[주택산업연구원]에코세대의 주거안정(경매학원,부동산경매학원,OBS교육아카데미)

에코 세대는 베이비붐 세대가 낳은 자녀로 전후 베이비붐 세대가 메아리(echo)처럼 다시 출생붐을 일으켜 태어났다는 뜻에서 에코 세대라 불린다. 1979~1992년에 태어난 현재 만 21세~34세인 이들은 베이비 붐 세대의 소득 증가로 풍요로운 환경에서 성장했고, 자녀에 대한 높은 교육열로 높은 수준의 교육을 받았다. 자유로운 외국여행을 통해 체화된 글로벌 마인드와 함께 개인주의 성향, 감성·문화·유행에 민감한 특징도 지니고 있다. 비교적 풍요로운 환경에서 성장한 후 직면한 사회는 2003년 카드사태, 2008년 국제금융위기, 주택가격의 폭등과 하락, 저성장기 도래의 불안감까지 에코 세대를 더욱 힘들게 하고 있으며, 특히 주택시장의 침체를 직접 체험한 에코 세대의 주택의 의미, 주택구매 의사, 주택마련 비용에 대한 계획을 통해 에코 세대를 위한 주택정책 방향을 논의해 보자¹⁾.

에코 세대의 앞으로 주택구매 의사에 관한 설문결과 에코 세대의 70%는 앞으로 주택을 살 의사가 있었으며, 30%는 주택을 살 의사가 없다고 응답했다. 앞으로 주택구매 의사가 있다고 응답한 경우에는 ‘주거안정을 위해 자가 마련이 필요하다(68.4%)’가 가장 높았으며, ‘자산증식을 위해 자가 마련이 필요하다’는 응답(13.7%)이 그 뒤를 이었다. 앞으로 주택구매 의사가 없다고 응답한 경우는 ‘주택가격이 너무 높기 때문에(37.8%)’, 주택구매 자금을 마련하기 힘들어서(원리금을 상환하는 것이 부담되어서)’가 21.8%로 높은 주택가격이 여전히 주택구매를 망설이는 주요한 요인이었다.

주택에 대해서는 향후 주택구매 의사와는 상관없이 더 이상 ‘투자 수단’이 아닌 ‘거주 공간’으로 인식했다. 주택에 대해서도 ‘주택은 실제로 거주하는 공간이다’ 또는 ‘자산증식 수단과 거주공간이나, 거주공간으로서의 의미가 더 크다’고 응답한 비율이 높았다. 주택구입은 주택가격의 60~80%를 마련한 4~6년 후에 주택구입계획을 가지고 있었다.

에코 세대의 주택마련 비용을 살펴보기 위해서는 먼저 현재 에코 세대의 경제적 수준을 이해해야 한다. 에코 세대는 평균 1억 5천만 원의 자산을 보유하고 있으며²⁾, 금융자산과 실물자산의 비율은 44%:56%이다³⁾. 베이비붐 세대는 금융자산과 실물자산의 비율이 21%:79%이며, 에코 세대는 금융자산 비율이 베이비붐 세대의 2배를 넘는 비율이다. 또한, 에코 세대의 22%가 부채가 있으며, 부채의 종류는 주택담보대출과 전세자금대출(52.2%)이 가장 많았고, 마이너스 통장(22.2%), 일반 신용대출(21.1%), 기타 담보대출(7.8%), 학자금 대출(4.4%) 순이었다. 소득은 월평균 336만 원, 저축액은 109만 원이며 부모와 동거하는 경우, 1인 가구, 미혼 가구주, 기혼가구주 등에 따라 차이가 있다. 기혼 가구주는 맞벌이의 비율이 87.3%로 높아 월소득 평균이 408만 원으로 가장 높았고, 1인 가구는 평균소득 221만 원으로 가장 낮았다. 또한, 에코 세대의 현재 경제적 특성은 주택의 점유형태 순서와 비교적 일치해 소득과 저축의 규모가 자가(380만 원/137만 원), 전세(320만 원/102만 원), 보증금 있는 월세(184만 원/41만 원), 보증금 없는 월세(150만 원/24만 원) 순으로 줄어들었다.

