[서울신문]
정부가 1일 발표한 ‘하우스푸어’(대출 때문에 어려움에 처한 내집 보유자)와 ‘렌트푸어’(전세 빈곤층) 대책은 사실상 공적 자금을 투입해 서민의 주택 관련 빚 부담을 줄여주자는 데 초점이 맞춰져 있다. 가계대출의 상당 부분을 차지하는 주택 관련 대출을 계속 방치하면 국가 경제가 흔들릴 수 있다는 판단에서 나온 고육지책으로 풀이된다. 하지만 국민행복기금과 마찬가지로 도덕적 해이 논란이 따를 것으로 보인다.
하우스푸어 대책은 집에 대한 애착이 각별한 우리나라 국민의 특성을 감안해 ‘주택 보유 희망’ 여부 등에 따라 맞춤형으로 짠 것이 특징이다. 특히 공공기관이 채무 조정과 지분 매입에 직접 나선다.
주택 보유 희망자 가운데 연체 우려가 있거나 단기 연체자에 대해서는 금융권이 대출 상환 기간을 연장해 주고 프리워크아웃(사전 채무조정) 등을 적용한다.
주택 지분 일부를 팔고 채무를 조정받는 ‘지분 일부 매각제도’는 개별 은행 차원에서는 한계가 있다고 판단, 한국자산관리공사(캠코)가 3개월 이상 연체자의 대출채권을 직접 사들여 원금 상환을 미뤄 준다. 장기 분할상환을 유도하되 원금 감면은 없다.
아직 연체는 하지 않았지만 원리금 상환이 어려운 하우스푸어에 대해서는 주택금융공사가 대출채권을 매입, 은행 금리 수준의 이자(고정금리)를 내도록 조건을 바꿔 주고 최장 10년간 원금 상환을 미뤄 준다. 국민주택 규모(85㎡·6억원 이하)의 집 한 채만 보유하고 부부 합산 연소득이 5000만원 이하, 대출금액이 2억원 이하여야 혜택을 볼 수 있다.
집을 팔기를 원하는 하우스푸어의 경우에는 임대주택 리츠에 주택(일부 지분 포함)을 매각하고, 이를 재임대(5년)해 주변 시세 수준의 임대료를 내고 거주할 수 있도록 했다. 임대계약 기간이 끝나면 원소유주에게 재매입 우선권을 주되 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각한다. 매각되지 않은 주택은 한국토지주택공사(LH)가 매입해 공공임대주택으로 활용한다.
주택연금(모기지론) 가입연령도 60세에서 50세로 낮추고 일시 인출한도는 50%에서 100%로 올렸다. 일단 1년간 시행한 뒤 연장을 검토하기로 했다.
렌트푸어를 위해서는 박근혜 대통령의 공약인 ‘목돈 안 드는 전세’ 제도를 실시한다. 집주인이 전세보증금을 대출받고 세입자는 그 대출이자를 무는 방식이다. 집주인이 대출받기를 꺼릴 것을 감안해 소득세를 면제해 준다. 세입자가 낸 대출이자만큼 집주인에게 40%의 소득공제 혜택도 준다. 연말까지 한시적으로 총부채상환비율(DTI)을 금융회사 자율로 적용하고 주택담보인정비율(LTV)도 최대 70%까지 완화해 준다. 세입자 자격은 부부 합산 연소득이 6000만원 이하인 무주택 가구주로, 전세보증금이 3억원 이하(지방 2억원)여야 한다.
집주인으로부터 우선적으로 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기는 대신 금리를 낮추고 대출한도를 늘리는 방안도 도입된다. 6~7% 수준인 지금보다 금리가 약 2% 포인트 낮아질 전망이다. 실효성을 의심하는 목소리도 나온다. 한 시중은행 관계자는 “LTV나 DTI 완화는 집값이 올라야만 집주인에게 이점이 있다”며 “집주인들이 집을 담보로 내놓으면서까지 전세보증금을 대출받을지 의문”이라고 말했다. 캠코의 부실채권 매입에 대해서는 크게 환영했다. ‘불량채권’을 털 수 있는 기회이기 때문이다. 채무자뿐 아니라 금융회사의 도덕적 해이 우려가 나오는 까닭이다.
