현대硏 "DTI 규제완화, 재개발 시기 조정 필요"
올해 상반기에도 전세값이 오르는 현상이 지속될 것이라는 전망이 나왔다.
또한 저금리 추세에 따라 주택임대시장 구조가 기존 전세 형태에서 보증금에 월세를 받는 이른바 '반월세' 형태로 급속도로 바뀌고 있는 것으로 조사됐다.
현대경제연구원 경제연구본구팀은 14일 발표한 현안 보고서를 통해 "올해 상반기 전세 가격 상승세가 지속되고, 연초 전세대란 현상이 반복될 가능성이 높다"는 분석결과를 제시했다.
보고서에 따르면 최근 전세가격은 주택 크기와 관계없이 빠른 상승세를 나타내고 있다.
실제로 올해 1월 소형 평수 전세가격지수는 109.3p(2011년 6월=100 기준)로 작년 말보다 0.21% 올랐고 중형(109.6p)아파트도 0.25% 상승했다.
작년 상반기 비교적 안정적 수준을 유지했던 대형 평수 전세가격도 9월 이후 가격 상승속도가 가파르게 오르는 추세다.
보고서는 "계절 요인에 의한 전세 이주 수요 증가와 임대인의 주택 자산 관리 패러다임 변화에 따라 전세 공급이 감소돼, 전세 가격 상승세가 지속될 것으로 예상된다"고 밝혔다.
특히 매년 2~3월 신학기, 결혼 성수기 등 전통적으로 전세 수요가 몰리는 측면과 상반기에 집중된 재개발 재건축 계획으로 이사 수요가 늘어 전세난이 가중될 수 있다는 분석이다.
주택 가격 하락세가 이어져 자산가치가 떨어진다는 점도 전세가격 상승세를 부추기는 요인이다.
보고서는 "수도권 아파트 매매가격 하락세가 지속되면서 자산 가치하락에 대한 우려가 높아져 아파트 매입보다는 전세를 선호하는 현상이 전세 수요 증가에 기여했다"고 설명했다.
예전처럼 주택담보대출을 통해 주택을 구입한 뒤, 가격상승을 통한 매매차익 실현이 사실상 불가능해 진 상황에서 원리금 손해를 보면서 파는 대신에 임대를 놓고 스스로 또 다른 전세를 찾아 나선다는 얘기다.
이런 현실을 반영하듯, 전세 수요대비 공급 현황을 나타내는 '전세수급지수'는 1월 전국 167.1, 수도권 164.7로 작년(전국 154.6, 수도권 146.4)보다 10p 이상 높은 수준으로 집계됐다. 전세수급지수가 높을수록 수요가 많다는 것을 의미한다.
이와 함께 경기침체에 따른 중산층 실질소득 감소로 전세 재계약 수요가 늘어났다는 점도 전세가격 상승세를 부추기는 요인으로 작용됐다는 분석이다.
연말 취득세,양도세 감면이 종료되면서 발생된 단기 거래동결 효과도 전세 수요를 증가시켰다는 평가다. 실제로 올해 1월 아파트 전세거래건수는 비수기임에도 8630건으로 작년 1월보다 26.7% 증가했다.
집값 상승 기대감이 감소하고, 저금리 기조가 이어지면서 임대인이 수입확보를 위해 임대방식을 전세에서 월세로 전환하는 추세도 뚜렷하게 나타나고 있다.
실제로 기준금리가 3% 안팎이지만, 전세금을 월세로 전환해 적용되는 실질이자율(월세이율)은 작년 하반기 평균 10.28%로 수익률이 평균 7.11%p 높은 것으로 집계됐다.
이에 따라 전세보다 수익률이 높은 월세 또는 반월세 공급물량 비중이 꾸준히 늘어나고 있다는 분석이다.
보고서는 전세 가격안정을 위해 ▲주택구입 실수요자를 대상으로 한 장기저리 금융지원 ▲DTI(총부채상환비율) 규제완화 연장 등 매매활성화 대책 ▲고령자 가구를 위한 중소형 주택공급 활성화 정책 ▲재개발, 재건축 사업 시기조정 등을 제안했다.
현대경제연구원 홍준표 연구위원은 "전세 가격 안정을 위해 주택 매매거래 확대를 유도하고, 전세 공급량 증대, 재개발 사업시기 조정 등이 필요하다"고 강조했다.
