집값 무섭게 떨어지더니 심상찮은 움직임이…
[심층진단] "시세차익 기회 왔다"… 강남·서초·과천 급매물 속속 동나
[집값 바닥론 솔솔 큰손 움직인다]
개포·잠실·신반포 등 큰폭 하락에 입질 시작
취득·양도세 혜택 등으로 향후 급락 위험 줄어
안정적 임대수익 겨냥 중소형빌딩도 돈 몰려
부동산시장에 투자수요가 꿈틀대고 있는 것은 집값이 고점 대비 낙폭이 워낙 크다 보니 지금이 저가 매수시점이라고 판단하는 투자자들이 늘고 있기 때문으로 분석된다. 하지만 2000년대 중후반에 집값이 폭등한 것에 비하면 아직 가격이 덜 빠졌고 대내외적 불안요인이 상존하고 있어 쉽게 반등하기 힘든 것이라는 시각이 여전히 우세해 투자자들도 저가 급매물 위주로 매입에 나서는 상황이다.
일단 총부채상환비율(DTI) 완화와 투기과열지구 해제 등 각종 규제가 하나둘씩 풀린데다 취득ㆍ양도세 감면 혜택 등 주택거래를 늘리기 위한 각종 지원책이 나오면서 집값이 급락할 것이라는 시장의 우려는 크게 줄어든 상태다. 부동산 투자에 따른 위험부담이 상당 부분 감소했다는 얘기다. 투자자들은 당분간 집값의 대세 상승을 기대하기 힘든 만큼 투자자들이 대체상품인 중소형 빌딩이나 오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형 부동산에 대한 투자를 선호하는 경향을 보이고 있다.
◇저가 매수 타이밍 판단, 재건축 아파트 매입 나서=최근 부동산 투자자들의 움직임은 재건축 아파트 시장에서 속속 감지되고 있다. 특히 고점 대비 30% 이상 값이 떨어진 서울 강남ㆍ서초구와 과천시 일대 재건축 대상 아파트들이 매수 대상이다.
개포주공1단지 56㎡형의 경우 2009년 8월 14억원에 거래됐지만 올 6월에는 9억원에 팔려 35.7%나 빠졌다. 비교적 값이 덜 떨어진 반포AID차관아파트 72㎡형의 경우 같은 기간 1억원가량 하락했다. 고준석 신한은행 청담역지점장은 "한동안 재건축 아파트에 관심도 없던 투자자들이 최근 개포주공이나 신반포1차 등을 매입하겠다는 문의가 부쩍 늘었다"면서 "강남뿐 아니라 부산이나 광주 등 지방 투자자들도 강남권 재건축 투자에 관심을 보이고 있다"고 전했다.
수도권에서 집값 등락이 가장 심한 과천의 아파트도 관심 대상이다. 2009년 3ㆍ4분기 8억5,500만원까지 올랐다가 지금은 5억5,000만원선에 거래되고 있는 과천주공2단지 52㎡형의 경우 매물로 나오자마자 팔려나간다. 신축 아파트도 예외가 아니다. 원문동 래미안슈르 59㎡형은 가격이 7억2,000만원에서 현재 4억6,000만원까지 내렸다. 한 투자자는 지난 7월 4억원에 급매물이 나오자 계약 이튿날 중도금과 잔금을 모두 지급하고 채갔을 정도다.
인근 오렌지공인의 박강호 사장은 "지금 과천 집값은 최근 6년 만에 가장 낮은 수준이며 발바닥까지는 아니더라도 발목까지는 내려갔다는 분위기가 퍼지고 있다"고 말했다.
◇중소형 빌딩 "부르는 게 값"=아파트 값이 약세를 보이면서 시세차익을 얻기 힘들다고 판단하는 투자자들이 수익형 부동산으로 눈을 돌리면서 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 중소형 빌딩이나 오피스텔이 투자처로 인기를 끌고 있다.
원빌딩부동산중개가 파악한 올해 서울 지역 중소형 빌딩 거래 현황에 따르면 3ㆍ4분기까지 295건의 매매가 이뤄졌다. 이중 20억~40억원짜리가 113건으로 거래가 가장 활발하고 40억~100억원이 85건으로 뒤를 이었다. 100억원 이상도 51건이나 됐다. 강남권 빌딩은 투자수익률이 4% 초반이면 거래가 이뤄지고 강북은 5%대의 건물이 인기가 좋다. 신사동 가로수길과 홍대 인근 등 투자수익률이 높고 지가 상승이 기대되는 곳의 빌딩은 부르는 게 값일 정도다.
유진석 원빌딩부동산중개 이사는 "집값 약세와 저금리 기조가 이어지면서 부동산 경기 침체에도 불구하고 중소형 빌딩시장에 투자자들이 몰리고 있다"면서 "투자자들의 연령대도 5년 전에는 50~60대가 80%를 차지했지만 지금은 30~40대가 38%가량일 정도로 젊은 자산가들이 빌딩 투자에 눈을 돌리고 있다"고 말했다.
수익형 부동산의 인기가 치솟으면서 오피스텔과 도시형생활주택에도 투자자들의 돈이 몰리고 있다. 한 투자자가 여러 채의 오피스텔을 계약하는 사례도 심심찮게 눈에 띈다. 실제로 대우건설이 최근 분양한 오피스텔 가운데는 8실을 한꺼번에 계약한 60대 투자자도 있고 40대가 4실을 구입한 경우도 있었다. 이 회사의 한 관계자는 "은행 대출 때문에 타인 명의로 계약하는 경우를 감안하면 실제로는 복수의 오피스텔을 구입한 사례가 더 많을 것"이라고 설명했다.
양지영 리얼투데이 팀장은 "부동산 경기 침체로 주택시장이 실수요자 위주로 재편되면서 투자자들을 유인할 만한 요소가 많이 없는 게 사실"이라며 "규제완화와 세제혜택 등으로 조금씩 살아날 기미를 보이는 투자수요를 확대하려면 다주택자 양도세 중과 폐지 등을 속히 시행할 필요가 있다"고 말했다.
