광교(光敎)신도시는 2004년 6월에 지구가 지정되고, 2005년 12월에 개발계획이 수립되고, 2007년 6월에 실시계획이 수립되어, 2007년 11월에 착공하였다. 2007년은 한국의 부동산이 정점을 찍었던 해이다. 2008년 분양 당시만하여도 광교신도시에 대한 인기는 높았다. 교통도 편리하였고, 입지도 좋았다. 무엇보다 부동산 가격이 정점을 치는 상황에서, 경기도에서 명품신도시를 표방하였기 때문이다.
그런데 2007년 부동산 가격이 정점 이후 하락세로 돌아서고, 2008년부터 세계적 경기 불황까지 겹치면서, 예상보다 개발이 지연되고 있다. 출범할 때와는 달리 명품도시를 향한 광교신도시의 항해가 순탄하지 않은 것이다. 그런데 이제는 단순한 개발 지연이 아니라 보다 심각한 문제가 될 수도 있다. 즉 개발지연이 아닌 명품신도시가 실패할 수도 있다.
광교신도시의 일반적 현황부터 알아보자. 사업목적 중 특히 주목할 것은 행정복합도시 및 자족형 도시라는 것이다. 수도권의 대부분의 도시가 위성도시 내지는 베드타운의 성격을 벗어나지 못하고 있는 상황에서 야심찬 목표였다. 이러한 이유로 광교신도시의 완성은 주민입주, 공공청사 이전, 상업용지의 활성화, 정주환경(settlement environment) 등 도시의 기능이 갖추어지는 2018년 이후로 예상된다.
<표 1> 광교신도시의 일반 현황
<그림 1>에서 광교신도시의 위치를 살펴보자. 도심외곽지대에 건설되는 친환경적 도시일 뿐만 아니라 고속도로와의 접근성이 용이하다. 경기도 최대의 도시 수원의 외곽에 위치하면서 서울과의 접근성도 유리한 입지를 가지고 있는 것이다. 한편 특이한 것은 광교신도시의 위치로 인하여 전체면적의 88%를 수원시가 관할하고 12%를 용인시가 관할한다는 것이다.
<그림 1> 광교신도시의 위치
<그림 2>에서 광교신도시의 조감도를 살펴보자. 광교신도시의 녹지비율은 41.7%로 국내 신도시 중 가장 높은 반면, 인구밀도는 69/ha로 국내신도시 중 가장 낮다. 더구나 광교호수공원의 면적은 202만 8㎡으로, 일산호수공원의 약 2배에 가까운 크기이다. 유리한 입지조건에다가 쾌적한 환경을 구비할 수 있다.
<그림 2> 광교신도시의 조감도
그러나 이러한 유리한 입지조건과 도시계획과는 달리, 출범당시에는 예상치 못한 문제점들이 발생하여 광교신도시의 전망을 어둡게 하고 있다. 몇 가지 우려되는 이슈들을 살펴보자.
1. 광교신도시의 기능
<표 1>에서 광교신도시의 사업목적을 보면 행정복합도시, 자족도시, 친환경도시를 추구하고 있음을 알 수 있다. 김문수 경기도지사도 광교신도시를 주거와 일자리가 어우러진 자족도시로 개발할 것이라고 하였다. 행정타운, 법조타운, 에듀타운, 비즈니스파크 등이 조성되면 15만개의 일자리가 창출될 것이란 낙관적인 전망을 내놓기도 했다. 이는 광교신도시로 2016년 경기도청이 이전하고, 2017년 수원지방법원과 수원지방검찰청이 이전해 온다는 전제하에서이다.
광교신도시에는 경기도청 이외에도 ‘수원컨벤션시티21사업’도 있다. 원래는 2000년 수원시와 현대건설컨소시엄간에 민간투자사업추진협정을 맺은 것인데, 이후 경기도가 개입하고 2004년 광교가 택지개발예정지구로 지정되면서 상황이 복잡해졌다. 따라서 ‘수원컨벤션시티21사업’의 아이디어는 오히려 광교신도시보다 더 오래되었다.
