소액임차인...소액임차인이란? 경매시에 선순위담보권자보다 최우선하여 일정금액을 변제 받을 수 있는 것입니다. 즉, 임대차 보증금이 전 재산이나 다름없는 영세민을 보호하는 차원에서 법으로 인정해 주고 있는 아주 고마운 법 중 하나임은 틀림없는 것 같습니다. 먼저 소액임차인으로서 최우선 변제금을 받기 위한 요건은 ① 소액 보증금 범위에 들 것(소액보증금표 참조) ② 임차주택에 대하여 첫 경매개시 결정기입 등기 전에 입주와 전입신고라는 대항요건을 갖출 것입니다.
1. 물건의 현황감정가격 65,000,000원의 물건을 3차례 유찰되어 4차에서 10명이 경합하여 감정가격의 약 54%인 34,999,000원에 낙찰받은 물건입니다. 오정대로가 인근에 있어 인천과 서울을 편리하게 왕래할 수 있고 인근은 빌라 및 소규모 근린 시설등이 혼재되어 있어 추후 재개발 가능성이 충분히 있는 지역으로 본건을 의뢰하신 고객님도 재테크목적으로 경매에 입찰 하셨습니다.
2. 점유자확인명도협의를 하기 위하여 현장에 방문하였더니 아무도 만날 수 없었습니다.
법원기록을 확인한 바 임차인은 2011. 03. 경 입주하였고 확정일자 및 배당요구도 모두 마친 상태였기에 일부러 낙찰자를 피하지는 않을 것이라 판단 되었습니다. 현관 앞에 안내글을 남기고 돌아오는 길에 저녁 10시 무렵쯤 연락이 왔습니다. 본인은 현재 어린이 학습지 교사여서 항상 늦은 시간에 퇴근하여 낮에는 만날 수 없다 하였습니다.
일단 점유자와 연락은 되었기에 간단히 임대차 내역을 확인하고 최소한 가장 임차인은 아니라고 판단하였습니다. 서로 좋게 마무리 하자고 일단락하고 다음에 다시 통화하기로 하였습니다.
3. 소액임차인?위의 임차인 현황을 살펴보면 얼핏 소액임차인이라 생각할 수 있을 겁니다. 그러나 조금만 여러 현황들을 살펴보면 소액임차인이 아니라는 것을 알 수 있습니다. 그 이유는 바로 최초근저당 설정일에 있습니다. 등기부 현황을 살펴보면 최초 근저당이 1989년 5월경에 이루어졌기 때문에 그때 당시로 최선순위 주택임대차 보호법을 적용하면 소액임차인이 아니기 때문입니다.
1989년 5월경 본건은 기타지역으로 분류되기 때문에 보증금 범위가 400만원 이하가 되어야 최우선 변제금 400만원을 받을 수 있습니다.
4. 확실치 않은 금액...명도를 하기 위하여 본건의 정확한 설명을 점유자에게 하지는 않았습니다.
점유자는 본건을 소개해준 부동산 사장이 소액임차인이기 때문에 무조건 최우선변제금 1,200만원 받을 수 있고, 낙찰자에게 이사비용으로 400만원정도 받고 모자라는 부분은 본인이 책임져 준다고 하였다는 것입니다.
저는 그냥 잘 받으시라고 하였습니다.
5. 부동산 사장의 연락...점유자와 이사 협의등으로 여러차례 통화를 한 후 본건을 점유자에게 소개해주신 부동산 사장님으로부터 연락이 왔습니다. 무슨 일이시냐고 여쭤보니 본건에 대해서 최우선변제금을 얼마나 받을 수 있는지 물어보시는 것이었습니다. 대충 질문의 의도를 파악하였지만 정확한 답변은 하지 않았습니다.
그 이유는 내가 아는 것이 정답이 아닐 수도 있고 혹 정답이라 할지라도 명도 함에 있어 적잖이 피곤해질 수 있기 때문이었습니다.
6. 점유자의 믿음...안타깝기는 하나 점유자는 끝까지 부동산 사장의 말을 철썩같이 믿고 있었기에 한번쯤은 우회적이라도 남아 알려줘야 될 것 같았습니다. 그러나 점유자는 마치 제가 거짓 정보를 흘린다고 생각하였는지 이사 날짜 정해졌으니 그 안에는 전화하지 말라하면서 그냥 끊어 버렸습니다. 고맙게도 배당기일 전에 이사 날짜가 잡혀서 점유자는 이사를 시작하였습니다.
7. 역시...이삿짐이 모두 빠지고 명도 확인서와 인감 한통을 손에 쥐어 주면서 본 건 에 대해서 처음부터 설명드리면서 배당이 되지 않을꺼니 준비를 하셔야 될 것 같다고 조언을 해드렸습니다. 하지만 역시.. 제 말은 듣지 않았고 걱정말라는 말과 함께 이사를 나갔습니다. 배당기일에 확인해보니 역시 배당은 되지 않고 본 건은 종결되었습니다.
