다중채무·저신용자 상가대출 받기 어려워진다
상업용담보대출 차주 신용도 엄격반영, LTV도 강화될듯...주담대 '신용대출' 전환추진
담보를 팔아도 빚을 갚을 수 없는 이른바 '깡통 아파트'와 '깡통 상가'가 속출하고 있는 가운데 은행들이 대출 부실화를 방지하기 위한 선제 대응에 나서고 있다.
새로운 잠재 부실 뇌관으로 떠오른 상업용 부동산담보대출은 신규 대출 취급기준이 지금보다 강화될 전망이다. 집값 하락으로 대출 한도를 넘어선 '하우스푸어'들에 대해선 갚아야 할 빚의 일부를 신용대출로 바꾸거나 장기분할 상환으로 전환토록 하는 방안이 추진된다.
1일 은행업계에 따르면, 은행들은 상가 등 상업용 부동산을 담보로 개인사업자가 신규 대출을 신청할 경우 차주의 신용도를 보다 엄격히 반영하기로 했다. 한 대형 시중은행 관계자는 "지금까지는 담보만 있으면 5등급 이하 중·저신용자들도 무리없이 대출이 가능했지만 앞으로는 5등급 이상부터 대출이 가능하도록 신규 대출 승인기준을 강화할 방침"이라고 말했다. 담보 외에 차주의 신용도를 고려한 실제 상환능력 평가에 방점을 찍겠다는 것이다.
상가 등을 담보로 하는 은행 대출은 신용도가 낮은 차주의 대출 비중이 주택담보대출에 비해 높다. 은행과 2금융권에서 동시에 돈을 끌어다 쓰는 생계형 영세 자영업자나 개인사업자 대출이 많아서다. 한국은행에 따르면, 지난 5월 말 현재 국민 우리 신한 하나 기업 농협 등 6개 은행의 상업용 부동산담보대출(196조8000억원) 잔액 중 개인사업자 대출 비중은 37%에 이른다.
신용등급 5등급 이하 중·저신용자 비중도 38.9%에 달한다. 다른 시중은행 여신 전략 담당자는 "상업용 부동산 담보대출의 경우 저신용자와 다중채무자 등 고위험군의 연체가 가장 큰 문제여서 신규 대출을 최대한 보수적으로 취급할 계획"이라며 "다른 은행들도 입장이 비슷한 것으로 안다"고 전했다.
LTV(담보인정비율) 기준도 엄격해질 것으로 보인다. 상업용 부동산담보대출은 주택담보대출과 달리 LTV 규제를 받지 않는다. 이 때문에 LTV가 높은 대출이 많고 부동산 가격 하락에 따른 부실 위험이 높다. 한은에 따르면, 은행 주택담보대출 중 LTV 70% 이상 비중은 2.5%인 반면, 상업용 부동산담보대출은 18.5%다. 금융감독당국은 이에 따라 전국 은행 상가 담보대출 LTV 현황에 대한 일제조사를 진행한 후 은행에 지도 형식으로 LTV 강화를 주문할 계획이다.
은행들은 이와 함께 이미 빚을 지고 있는 기존 대출자에 대해선 만기시 일부 상환을 유도해 건전성 관리를 강화한다는 복안이다. 다만, 상환 능력이 없는 경우 만기를 늘려주거나 만기 연장 기준을 완화하고 금리를 조정하는 등 빚 부담을 덜어주는 방안도 검토하기로 했다.
은행들은 집값이 떨어져 LTV 비율이 올라간 만큼 빚을 갚아야 하는 주택담보대출자들에 대해서도 대출금 일부를 신용대출로 전환해주기로 의견을 모았다. 차주의 신용등급이 낮아 신용대출이 힘들면 장기분할 상환방식으로 전환하는 방안을 적용키로 했다.
구본성 금융연구원 선임 연구위원은 "대출 일부 상환 등 LTV를 낮추는 조치는 단기적으로 대출고객의 부담을 증가시킬 수 있다"면서도 "장기간에 걸친 원금상환을 유도할 경우 가계부채 문제 안정화에 기여할 것으로 기대된다"고 평가했다.
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경매해도 대출금 못 갚는 ‘깡통상가’ 속출
빚 낸 상가 넷 중 하나꼴
상업용 부동산 대출증가율
주택담보대출의 5배 넘어
연체율도 높아 … 한은 경고
상가를 경매로 넘겨봐야 대출금도 건지지 못하는 ‘깡통 상가’가 골칫거리로 떠올랐다. 전체 상가 담보대출의 25%가 이런 대출인 것으로 나타났다. 빚을 낸 상가 넷 중 하나꼴이다. 액수로는 12조7000억원에 달한다. 베이비부머 세대의 은퇴로 자영업자는 크게 늘었는데, 부동산 가격 하락과 경기침체로 대출도 못 갚는 상가가 속출하고 있는 것이다.
한국은행은 30일 이런 내용을 담은 ‘국내은행 상업용 부동산 담보대출 현황 및 잠재위험 점검’ 보고서를 냈다. 보고서를 낸 곳은 조기경보팀이다. 주택 담보대출만 신경 쓸 것이 아니라 상가·사무실 담보대출도 관리를 해야 한다는 경고다.