이후 2012년 6월 경기도가 실시계획을 인가할 때 면적이 당초 23만 1,000㎡보다 3만 6,000㎡가 줄어들어 현재는 19만 5,037㎡이다. 따라서 현재의 ‘수원컨벤션시티21사업’은 컨벤션복합시설용지 9만 9,159㎡, 주상복합용지 9만 5,878㎡의 규모이며, 위치는 원천저수지 북측 수변부(waterfront)이다. 컨벤션센터에 국제회의장, 전시장, 호텔, 공항터미널, 주상복합아파트 등의 시설입주를 계획하고 있다. 그러나 국제회의장, 전시장, 호텔, 공항터미널 등이 들어설 예정이었던 컨벤션센터는 토지 매입 단계에서 수원시가 국토해양부(현 국토교통부)와 갈등을 겪으면서 사업이 중단된 상태이다.
<그림 3> 수원컨벤션시티의 조감도
수원시는 토지를 조성원가(3.3㎡당 798만원)에 수의공급해줄 것을 요구했으나 국토해양부가 이를 받아들이지 않았고, 수원시는 2012년 1월 서울행정법원에 ‘광교신도시 내 특별계획 2구역 택지공급 승인신청에 따른 반려처분 행정소송’을 제기하였다. 그러나 12월 부지공급 행정소송 1심에서는 국토해양부가 이겼다. 현재 수원시는 1심 판결에 불복해 서울고등법원에 항소를 한 상황이며, 항소가 ‘수원컨벤션시티21사업 뿐만 아니라 ‘에콘힐사업’에까지 영향을 미치고 있다. 동시에 사업지체로 인하여 증가하는 주민반발은 수원시에게 ‘수원컨벤션시티21사업’ 조기 추진 압력으로 작용하고 있다.
2013년 5월에 2심 변론이 열릴 예정이다. 2심에서 수원시가 승소한다면 ‘수원컨벤션시티21사업’은 큰 변화가 없겠지만, 국토교통부가 승소한다면 사업성이 악화될 것이다. ‘수원컨벤션시티21사업’의 부지 19만 5,037㎡를 조성원가인 3.3㎡당 798만원에 공급받으면 토지매입비가 4천 800억원이지만, 감정가는 3.3㎡당 2,000만원을 넘고 이대로 공급받으면 1조 2,000억원 정도이다. 이는 당연히 ‘수원컨벤션시티21사업’에도 영향을 미칠 것이다.
광교신도시의 사업시행자는 경기도지사, 수원시장, 용인시장, 경기도시공사사장이지만 실제로 사업을 시행하는 것은 경기도시공사이다. 경기도, 수원시, 용인시는 직접 자본을 투자하지는 않았다. 이러한 상황에서 1차적으로는 각 지자체의 이해관계가 얽혀있고, 2차적으로는 관련 기업들과 입주주민들의 이해관계가 얽혀있다.
어쨌든 2011년 6월에 최초로 입주가 시작된 이래, 현재에도 광교신도시에 들어선 건축물의 대부분은 아파트이다. 2015년까지 31,113가구가 입주예정이며, 2013년 4월 현재 전체 43개 블록 중 22개 블록이 입주를 완료하였고, 입주한 가구 수는 1만 6,276가구이다. 올 하반기 4개 블록을 시작으로 2015년까지 1만 5,000가구가 더 입주할 계획이다.
현재 광교의 분양상황을 보면 중·소형은 분양이 양호하나, 대형은 분양이 양호하지 못하다. 경기침체속에서 중·소형의 분양이 양호하고, 대형의 분양이 양호하지 않은 것은 전국적인 현상이다. 이런 상황에서 주변 지원 시설이 제대로 갖추어지지 않고 있어, 정주환경이 좋지 못하다. 광교신도시는 자족도시를 넘어 수원시와 용인시 서북부 지역으로의 파급효과(spread effects, trickling down effects)까지 목표로 하였었는데, 이제는 오히려 베드타운으로 전락할 위험에 처해있다.
