1. 서론
이 곳 전문가 칼럼의 글들을 보면 대부분 서민보다는 부동산투자자의 입장을 기준으로 작성된 글들이 많다. 따라서 이 글에서는 4.1 종합대책에 대해서 서민의 시각에서 점검해보고자 한다.
지난 4.1에 국토교통부와 기획재정부에서 발표한 “서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책”(이하 “4.1 종합대책”이라고 함)은 정부의 주장대로라면 주택을 구입할 여력이 있는 계층들이 주택을 많이 구입하여 주택 가격이 하락하는 것을 방지하고, 구입 여력이 낮은 서민들은 손쉽게 보유 주택을 매각하도록 유도함으로써 주택시장을 정상화하기 위한 정책으로 볼 수 있다.
반면에 서민의 입장에서 4.1 종합대책을 면밀히 검토한 첫 느낌은, 지난 MB 정부의 정책을 예쁘게 포장하여 마치 서민을 위한 주택정책인 것처럼 포장한 정책으로 보인다. 사실은 MB 정부의 건설업자와 부유층 위주 주택 정책을 더욱 강화했는데도 말이다.
이와 같은 혹평은 4.1 종합대책의 내용이 과거 주택을 투자 대상으로 보는 부유층들에게 투자 수익을 보장하는 것은 물론, 금융기관들도 주택에 투자할 수 있도록 하는 대책을 추가함으로써, 현재 주택을 지속적으로 보유할 여력이 낮은 서민들은 이들에게 주택을 넘기도록 하는 것이 근간이 되고 있기 때문이다.
2. 본론
첫째, 4.1 종합대책은 MB정부의 반서민 주택정책 기조를 승계하는 것에 그치지 않고 더욱 심화시킨 정책이다.
과거 MB정부에서 지속적으로 추진했으나 야당의 반대로 번번이 무산되었던 양도소득세 중과세 철폐와 분양가 상한제 철폐 내용이 그대로 포함되어 있다. 다만 분양가 상한제 철폐는 정부에서 시장 상황에 맞추어 지정․해제 할 수 있도록 법률을 개정하도록 일부 후퇴했으나 우리나라 정부의 실정을 봤을 때, 이는 분양가 상한제 철폐와 동일한 효과를 갖게 된다.
더구나 MB정부에서는 단순히 양도소득세 중과세를 철폐하자는데 그쳤으나, 주택 투기자로 볼 수밖에 없는 주택의 단기 양도에 대한 중과세까지 완화하는 내용을 추가하였다.
결국 MB 정부 시절 서민이 아닌 건설업자와 부자들 위한 정책이라고 야당이 반대했던 양도세와 분양가 철폐 내용에서 한발 더 나가, 주택 투기까지 부추기려는 정책을 담고 있는 것이다.
둘째, 서민들의 주거안정이라는 명목 하에 금융기관들이 주택에 투자할 수 있는 길을 만들어주는 정책이다.
현행 “은행법”이나 “상호저축은행법” 등 금융기관의 설립과 관련된 법률에서는 금융기관은 주택과 같은 부동산에 투자할 수 없도록 규정하고 있어 금융기관의 부동산 직접 투자는 사실상 어려우나, 지난 2001년 IMF로 인한 경제 회복을 빌미로 “부동산투자회사법”을 제정하여 대규모 빌딩 등 상업용 부동산에 우회 투자할 수 있도록 되었다. 그러나 이 법률로는 금융기관이 우회적인 방법으로도 주택에 투자하는 것은 사실상 어려운 실정이다.
그러나 4.1 종합대책에서는 소위 하우스푸어 대책으로 “임대주택 리츠” 제도를 도입하여 주택 보유가 어려운 서민들의 주택을 소위 역경매 방식으로 싸게 구입해서 주변 시세대로 비싸게 임대하는 제도를 만들겠다는 내용이 포함되어 있다.
이와 같은 정책에 따라 이제 금융기관들은 관련 기관의 설립 법률에서 막고 있는 부동산투자를 우회 방식으로 마음대로 투자할 수 있도록 함으로써 금융자본의 부동산시장 진입이 점차 더 커질 것으로 판단된다.
금융자본이 부동산시장에 진입하는 것은 시장 활성화 측면에서는 바람직한 것인지는 모르나, 현재 우리나라의 경제에까지 심각한 영향을 미치고 있는 세계 경제의 불안은 금융자본의 불안 때문이며, 이는 소위 미국발 서브프라임 모기지론과 같이 금융자본이 부동산시장에 과도하게 투자하여 시작되었음을 간과해서는 안될 것이다.
셋째, 서민 보유 주택 소유비율을 낮추고 부유층의 주택 소유비율을 높이는 정책이다.
이는 연말까지 1가구 1주택자가 보유한 중소형 주택을 구입한 자에게는 향후 5년 동안 양도소득세를 전액 감면해주고, 서민들의 주로 구입하는 공공분양주택의 물량은 연간 7만호에 달하던 것을 이에 30%도 못 미치는 2만호 수준으로 감소시키는 것은 물론, 보금자리주택의 공급 시기를 조절하는 내용이 포함되어 있기 때문이다.
1가구 1주택자 보유 주택에 대한 양도세 감면은 하우스푸어 대책의 일환으로 볼 수 있으나, 이들이 보유 주택을 매각하고 대체 주택을 구입할 수 있어야 하는데도 불구하고, 서민들에게 공급하는 공공분양주택이나 보금자리주택 공급량을 감소시키면, 보유한 주택을 매각한 후 전월세를 살아야 하는 가구가 더 많아질 것이 분명하다.
결국 겨우 평생 노력해서 집 한 칸 마련한 서민들이 어려운 틈을 타서, 부유층이나 금융자본이 이 주택을 보유하도록 하는 셈이 되므로, 장기적으로 서민들의 주택 소유비율을 낮추고 부유층의 주택 소유비율을 높이는 셈이다.
주택시장에서 부유층의 주택 소유비율이 높아질 경우 주택이 생존을 위한 필수재임을 감안할 때 장기적으로는 서민들의 주거비 부담을 더욱 높일 가능성이 높은 문제가 있다.
3. 결론
주택시장에서 가격이 폭락할 경우 서민이나 주택을 담보로 대출해준 금융기관은 물론 국가 경제 전반이 어려워지는 것은 분명하므로, 주택시장이 연착륙하도록 조정하는 정부의 정책이 시급하다는 것에는 동의한다. 다만 주택시장을 연착륙하는 것이 주택투기를 부추기는 것이 되어서는 안되며, 주택시장 연착륙을 빌미삼아 장기적으로는 서민들의 주거를 더욱 불안하게 하는 정책은 피해야 할 것이다.
이와 같은 주택정책의 지향점이 분명한데도 불구하고 이번에 발표된 4.1 종합대책은 MB정부때부터 추진해온 건설업자 및 부유층 위주의 주택정책을 그대로 유지함은 물론, 이들의 이익을 더욱 강화하려는 내용까지 추가한 것은 매우 반서민적인 것이다.
정부는 일부 언론에 포함되었던 “집을 두 채 가진 것이 죄냐?”라는 질문에 대해서 고민했던 것처럼, “주택시장의 연착륙이 주택가격을 상승시키는 것이냐? 아니면 주택가격이 안정적으로 하락하는 것이냐?”라는 근본적인 질문에 대한 해법부터 찾는 것이 바람직할 것이다.