보고서에 따르면 5월 말 우리·국민·신한·하나·농협·기업은행 등 6개 은행의 상업용 부동산 담보대출은 196조8000억원에 이른다. 주택 담보대출 223조8000억원에 근접한 수준이다. 이는 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화하면서 새로 가게를 여는 자영업자가 크게 늘었기 때문이다.
무엇보다 대출 증가세가 가파르다. 상업용 부동산 담보대출은 2009년 한 해 동안 1.2% 증가하는 데 그쳤다. 그러나 2010년에는 8%, 지난해 11.9%로 증가 폭이 확 커졌다. 올해는 5월까지 4.9% 증가했다. 반면 1~5월 주택 담보대출의 증가율은 0.9%다.
양이 급증하면서 질은 나빠졌다. 특히 자영업자가 주로 이용하는 상가 담보대출이 문제다. 5월 말 현재 상가 담보대출액의 25%는 경매 낙찰가(1~6월 서울 평균 낙찰가율 63%)에도 못 미치는 대출이다. 집값이 크게 내렸지만 주택담보대출은 이 비율이 0.9%에 불과하다. 연체율도 상가·사무실 쪽이 훨씬 높다. 5월 말 현재 상업용 대출의 연체율은 1.44%이고, 주택 담보대출의 연체율은 0.93%다. 금융사가 돈을 떼일 가능성이 큰 ‘요주의 여신 비율’은 2.02%로 주택 담보대출의 세 배에 이른다.
이런 현상이 가속화되면서 이미 신용도가 바닥이 된 상가 주인도 늘고 있다. 장사가 되지 않아 임시 방편으로 돈을 융통하다 보니 생기는 일이다. 전체 상업용 대출자 10명 중 4명(38.4%)은 신용등급이 5등급 이하였다.
한은은 “상업용 대출에는 담보인정비율(LTV) 규제가 적용되지 않기 때문에 담보에 비해 대출액이 지나치게 높게 설정됐다”며 “상가·사무실 거래 시장도 위축되고 있어 앞으로 이런 취약 대출이 더 늘어날 것”이라고 분석했다.
대출금 못갚는 `깡통상가` 속출
전국 상가의 25% 경매 부쳐도 원금 못건져
한은 보고서…연체율은 2년8개월來 최고
2006년 경기 안산 고잔신도시의 한 상가를 매입한 김모씨(56)는 4억원의 담보대출을 받았다. 당시 감정가는 6억2000만원. 하지만 경기 침체에 따른 매출 급감으로 임차인들이 하나둘씩 떠나자 대출금을 감당할 수 없게 된 김씨는 결국 상가를 은행에 넘겨야 했다. 올 들어 두 차례 유찰된 상가는 세 번째 입찰에서 가까스로 3억2500만원에 낙찰됐다. A은행 관계자는 “7500만원을 손해보긴 했지만 그나마 다행”이라며 “경매 낙찰가가 대출금에도 못 미치는 상가가 크게 늘고 있다”고 전했다.
상가 가격 폭락으로 경매로 처분해도 빚을 다 갚지 못하는 ‘깡통 상가’가 전체 상가의 25%(대출금액 기준)에 달한다는 충격적인 보고서가 나왔다. 은행권 상업용 부동산 담보대출의 연체율도 2년8개월 만에 최고치로 치솟았다.
한국은행이 30일 발표한 ‘국내 은행 상업용 부동산 담보대출 현황 및 잠재위험 점검’ 보고서에 따르면 지난 5월 말 국내 6개 시중은행(우리 국민 신한 하나 농협 기업)의 상업용 부동산 대출(상가, 사무실, 공장 등 포함)은 196조8000억원으로 전체(823조9000억원)의 23.9%를 차지했다.
상업용 부동산 대출은 지난해 전년 대비 11.9% 증가한 데 이어 올해 5월까지 4.9% 늘어났다. 이런 추세라면 올해도 작년과 비슷한 11%대 이상의 증가율을 보일 것으로 예상된다. 베이비붐 세대(1955~1963년생)의 대량 은퇴 등으로 자영업을 중심으로 한 창업이 폭발적으로 늘어나면서 상가를 담보로 한 개인사업자 대출도 증가하고 있기 때문으로 분석된다.
하지만 경기 침체 가속화로 상업용 부동산 대출의 35%를 차지하고 있는 상가 담보대출의 연체율이 크게 늘고 있어 가뜩이나 높은 가계부채에 시달리고 있는 중산층 및 서민경제에 또 다른 부담을 주고 있다. 지난 5월 대출연체율은 1.44%로 2009년 9월(1.51%) 이후 최고치를 기록했다. 한은은 또 상가 담보대출 중 대출금이 경매낙찰가를 웃도는 상가가 전체의 25%에 이르는 것으로 추정했다.
6개 은행의 상가대출 규모가 68조원인 것을 감안하면 17조원 정도의 대출은 경매에 부쳐도 대출원금을 못 건진다는 얘기다. 이 같은 추정도 경매낙찰가율이 상대적으로 높은 서울지역 평균낙찰률(상가 63.0%)을 기준으로 한 것이어서 깡통 상가는 지방 소도시로 갈수록 더 많을 것으로 추정된다.
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