2. 정주환경
유리한 입지적 조건에도 불구하고 현재 광교신도시의 교통시설은 불편하다. 고속도로가 가까이에 있어 개인교통수단을 이용하는 주민은 큰 불편이 없겠지만, 대중교통수단은 불편하다. 특히 서울과의 왕래는 주로 광역버스에 의존하고 있다. 그러나 입주율이 50% 정도인 현 상황에서 버스의 증차를 하는 것도 경제성이 떨어진다. 이대로라면 2016년 신분당선 노선이 연장되고(조기개통되더라도 2015년 말은 되어야 함) 경기도청역이 개통될 때까지는 교통불편을 감수해야만 한다. 반면 특히 야간시간대에 용인서울고속도로와 영동고속도로에서 발생하는 차량 소음은 만만치 않다.
또 한국에서 ‘직주불일치(jobs-housing mismatch)’가 출·퇴근시 교통체증의 주된 원인임을 고려할 때, 광교신도시가 원래 목표로 하였던 자족도시의 기능을 수행하지 못하게 된다면, 여기에다 교통체증까지 가중된다.
학교도 부족하다. 광교신도시 중에서도 에듀타운으로 불리는 지구에 신풍초등학교가 위치하고 있다. 원래 개교 예정은 30여개 학급이었으나, 42학급으로 늘렸다. 학교 공급 계획을 수립하는 과정에서 아파트가 아닌 인근의 오피스텔 거주인구를 고려하지 못한 때문이다. 최근 몇 년간 오피스텔이 1-2인 가구와 신혼부부 등에게 인기를 끌었고, 광교신도시에도 신규 공급이 많았기 때문이다.
현재 대형아파트 분양이 양호하지 못한 상황에서, 예상치 못한 오피스텔 인구가 늘어나고 있는 것이다. 1-2인 가구의 증가, 경기침체가 계속된다면, 대형아파트의 분양은 양호하지 못한 상태에서 저렴한 오피스텔에 거주인구가 모여드는 현상이 오래갈 수도 있다. 더구나 5월 7일 국무회의에서 주거용 오피스텔을 양도세 면제 대상에 포함시키는 ‘조세특례제한법’이 상정·의결된다.
광교신도시에는 ‘에콘힐’이라는 연면적 60만 3,710㎡의 주거문화상업복합단지도 계획되어 있다. 2008년 에콘힐은 2017년까지 2조 1천억원을 들여 지하 4층, 지상 68층 규모의 주상복합아파트 5개 동과 20-25층 규모 4개동, 4-5층 규모의 상가시설을 건설하는 사업계획을 승인받았고, 특수목적법인을 설립했다.
타워팰리스가 42층에서 69층까지의 7개동으로 구성되어 있는 것을 고려하면, 규모면에서 타워팰리스를 능가한다. 타워팰리스는 삼성그룹이 1997년말 국제통화기금(IMF) 외환위기(Asian financial crisis)가 닥치고 경영위기에 직면하자 유동성(현금)을 확보하기 위해서 지은 것이다. 그런데 지금은 부동산 시장의 상황이 바뀌면서, 오히려 타워팰리스의 가격이 하락하고 심지어 경매에 나와서 유찰되는 상황이다. 에콘힐(주)은 대우건설을 포함한 11개 건설회사와, 산업은행(14%) 등 2곳의 재무적투자자(FI), 경기도시공사(12%) 등 3곳의 전략적 투자자로 구성되어 있다. 그러나 에콘힐은 2008년 사업계획이 발표된 이후 지금까지, 5차례나 계획이 변경되는 반면 사업은 진행되지 못하고 있다.
광교신도시에는 아직 대형할인마트도 없다. 그런데 에콘힐(주)이 최근 발주처인 경기도시공사에 제출한 ‘5차 사업변경안’에는 사업성이 높은 주상복합아파트와 백화점을 추진하는 반면, 문화시설, 쇼핑몰, 할인점 등 편의시설을 포기하겠다는 내용이 포함되어 있다.