에코 세대는 자기자본(52%), 부모 또는 지인의 지원(41%), 금융대출(71%)을 통해 현재 거주하는 주택의 주거비용을 마련했는데, 자기자본 비율 순서는 경기 북부권(58%) > 인천권(56%) > 서울 강북권(53%) > 서울 강남권(47%) > 경기 남부권(44%)의 순서이며, 에코 세대의 금융대출 비율이 10% 미만으로 높지 않았다.

그렇다면 주거 마련 비용은 어떻게 준비하고 있을까? 2년 이내 이사를 계획하는 에코 세대는 58%이며, 이 중 자가(28%), 전세(53%), 보증부 월세(18%)로 이사를 계획했다. 현재 전세 거주자가 2년 이내에 자가로 이사하는 경우를 살펴보면, 현재 전세 거주자의 평균 전세가는 1억 3,226만 원이며, 이 금액은 자기자본 60%, 부모지원 31%, 금융대출 7%, 기타 2%로 구성되어 있다. 즉, 자기자본 8,129만 원, 부모지원 4,124만 원, 금융대출 949만 원이었다. 이들이 단기이동 시 희망하는 적정 주택가격은 3억 1,325만 원으로 추가 소요금액은 1억 8,099만 원으로 추정된다. 이미 에코 세대는 베이비붐 세대에게 1차적으로 4,124만 원의 전세자금을 지원받았고, 주택구매 시 2차적으로 3,042만 원의 지원을 기대하고 있었지만, 주택시장이 침체하여 상황에서 자산 대부분이 부동산에 집중된 베이비붐 세대에게 추가 자금을 지원받기는 쉽지 않으며, 에코 세대 자신이 모아야 하는 추가 자기자본 9,111만 원을 현실적으로 2년 이내에 마련하는 것은 더욱 어렵다.

에코 세대의 70%는 여전히 자가 구매의 의사가 있어 기존 주택시장의 구조적 변화와 더불어 에코 세대로 인해 주택수요가 급감할 것이라는 기존의 예측과는 달랐다. 그러나 부채 대부분이 거주를 위한 자가 구매, 전세자금 마련 등으로 현재도 주택마련에 대한 부담이 가중된 상태이고, 소득이 낮을수록 주거비 부담이 증가하고 있어, 주택구매 수요로 전환 의사를 보여준 70%도 현실에서는 주택구매가 불가능한 상황이다. 금융대출에 소극적이고 부모의 지원 없이는 주택구매가 불가능한 상황에서 새로운 주택수요로써 주택시장 변화의 중심 역할을 담당하기에는 한계가 있다.

에코세대는 구매의사는 있지만, 구매능력이 현실적으로 부족하고, 현실에서 대출 원리금, 월세 부담 등 주거비 부담은 점점 가중되고 있다. 그렇다면 에코 세대를 위한 주택정책은 무엇일까? 현재와 같은 무리한 자가구매 촉진보다는 에코 세대의 주거안정을 위해 경제적·정책적 지원을 다양화해야 한다. 자가와 임차수요를 분리하여 금융지원을 차별화하고, 현재 기혼 가구 위주의 지원에서 벗어나 미혼 가구까지 지원범위를 확대하며 열악한 주거상태에 노출된 미혼 임차 거주자를 위한 정책은 더욱 세분되어야 할 것이다. 생애 최초 주택구매에 대해서는 취득세 면제를 장기화하고, 소득 수준이 낮은 대학생의 주거문제 해결을 위한 스쿨주택 바우처, 높은 주택가격으로 결혼을 망설이는 저소득 신혼부부를 위한 신혼주택 바우처 등도 도입해야 한다. 현 정부에서 추진하는 행복주택의 공급대상이 에코 세대의 주택수요와 비교적 일치하지만, 수요대비 공급물량 부족이 예상되기 때문에 행복주택과 같은 목적의 다양한 임대주택이 도심 재개발, 재건축 활성화를 통해서 공급되어야 하고, 민간건설업자들의 임대사업 진출 지원도 필요하다. 무엇보다 중요한 것은 사회진출과 경제활동의 출발점에 있는 에코 세대가 과도한 주거비 부담으로 힘들어하지 않아야 한다.