진짜일까? 가짜일까??경매 사건들을 살펴보다보면 간혹 가장 임차인으로 오해할만한 물건들이 있습니다. 등기부등본을 확인하면 근저당금액이 시세대비 월등히 많음에도 불구하고 임차하였고, 임차한지 얼마 안 되어 경매개시가 되었다면 충분히 의심할 수 있을 겁니다. 그렇다고 이와 비슷하다고 하여 모두 가장 임차인은 아니므로 충분한 조사가 필요하다 할 것입니다.
1. 물건의 현황감정가격 120,000,000원의 물건을 1차례 유찰되어 2차에서 4명이 경합하여 감정가격의 약 80%인 96,630,000원에 낙찰받은 물건입니다. 계양 I.C가 인근에있어 서울외곽순환도로를 용이하게 이용할 수 있고 인근은 신축 빌라들로 이루어져 조용한 생활을 하기에는 안성맞춤입니다. 본건을 의뢰하신 고객님은 아직 개발단계이므로 주변환경은 만족할 만큼 좋진 않지만 환지정리로 깨끗한 지역을 마음에 들어하셨습니다.
2. 점유자확인명도협의를 하기 위하여 현장에 방문하였더니 아무도 만날 수 없었습니다.
법원기록을 확인한 바 임차인은 2011. 12. 경 입주하였고 경매개시는 2012. 3. 경 되었기 때문에 단순 판단으로 가장 임차인일거라고 생각하였습니다.
보통 소유자들은 가장 임차인을 내세워 경매로 손실보는 부분을 최우선변제금이라는 제도를 이용하는 것이 많기 때문입니다. 그나마 다행인 것은 감정평가당시 현재 임차인으로 등재되어있는 임차인 김00을 면대한바 있다는 것을 확인하고 현관에 안내글을 남기고 돌아왔습니다.
3 . 차분한 목소리...안내글을 확인하였는지 한통의 전화가 왔습니다. 본인이 현재 임차인인 김00 이라고 하였습니다. 너무나도 차분하게 전화를 걸어와 속으로 가장 임차인이 맞다는 예상을 하였습니다. 그렇지만 혹시 모를 상황도 있기에 자극시키는 말은 최대한 자제 하면서 어떻게 본건에 입주하게 되었는지를 묻게 되었습니다. 입주당시 근저당이 많은 줄 알았지만 부동산 중계업하시는 분이 혹시 경매가 되더라도 소액임차인이기 때문에 보증금 대부분을 받아 나올 수 있다고 하여서 임차한 것이라 하였습니다.
4. 현실을 방관하다...부동산 업자의 말이 틀린 말도 아니었습니다. 그러나 최근 판례에서 소액임차인이라 할지라도 최우선 권리를 인정받지 못하는 추세이기에 차근차근 상황을 설명해 드렸습니다. 그러나 임차인 김00님은 전혀 말을 들으려 하지않고 본인 동생이 부동산하면서 경매도 하니까 동생과 얘기하라고 한 발 물러서면서 피하려고 하였습니다. 다음 날 동생이라는 사람에게서 연락이 와서 받아보니 본인이 10년이상 경매를 하여서 너무 잘 알고 있으니 배당기일 지나면 그때부터 집 알아볼 예정이며 자신의 누나한테 더 이상 연락하지 말고 법대로 하라고 하였습니다.
5. 법대로하다...말 한마디에 천냥 빚 값는다고 하던가요? 참으로 말하는게 너무 이뻐서(?) 법적 절차를 밟았습니다. 먼저 점유이전금지가처분 신청을 하였기에 결정문을 가지고 법원 집행관 관계자와 현장에서 만나 집에 사람이 있는지 없는지 확인하고 사람이 없었기에 강제개문을 하였습니다. 집으로 들어가 최소한의 배려 차원에서 그나마 눈에 잘 안띄는 곳에 고시문을 붙여놨습니다.
6. 현실을 직시하다...처음에는 임차인이 모든 걸 방관하여 산 넘어 불구경 하듯이 하였지만, 막상
법원에서 강제개문하고 고시를 하고나니, 그때서야 현실을 직시 한 것 같았습니다. 경매 10년이상 하였다는 동생은 더 이상 나타나지 않고 임차인 스스로 다시 전화가 오기 시작하였습니다. 가처분 강제개문으로 인하여 심경의 변화가 생긴 것이 아니라 우려했던 것처럼 채권은행에서 배당배제 신청이 되었기 때문입니다. 단순히 배당배제 신청만 한 것이 아니라 채권은행에서 소제기를 하였기에 발등에 불이 떨어졌던 것입니다.
7. 이사마무리 하면서 도움주다...본인은 가장 임차인이 아니라고 주장하면서 빠른 시일내로 이사 갈테니 도움을 달라고 청해왔습니다. 마음 같아선 모르는 척 하고 싶었지만 사람 마음이라는게 냉정히 모르는 척 할 수는 없어서 그나마 조금 알고 있는 법적 지식을 알려주고 마무리 하였습니다. 아직까지 법적 싸움을 하고 있겠지만 정말 잘 되었으면 합니다. 이 글을 쓰면서 감히 당부 드리고 싶은게 있습니다.
부동산업자의 말만 믿지 말고 임차인 스스로 확인하여 본인의 재산은 본인이 제발 지키시기 바랍니다.