3. 경기도청 이전
경기도는 광교신도시로 경기도청을 이전하는 것을 비용문제로 인하여 한때 포기하였었다. 이후 입주민들의 반발이 커지면서, 다시 경기도청의 광교신도시로의 이전을 결정하였다. 예정대로라면 경기도청 신청사는 특별계획구역(공공청사 4블록)에 건설되며 총면적은 9만 6,000㎡이고, 신청사면적은 5만 9,000㎡이다. 현재 경기도청(수원)에 근무하는 공무원은 약 3,600명 정도이다. 참고로 세종시로 이전하는 기관에 근무하는 공무원은 약 12,000명이다. 계획대로라면 2016년까지 신청사를 준공하고 경기도청이 이전되어야 한다. 그런데 문제는 광교신도시에는 아직 도청부지가 공급되어 있지 않다.
현재는 기본 설계가 끝나고 실시 설계에 들어간 상태일 뿐, 도청부지 매입계약도 아직 이루어지지 않았다. 2014년 예산에도 신청사 이전과 관련된 부분은 포함되어 있지 않다. 즉 아직 경기도청의 이전이 100% 확정된 것만은 아니다. 오히려 재개라는 표현이 보다 적절할 것 같아 보인다. 2014년 6·4 지방선거의 결과에 따라 유동적이다.
4. 경기도시공사의 부채
경기도의 2013년 예산은 15조 6,218억원이다. 한편 한국은행은 2013년 4월에 한국의 경제성장률 전망치를 당초 2.8%에서 2.6%로 하향 조정했다. 부동산 경기의 침체로 주택거래가 급감하면서 경기도의 재정이 악화되고 있다. 경기도는 721억원의 학교용지분담금도 도교육청에 지급하지 못하고 있는 상황이다.
경기도시공사의 부채는 약 8조 7,000억원이고 매출액은 약 3조 300억원이다. 금융부채는 약 170% 정도에 달하는 것으로 추산된다. 최근에 부채가 약 10조원에서 8조 7,000억원으로 줄어든 것은, 경기관광공사에서 한류월드를 넘겨받고 토지를 현물출자하고 지방채를 발행했기 때문이다. ‘한류월드’는 한류의 세계화와 체계적인 육성을 목표로 추진되는 복합단지이다.
그러나 한류월드가 경기도시공사의 재정건전성에 도움이 될지는 지켜보아야 한다. 한류월드는 경기도 고양시 대화동 일대 99만 4,756㎡를 테마별로 1-3구역으로 나누어 대규모 호텔과 한류 테마파크 등을 조성하는 사업이다. 그러나 핵심 사업인 1구역 테마파크(23만 7,444㎡)도 2012년 6월 사업자인 (주)한류우드와 경기도가 계약을 해지했다. 공동주택(1,131채)와 상업시설, 오피스텔을 짓는 제2구역(8만 3,220㎡)도 사업자인 (주)일산프로젝트가 중도금을 내지 못해, 2010년 경기도가 계약을 해지했다. 300실 규모의 특1급 호텔을 짓기로 했던 인터불고 그룹과 1,600실 규모의 호텔 건립을 추진했던 중국의 민간기업 하이난항공 그룹도 2012년 사업을 포기했다.
현재 대명호텔(2구역), 디지털방송콘텐츠 지원센터 건립(3구역), EBS 통합사옥 신축(3구역) 등 3개 사업만 정상적으로 추진되고 있다. 2013년 1만 8,000석 규모의 케이팝 아레나 공연장과 2017년까지 한국관광공사가 추진하는 ‘한류관광 MICE 복합단지(3만 6,539㎡)’를 유치하여 겨우 한류월드가 명맥만 유지하는 상황이다.
광교신도시가 사업성이 있고 이익이 창출되면 좋겠지만, 광교신도시의 사업성이 계속 악화되는 상황에서 경기도시공사가 모든 부담을 떠맡기는 힘들다.
