있다. 많은 사람들이 새정부에 기대하는 부동산 정책은 부동산시장 변화에 대한 정확한 진단을 바탕으로 한 원칙을 기반으로 한 정책이라 생각된다.

 

[출처 네이버 부동산]