상가대출자 4명중1명, 경매로 팔아도 빚 못갚아
베이비붐세대 상가대출 많아 담보가액 70%넘는 대출 급증
상업용 부동산 담보대출에 적신호가 켜지며 전국에서 "대출 상환 능력이 없다"는 하소연이 이어지고 있다.
경기가 침체되면서 중소기업인과 자영업자 등 대출자를 중심으로 수입이 감소하면서 원리금 상환 여력이 떨어지고 있는 데다, 부동산가격마저 하락 중이어서 담보가치가 뚝뚝 떨어지고 있기 때문이다.
한국은행이 30일 전격적으로 `국내 은행 상업용 부동산 담보대출 현황 및 잠재위험 점검` 보고서를 내놓은 것은 시장에서 이 같은 우려가 극심하다고 판단했기 때문이다.
한은이 가장 우려하는 부분은 상업용 부동산 연체율의 급격한 상승이다. 5월 말 현재 상업용 대출 연체율은 1.44%에 달해 주택담보대출 연체율(0.93%)을 저만치 앞질렀다. 은행이 이자를 1~3개월 동안 받아내지 못할 정도로 상황이 극심한 요주의 여신비율 역시 2.02%로 작년 6월 1.77%에서 상승했다.
은퇴 후 서울 강남에서 부동산 임대사업을 하고 있는 임승주 씨(가명)가 대표적인 사례다. 3년 전 상가를 매입할 때 과도한 은행 대출을 받았던 것이 화근이다. 그는 "올해 초 만기 연장을 하는 과정에서 담보 가치가 하락했다는 감정 결과를 은행으로부터 통보받았다"면서 "건물을 내놨지만 사겠다는 사람이 없어 막막하다"고 말했다.
서울 하남에 있는 상가에 투자한 김종욱 씨(가명) 사연도 비슷하다. 분양가에 못 미치는 금액에 상가를 매물로 내놨지만 매매조차 안 돼 고민이다. 김씨는 경기도 하남에 있는 전용면적 55㎡ 상가를 2007년 9억5000만원의 높은 가격에 분양받았다. 글로벌 금융위기 직전으로 부동산가격이 고공행진을 벌이던 시점이었다. 그는 1차 중도금부터 대출을 받기 시작해 잔금까지 전부 대출로 해결했다. 김씨가 올해 갚아야 할 금액은 총 7억원에 달한다. 현재 이 상가는 보증금 1억원에 월세 200만원에 임대 중이다. 월세를 받아 매달 나오는 이자를 갚기도 부족하다. 분양가에도 못 미치는 7억원에 매물로 내놨지만 문의 전화도 없다. 김씨는 "도저히 원금을 갚을 길이 없어 더 비싼 이자를 물고 다른 은행으로 대출을 갈아타는 방법을 생각하고 있다"고 토로했다.
이 같은 사례가 급증한 까닭은 베이비붐세대가 은퇴를 하면서 자영업 창업 붐이 일었기 때문이다. 통계청에 따르면 6월 현재 자영업자는 583만7000명으로 작년 같은 달에 비해 16만9000명(3.0%)이 증가했다.
상업용 부동산 담보대출 연체율이 올라가면서 상가 등 상업용 부동산 가격 하락 가능성이 커지고 있다. 사진은 빌딩들이 늘어서 있는 서울 테헤란로 전경. ＜매경DB＞
베이비붐 창업에 힘입어 신설법인 수는 꾸준한 증가 추세다. 중소기업청에 따르면 올해 상반기 신설법인은 3만8102개로 역대 최대치를 기록했다. 전년 같은 기간 3만2424개에서 17.5%(5678개) 증가한 것이다. 올 상반기 신설법인을 분야별로 살펴보면 서비스업이 전년 동기에 비해 18.0%(3655개)나 불어났다. 연령별로 살펴보면 50대와 60대에 집중됐다. 50대 23.2%, 60세 이상 22.0%로 절반에 육박했다. 하지만 소자본 창업이 주류를 이뤘다. 1억원 초과 신설법인은 전년 동기 대비 10.1%(527개) 증가에 그친 반면 1억원 이하 신설법인은 18.9%(5151개) 증가했다. 생계형 창업이 그만큼 많다는 얘기다.
이는 상업용 부동산 담보대출을 더 이상 소수 국민만 받고 있지 않다는 것으로도 해석된다. 실제 5월 말 현재 국내 6대 은행의 상업용 대출은 196조8000억원으로 주택담보대출(223조8000억원)을 턱밑까지 추격한 것으로 집계됐다.
