2008년 이후 계속되는 주택거래 위축과 가격안정세 속에서 전세가가 계속 상승하면서 주택시장에서는 이제까지 경험하지 못했던 다양한 일들이 일어나 주택시장구조를 온통 바꿔 놓고 있다. 소비재이자 투자재의 속성을 갖고 있는 주택이 70년대 이후 투자재로서의 특성이 강조되면서 재테크 수요가 몰려들어 주택가격은 계속 상승하였다. 이 당시에는 전세는 돈이 없어 내 집을 마련하지 못하는 서민들의 주택점유형태에 지나지 않는 것이었다. 그러나 2008년 이후 주택가격의 상승이 멈추면서 주택은 투자재로서의 특성이 퇴색하고 소비재로서의 특성이 부각되자 주택소비 비용을 줄일 수 있는 수단으로 전세의 특성이 부각되었다. 심지어 주택을 충분히 구입할 수 있는 경우에도 전세를 선택하는 경우가 두드러지면서 5년간 전세가는 계속 상승해 왔다. 전세에 대한 선호는 앞으로도 상당기간 지속될 것으로 예상하는 전문가들이 많다. 과연 2014년에도 5년간 지속되었던 전세가 상승의 가능성이 계속될 것인가 진정될 수 있을 것인가를 가격 동향과 공급 측면을 중심으로 살펴보고자 한다.
1. 전세가 상승에 따른 시장 변화 양상
국민은행이 매달 발표하는 주택가격 동향을 보면 2007년부터 2012년 말까지 전국의 주택 전세가격은 31.0% 상승했다. 연평균 6.0% 수준으로 상승한 것으로서 물가상승률의 2배를 넘는 수치이다(<표-1> 참조). 특히 선호도가 높은 아파트의 경우 전세가격이 39.0% 상승해서 전체 주택 이상으로 아파트 전세가의 상승이 심각한 수준이며, 6대 광역시의 전세가는 무려 43.0%가 상승하여 전세난을 실감케 하고 있다. 노무현 정부 시절의 각종 주택시장규제 특히, LTV 규제, 주택 관련 세금 부과 시 실거래가 반영 등 주택을 공급하지 않는 상태에서 거래를 규제하는 정책이 나오면서 주택 거래는 위축되었고, 거래위축으로 급매물 위주로 소수의 거래가 이루어졌으나 지표상으로는 주택거래가격이 크게 하락한 것으로 나타나면서 주택의 투자재로서의 특성이 크게 퇴색한 것이다. 반면 전세는 주거비를 절약하고 주택가격 하락에 따른 자산손실을 방지하기 위한 수단으로 각광을 받게 된 것이고 이 결과 전세가의 상승을 초래한 것이다.
그런데 전세에 대한 인기가 높아질수록 전셋값이 상승한 결과 월급쟁이가 대도시에서 그럴듯한 전세를 얻기 위한 부담이 한층 커지고 있다. 2013년 6월 말 기준 전국 아파트 699만여 가구의 전셋값과 도시근로자 가구(2인 이상) 연소득을 비교한 결과 전셋값 상승에 따른 부담이 역대 최고 수준으로 나타났다. 즉, 도시근로자 가구 연소득 대비 아파트 전셋값 배율(PIR; Price to Income Ratio)이 서울은 5.22배였다. 5년간 번 돈을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 서울지역 아파트 전셋값을 마련할 수 있다는 뜻이다. 이어 경기도가 3.09배로 뒤를 이었고, 부산 2.80배, 대구 2.74배 순이었다. 수도권 전체로는 3.70배, 수준이다.
2008년 수도권에서 전용면적 85㎡ 정도 중형 아파트 평균 전셋값은 1억 4,675만 원으로 같은 해 도시근로자 가구 연평균 소득 4,681만 원의 3.14배였다. 그러나 2013년 6월 말 평균 전셋값은 2억 1,650만 원으로 직전 1년간 연평균 소득 5,500만 원의 3.94배로 올랐다.
서울에서 전세를 얻기 어려운 구를 든다면 역시 주택수요가 몰리는 강남지역으로서 서초구는 전셋값이 4억 9,600여만 원으로 9.02배, 강남구가 4억 5,700여만 원으로 8.31배에 달하며, 전셋값이 비교적 싼 지역은 노원구가 3.16배, 도봉구가 3.17배, 금천구가 3.32배로 서울에서는 최소 4년 치 월급을 착실히 모아야 침실 3개 규모의 아파트 전세를 얻을 수 있게 된 것이다. 반면 수도권에서 중형 아파트값은 2006년 말 평균 3억 9,698만 원에서 2013년 6월 3억 6721만 원으로 떨어졌고, 여기에 7년가 소득이 증가했기 때문에 연소득 대비 배율이 같은 기간 9.61배에서 6.68배로 크게 낮아졌다. 이렇게 지표상으로는 전세 얻기는 어려워지고 집 사기는 쉬워졌지만, 선뜻 내 집 마련에 나서는 수요는 찾아보기 어렵다.
집값이 내리고 전세값이 오르는 현상이 장기화되자 매매가와 전세가의 격차가 줄어들고 있다. 국민은행 조사에 따르면 전국 아파트의 전세가율은 65.9%로 11년 만에 최고치를 기록했고, 매매가 대비 전세가율이 80~ 90%에 달하는 주택 속출하고 있다. 국토교통부 실거래가 자료를 기준으로 서울 강서구 소재 전용면적 84㎡짜리 아파트는 2012년 9월 2억 8,000만 원에 거래되었는데 올해 2월에는 같은 단지의 아파트 전세값이 2억 6,000만 원에 달해 전세값이 집값의 92%에 달했다. 심지어 광주광역시 남구 소재 전용면적 59㎡ 짜리 아파트는 5월 매매가격이 8,450만 원이었으나 8월 전세 거래가격이 8,500만 원으로 집값보다 전세가격이 더 비쌌다.
매매값과 전세값 격차가 줄어든다는 것은 전세를 놓은 집주인과 세입자 간의 오고 간 전세금에 대한 안전장치가 사실상 사라진다는 것으로서 전세입자에게는 전세금을 떼일 수 있는 위험이 커진다는 문제를 낳는다. 대부분의 경우 전세입자는 집주인의 소득 수준도 알지 못한 채, 집값의 80~90%까지 집주인에게 전세보증금을 넘겨주고 있다. 이런 거래는 정상적인 금융권에서는 상상할 수 없는 일이다. 정부는 은행 대출의 안전성을 확보하기 위해 돈을 빌려줄 때 담보 가치의 최대 50
