주택 없는 나대지 보유자도 사업신청 가능
전매제한 無…대출상환·임대계약 승계해야
정부가 준공후 10년이 지난 노후주택을 1인용 다가구 주택으로 리모델링 해주는 '집주인 리모델링 임대사업'을 본격적으로 실시한다. 국토교통부는 오는 26일부터 11월 6일까지 80호에 대해 시범사업 참여자 신청을 접수 받는다.
집주인 리모델링 임대사업이란 한국토지주택공사(LH)가 준공 후 10년이 지난 노후주택의 리모델링 자금을 8~20년 간 연 1.5% 금리로 빌려주는 방식이다. 대출한도는 최대 2억원이다. 집주인이 원하면 LH가 건축설계사와 시공사 선정까지 도와주고 공실(空室)이 발생해도 임대료 수익을 메꿔준다. 단, 집주인은 대학생과 독거노인에게 1순위로 집을 빌려줘야 하고 월세는 주변 시세의 80%, 저소득층의 경우 50%까지만 받을 수 있다.
집주인은 본인이 선택한 임대기간 동안 매월 임대료 수입(만실 기준)에서 융자금 상환금액, 임대관리 수수료(7%)와 세금 및 수선 유지비를 제외한 금액을 확정적으로 지급 받는다. 임대기간은 8~20년 안에서 선택할 수 있다. 임대기간이 짧을수록 월 확정수익이 줄어들고 융자금을 많이 갚아야 하는 대신, 리모델링한 다가구 주택을 빨리 본인 소유로 만들 수 있다.
국토교통부 제공
임대기간에 따라 상품은 연금형과 자산형으로 나뉜다. 연금형은 임대기간을 길게 잡고 수입이 비용보다 더 많기 때문에 매월 연금처럼 수익을 지급받는 경우다. 자산형은 임대를 짧게 하는 대신 리모델링 주택을 빨리 본인 소유로 만들 수 있다. 임대기간에 융자금 65%를 분할 상환하고 만기에 나머지 35%를 일시상환할 수도 있다.
사업방식은 LH가 건축설계사와 시공사 선정까지 도와주는 '지원방식'과 집주인이 알아서 선정해오는 '협의방식' 두 가지다. 지원방식은 LH가 경쟁입찰 방식으로 건축설계사와 시공사를 선정해준다. 협의방식은 집주인이 표준 설계·시공에 적합한 설계사와 시공사를 선정해오면 LH가 적합성 여부를 판단한다.
집주인 리모델링 임대사업 구조 / 국토교통부 제공
국토부는 6일부터 전국 7대 도시에서 시범사업 설명회를 연다. 인천(6일), 광주(7일), 대전(8일), 서울(12일), 경기(13일), 부산(14일), 대구(16일) 순이다. 임대사업 신청 접수는 전국 LH본부에서 받고, 내년 3월중 착공할 예정이다. 나머지 70호에 대한 신청 접수는 내년 중 이뤄질 예정이다.
다음은 '집주인 리모델링 임대사업'에 대한 10문 10답이다.
① 건축물이 없는 토지이면 용도와 상관없이 지원 가능한가.
"다가구 주택 건축이 가능한 용도지역이어야 한다. 유통상업지역, 전용공업지역,보전녹지지역, 중심상업지역은 다가구 건축이 불가능하다. 제1종전용주거지역, 일반상업·공업·준공업지역은 조례가 허용하면 가능하다."
② 입지요건은 어떤 경우에 높은 점수를 받나.
"1주택자, 은퇴한 고령자, 선수위 담보가 없는 경우, 소득이 적을수록, 임대공급 예정호수가 많을수록 높은 점수를 받는다. 또 주택을 보유한 지역이 대학교 인근이거나 노인주거 밀집지역인 경우 우대한다."
③ 임대료 시세는 어떤 기준으로 평가하나.
"계약체결 단계에서 LH가 감정평가 의뢰한 가격을 기준으로 계산한다. 임대호수의 20%는 주변시세의 50%만 받는 저소득층 입주자로 채워야 한다. 예를 들어 리모델링한 주택에 총 8가구를 임대할 수 있다면, 2가구는 저소득층을 받아야 하고 나머지를 월세 80%까지 받는 대학생이나 노인에게 빌려줄 수 있다."
④ 저소득층의 소득 요건은.
"주거급여 수급자이거나 도시생활근로자 월평균 소득 70% 이하인 경우 월세를 주변시세의 50%만 받을 수 있다. 월세를 최대 80%까지 받을 수 있는 입주자는 도시생활근로자 월평균 소득 100% 이하인 경우를 말한다."
⑤ 연금형과 자산형을 구분하는 기준은.
"총 임대수입이 총 비용보다 많으면 연금형이다. 총 비용은 융자상환금, LH에 내는 임대관리 수수료, 세금 등 각종 비용을 말한다. 반대로 총 임대수입이 총 비용과 같거나 적으면 자산형으로 본다."
⑥ 자산형을 선택한 뒤 만기에 35%를 일시상환을 하려고 했으나 돈이 부족해 만기를 연장하고 싶다면.
"처음 빌린 금액의 5%를 먼저 내고 임대기간을 연장하는 조건으로 2년 마다 상환을 늦출 수 있다."
⑦ 전매 제한이 있나.
"별도의 전매 제한은 없다. 다만 집을 양수한 사람이 최초 계약자가 약속한 기간 동안 기금에 빌린 돈을 상환하고 임대 위탁계약을 승계해야 한다. 그렇지 않으면 대출금을 즉시 상환하고 위약금도 내야 한다."
⑧ 공실이 발생하면 어떻게 하나.
"공실이 발생하면 임대료는 LH가 부담한다. 다만 공실이 발생하지 않도록 1순위인 대학생과 독거노인, 저소득층의 수요가 부족한 경우 대학원생과 졸업 후 3년 이내 무직인 취업준비생을 대상으로 2차 모집을 한다. 또 미달이 되면 일반인까지 모집 범위를 확대한다. 임대료는 주변 시세의 80%를 유지한다."
⑨ 임대위탁 기간 중에 양도, 상속, 증여를 하려면.
"양수인이 기금융자 약정과 LH 임대위탁계약을 승계하면 1.5% 융자를 그대로 받을 수 있다."
⑩ 건축설계 단계에서 집주인이 계약금을 자비로 부담해야 하나.
"융자 약정 전이기 때문에 자비로 부담해야 한다. 약정을 체결한 이후 집주인이 원하면 계약금도 융자로 보전해준다."