실제로 상업용 부동산 담보대출자 10명 중 4명 정도가 개인사업자였다. 개인사업자 비중이 37%로 가장 많았고 이어 법인 중소기업 32%, 가계 21%로 뒤를 이었다. 담보는 상가가 35%로 가장 많았고 공장 29%, 토지 14% 순이었다. 이들의 신용등급도 상대적으로 낮았다. 전체 상업용 대출자 중 5등급 이하(신용등급 없음 포함) 대출자 비중은 38.4%나 된다. 주택 담보대출 5등급 이하 비중 29.4%보다 크게 높은 상황이다.
문제는 상업용 대출에는 담보가치 대비 대출비율인 담보인정비율(LTV) 규제가 없다 보니 부동산 가격 하락 시 더 큰 위험에 노출되는 것이다. 은행이 원리금이 상환되지 않는 담보물건을 경매에 넘기더라도 대출금액을 전액 회수하지 못해 손해를 볼 수 있는 `깡통 상가`가 속출할 수 있는 대목이다.
상업용 대출 중 LTV가 70%를 초과하는 대출 비중은 18.5%에 달한다.
◆ 경기침체 → 상가 급매물 → 가격하락`악순환`우려
시장에서도 부동산 경기가 당분간 회복될 기미를 보이지 않아 상황이 더 심각해질 가능성이 높다고 걱정하고 있다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 "대출 상환에 쫓겨 급매물로 상가를 처분한 사례가 앞으로도 더 나올 수 있어 문제"라며 "이들 급매물 가격이 시장에서 새로운 기준으로 자리잡아 시세를 더 떨어뜨리면 담보 가치는 그에 비례해서 하락한다"고 말했다. 박대원 상가정보연구소장은 "최근 상가 분양시장은 가격이 저렴한 LH(한국토지주택공사) 물량이 아니면 잘 팔리지도 않는 분위기"라며 "시장이 상승세를 타기까지는 적지 않은 시간이 걸릴 것으로 보인다"고 전망했다. 다만 아직까지 이 같은 상황이 시장 전반에 확산되지는 않았다는 점에서 대처할 시간이 남아 있다는 주장도 팽팽하다.
박합수 국민은행 부동산팀장은 "자산가들이 내놓은 상가ㆍ소형빌딩 급매물 중 A급은 거의 없고 B급 이하만 시장에 나오고 있다"며 "정말 무리하게 대출을 받은 일부 `상가 푸어`를 제외하고는 아직 빚에 쫓겨 서둘러 자산을 처분해야 하는 극단적인 사례는 일부에 불과하다"고 말했다. 그는 이어 "한은의 경고는 은행이 건전성을 유지하기 위해 상업용 대출 관리에도 눈을 돌려야 된다는 시그널 정도로 이해하면 될 것"이라며 "이제부터 관리를 잘하면 심각한 상태까지는 예방할 수 있다"고 말했다.
[이상덕 기자 / 최승진 기자 / 홍장원 기자]
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빚 못 갚는 '깡통 상가' 주의보
상가ㆍ사무실ㆍ공장 등 상업용 부동산 담보대출에도 빨간불이 켜졌다. 경기침체 속에서 대출 원리금을 못 갚는 경우가 급증하고 있다. 상가를 경매로 처분해도 빚을 다 못 갚는 '깡통 상가'가 전체 상가담보대출의 25.6%(12조7000억원)에 이른다는 한국은행 보고서도 나왔다.
상업용 대출은 2010년부터 급증했다. 2009년 1.2%였던 전년 대비 증가율이 2010년 8%, 2011년 11.9%로 뛰었다. 그 전에는 주택담보대출 증가율이 높았는데 2010년 이후 역전됐다. 올해도 5월까지 증가율이 4.9%로 주택담보대출(0.9%)의 5배를 웃돌았다. 지난해 정부의 가계대출종합대책이 나온 이후 은행들이 일반 가계대출 대신 개인사업자 대출에 집중한 결과다.
상업용 대출이 주택담보대출보다 위험하다는 것은 여러 지표로 입증된다. 5월 말 기준 연체율은 1.44%로 주택담보대출 연체율(0.93%)보다 훨씬 높다. 이자를 1~3개월 못 낸 요주의여신 비율도 상업용 대출(2.02%)이 주택담보대출(0.62%)의 세 배를 넘는다. 담보인정비율(LTV) 규제가 적용되지 않는 상업용 대출의 LTV 70% 초과 대출 비중(18.5%) 또한 주택담보대출(2.5%)의 7.4배다. 상업용 대출자 5명 중 1명꼴로 담보가액의 70% 이상을 빌려 쓴 것이다.
