지난 2월 25일 제18대 대통령이 취임하였고, 이에 따라 새 국토해양부(국토교통부) 장관이 임명되었다. 그리고 얼어붙은 주택 매매시장, 늘어난 미분양 주택, 전세난 등으로 지쳐있는 현재 주택시장은 새로운 정부에게 기대하는 바가 클 것이다. 또한, 지금까지 주택시장을 살리기 위해 많은 정책이 수립되고 도입됐었지만, 주택시장 문제를 해결할 만큼의 큰 성과를 올리지 못했고, ‘주택가격 바닥론’에 대한 지지와 논란이 대두되고 있는 현 주택시장 상황에서 ‘부동산시장 정상화’라는 슬로건을 걸고 임명된 장관은 어떻게 주택시장 문제를 풀어나갈 것인가에 대한 관심이 높아지고 있다.
그는 부동산 규제 완화 또는 폐지를 통해 주택시장 문제를 풀어나갈 것으로 기대된다. 청문회를 통해 경기에 따라 분양가 상한제 신축적 적용, 취득세 감면 연장, 다주택자 양도세 중과제도 폐지 등을 밝힌 바 있다. 특히 양도세와 취득세와 같은 조세제도 완화정책은 작년에 부동산대책을 통해 시행된 바 있다.
조세제도 완화 정책의 목적은 매도 혹은 매수 시 부과되는 세금에 대한 부담을 덜어 주택거래를 촉진하는 것이다. 현재 주택시장의 가장 큰 문제로 하우스 푸어 주택가격의 하락, 전세난 등을 들 수 있다. 이러한 문제들은 수요자들이 집을 사지 않기 때문에 발생하는 문제이고, 이는 주택매매시장 침체에 기인한 문제들이기에 결국 근본적인 문제를 해결하려면 주택거래가 촉진돼야 하는 것이다. 즉, 부동산 거래 관련 조세제도 완화는 매입과정의 세금부담을 덜어주어 수요자들을 매매시장으로 유도하여 거래를 촉진하기 위한 한 가지 방안인 것이다.
정부는 주택거래 촉진을 위해 조세제도 완화가 포함된 대책을 내놓았었고, 최근 조세제도 완화 정책은 작년 5·10대책과 9·10대책이었다. 5·10대책에서는 1주택자 양도세 비과세 보유요건 완화와 일시적 2주택자 종전 주택 처분기한 연장을 통해 실수요자의 주택구입여건 개선을 도모하였고, 9·10대책에서는 양도세와 취득세 감면을 통해 거래를 촉진하고, 미분양 해소를 도모하였다. 하지만 성과는 달랐다.
<표 1> 조세제도 완화 정책
5·10대책이 발표되고 2012년 6월 말 소득세법 시행령 개정을 통해 양도세 비과세 보유요건과 종전 주택 처분기한이 완화되었지만, 효과는 그리 크지 않았다. 정책이 시행되었지만, 아파트거래량은 단기간 소폭 상승에 그쳤고(약 6월~7월 3,300호△), 미분양 물량의 증가세와 매매가격의 하락세 심화를 저지하지 못하였다. 결과적으로 양도세 비과세 보유요건과 종전 주택 처분기한 완화는 수요자들을 매매시장으로 유도하기에는 부족했던 것이다. 왜냐하면, 결국 매도자에게 매도를 수월하게 할 수 있도록 한 정책인데 주택거래가 활발하게 일어나지 않는 이유는 매물이 없어서가 아니라 계속되는 주택가격 하락 속에서 매수의욕이 상실되었기 때문이다.
하지만 양도세 감면과 취득세 감면은 한시적 혜택이었으나 효과는 뚜렷하였다. 아파트 거래량은 연말까지 약 5만 9000호가 늘어났고, 특히 혜택이 종료되는 12월에 크게 늘어났다. 이에 따라 매매가격의 하락세가 어느 정도 둔화되었고, 전세가격의 상승세도 크게 둔화 되었다. 또한, 미분양도 소폭이나마 감소세로 돌아섰었다. 다만 올해 들어 다시 미분양이 증가세로 돌아서는 현상을 보이기 시작했는데 한 건설업체 관계자는 언론을 통해 미분양 주택의 양도소득세 5년 면제 혜택이 작년 12월로 종료되었기 때문이라고 밝혔다. 그만큼 미분양 해소에도 효과가 있었던 것이다. 결국, 양도세 감면과 취득세 감면이라는 조세 감면 정책은 매수자에게 혜택을 주어 미분양주택해소와 주택거래 활성화에 효과가 있는 정책이라고 판단된다.
<그림 1> 아파트거래량 및 가격 증감률
양도세 감면과 취득세 감면은 효과가 있었던 정책으로서 한시적 이었던 감면 혜택 시한을 연장한다면 주택시장 활성화에 더욱 도움이 될 것으로 판단된다. 하지만 정책시행에 있어 신중해야 할 부분은 정책시행 후 시행 전보다 더욱 많은 주택거래가 일어나야 하며, 그 양은 최소한 기존의 세수입을 유지시켜줄 만큼이어야 한다는 것이다. 만일 그렇지 못한다면 지자체 세수입이 감소하게 될 것이고, 이는 세수입 감소에 따른 부작용으로 이어질 수도 있다. 예를 들어 서울시의 경우 소득세와 취득세가 전체 세수입에 50% 이상을 차지하고 있다. 결국, 소득세와 취득세는 지자체의 주요 세수입원이므로 양도세와 취득세 감면으로 주요 세수입원이 줄어들어 버린다면 그만큼 세수입 감소에 의한 부작용 발생 가능성이 커질 수 밖에 없는 것이다. 그러므로 세금 감면 정책의 성공을 위해선 지자체의 세수입 유지 측면에서의 면밀한 검토와 분석이 필요할 것이다.
<표 2> 서울시 세수입 구성
주택거래 활성화를 위해선 조세제도 완화 정책이 필요하다. 그리고 매도자보다는 매수자에게 혜택을 주어 수요자들을 주택구입으로 유도 할 수 있는 정책이 필요하다. 그것을 통해 주택거래가 촉진되고 활성화된다면 현재 주택시장이 가지고 있는 문제들도 점차 해결될 실마리가 보일 것이다. 곧 새 정부의 부동산 정책이 수립되고 발표된다고 한다. 새 정부의 첫 정책인 만큼 기대하는 바도 크다. 다방면의 분석과 면밀한 검토를 통해 심도 있고 확실한 정책이 되길 바라며, 첫술에 배부를 수는 없겠지만, 그 정책을 통해 주택시장 정상화에 더욱 다가설 수 있기를 기대해본다.