상업용 부동산 시세는 실물경기에 민감하다. '경기침체 장기화→대출상환 압력 증대→급매물 증가→상업용 건물 가격하락'의 악순환에 빠질 수 있다. 퇴직한 뒤 월세 수입 등을 목적으로 대출을 끼고 상가를 구입한 경우 상황은 더욱 심각해진다.
상업용 대출의 연체율 급상승은 실물경기 침체 때문이지만, 은퇴한 베이비붐 세대의 먹고살기 위한 비자발적 창업과도 관련이 깊다. 충분한 준비 없이 경쟁이 치열한 음식ㆍ숙박ㆍ산매업 등 생계형 창업에 뛰어든 결과다. 우리나라 자영업은 연평균 60만개가 새로 생기는 한편 58만개가 사라지는 대표적인 레드오션 세계다.
당국과 금융기관들은 일반 가계대출은 물론 상업용 대출 관리에도 각별히 신경 써야 한다. 경제가 어려운 상황에서 '하우스 푸어'에다 '상가 푸어'까지 양산되면 큰일이다. 자영업 창업 관리도 요구된다. 정부와 금융기관이 함께하는 창업 아이템 컨설팅으로 블루오션 창업을 유도할 필요가 있다.
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‘깡통 아파트·상가’ 출구전략 필요하다
주택경기 침체로 수도권을 중심으로 집을 팔아도 대출금을 다 갚지 못하는 ‘깡통아파트’가 쏟아지는 가운데 주택담보인정비율(LTV)이 오르고 있다. 무리하여 주택담보대출을 끼고 집을 샀다가 집값은 떨어지고 금리가 오르면서 비용부담 때문에 애를 먹고 있는 ‘하우스푸어’ 상황이 당사자만의 고통으로 그치는 게 아니라 이제 금융권, 사회 전체의 문제로 비화되고 있는 것이다.
금융감독원에 따르면 은행권의 LTV 초과대출 잔액은 지난해 말 41조4000억원에서 올 3월 말 44조원(주택담보대출 총액의 14.6%)으로 급증했다. 담보가치가 떨어진 탓이다. 국민은행 아파트가격동향에 따르면 경기 서부·동남부지역은 최근 5년 새 집값이 약 15% 떨어졌다.
문제는 대출 상환 만기 때 집을 팔아 대출금을 갚는 사례가 늘면 주택 매물이 쏟아질 것이고 이어 집값이 추가 하락해 LTV 초과대출 잔액은 계속 늘어날 가능성이 크다는 점이다. 이는 가계 부실을 부추기는 악순환의 단초가 될 뿐 아니라 멀리는 금융권의 대출부실로 이어질 수 있다.
이에 금융감독원은 최근 시중은행 부행장들과 주택담보 대출자의 상환부담 완화방안을 논의했다. 그 과정에서 만기가 돌아와 대출계약을 갱신해야 하는 주택담보대출 가운데 집값 하락으로 LTV를 맞추기 위해 상환해야 하는 대출금액 일부에 대해 신용대출로 전환해주는 방안이 거론됐다고 한다.
그러나 이는 근본적인 처방이 못 된다. LTV 비율은 맞추겠지만 대출자는 동일인이기 때문에 대출금 회수의 불안정성은 이전과 별로 달라지지 않는다. 더구나 하우스푸어들은 지금까지도 높은 금융비용에 허덕였는데 여기에 부담을 가중시키는 것은 바람직한 해법이 아니다. 통상 신용대출금리는 담보대출금리보다 2∼3% 포인트 높기 때문이다.
주택담보대출뿐 아니라 상업용 부동산 담보대출 문제도 심각하다. 연체율이 급등하고 있기 때문이다. 상업용
부동산 담보대출 연체율은 지난해 말만 해도 1%를 밑돌았으나 지난 5월 현재 1.44%로 급등했다. 한국은행에 따르면 경매처분을 해도 빚을 갚기 힘든 담보대출 비중이 25.6%(12조7000억원)에 이른다. 상업용 부동산에 대해서는 LTV 규제가 적용되지 않기 때문이다.
깡통아파트, 깡통상가가 불거지고 있는 까닭이야 경기침체가 근본적인 원인이다. 그렇지만 피해를 최소화하자면 금융권과 주택·상가 담보대출자들, 즉 당사자들 스스로 출구전략을 모색해야 한다. 상환절차를 기계적으로 적용하기보다 일시상환을 가급적 장기분할상환으로 바꾸는 등 적절한 상환계획을 마련하되 경우에 따라서는 금융권이 대출금리를 낮춰서 대출자의 비용부담을 줄여주는 것도 한 방법이 될 것이다.
