1%대 금리·집값 하락땐 부분 보장 등 파격 '무주택자 손짓'
4·1 부동산대책과 8·28 전·월세대책에서 가장 큰 수혜를 받는 대상은 단연 생애최초주택 구매자다. 이 수요층이 올해 안에 집을 구매하면 △1%대 대출이 가능하고 △취득세·양도소득세도 감면되며 △만약 향후 집값 하락으로 손실이 발생하더라도 정부가 일정부분 보장해준다. '역대 정부 부동산정책 중 이만큼 파격적인 정책은 없었다'고 할 정도의 이례적인 조치로, 이 수요층을 매매시장으로 끌어들여 주택거래 활성화의 물꼬를 트겠다는 정부의 의지로 해석된다.
저금리, 세(稅)혜택, 모기지 상품 등 각종 혜택이나 규제 완화를 줘도 비교적 비판에서 자유로울 수 있다는 점에서 정부 입장에서는 거래 활성화를 위한 확실한 전략이다. 전문가들은 세혜택이 끝나는 연말로 갈수록 집값 상승이 예상돼 가격이 싼 지금 각종 혜택을 보면서 집 장만을 하는 것이 유리하다고 조언한다.
■생애 최초주택 '역대 최고 혜택'
10일 국토교통부와 건설·부동산업계에 따르면 이번 8·28대책에서 가장 화두가 되는 내용은 생애최초주택 구입자 지원을 위한 수익·손익공유형 모기지다.
수익공유형은 주택기금에서 집값의 최대 70%(호당 2억원 한도)까지 1.5%의 모기지를 공급하고 주택을 팔거나 또는 만기가 됐을 경우 매각차익(평가차익)이 발생하면 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식이다.
손익공유형은 주택기금이 집값의 최대 40%까지 1~2%의 대출을 지원하고 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식이다. 1%대 금리는 생애최초주택금리(3.3~3.5%)는 물론, 심지어 한은 기준금리(2.50%)보다도 낮은 사실상 제로금리나 다름없어 하반기 거래활성화 정책 중 가장 큰 기대를 받고 있다.
닥터아파트 권일 리서치팀장은 "1%대 금리의 모기지는 유례가 없는 정부의 파격적인 조치"라며 "기존 정책들보다 혜택 폭이 큰 만큼 조건을 잘 따져보고 혜택을 최대한 활용한다면 큰 수혜를 누릴 수 있을 것"이라고 조언했다.
수익공유형은 목돈이 없는 사회초년생, 손익공유형은 전셋값 등 목돈이 있는 무주택자에게 유리하다. 국토부가 2억5000만원짜리 아파트(자기자본 8000만원 보유)를 대상으로 전세 1억7000만원, 보증부 월세 3000만원/월70만원인 경우와 두 모기지 상품을 활용해 주택을 매입한 경우 1년 동안의 주거비용을 분석한 결과 월세 787만원, 전세는 616만원이 들지만 수익공유형은 전세보다 싼 447만원, 손익공유형은 월세보다 저렴한 662만원이 드는 것으로 조사됐다.
지원대상은 부부합산 연소득이 7000만원 이하인 생애최초 주택구입자로, 전용 85㎡ 이하 공동주택(아파트)의 가격이 6억원 이하인 기존주택과 미분양주택이 대상이다. 우선 생애최초 주택 구입자를 대상으로 연내 3000호를 시범사업(수도권, 지방광역시)으로 추진할 계획이다.
■"연말로 갈수록 집값 비싸질 것"
여기에다 앞서 4·1대책에 따른 혜택으로 생애최초주택구입자가 올해 연말까지 6억원 이하 주택을 구입하면 취득세와 양도세도 전액 면제된다. 쉽게 말해 생애최초주택구입자는 4·1대책과 8·28대책에 따라 1%대 초저금리로 대출을 받고 집을 사면 내야 될 취득세와 양도세가 모두 0원이다. 더불어 손익공유형으로 집을 마련했을 때 가격 하락에 따른 손실도 정부가 일부 책임진다.
집값이 바닥을 쳤다는 평가도 수요자들을 재촉하고 있다.
리얼투데이 양지영 리서치팀장은 "그동안 집값이 떨어질 대로 떨어져서 만약 시장이 더 나빠진다고 해도 더이상 큰 하락세는 없을 정도"라며 "대책 이후 회복기에 접어든 분위기가 완연하고 전셋값은 여전히 더 오를 것으로 전망돼 생애최초주택 대상자들에겐 지금이 내 집 마련의 적기"라고 설명했다.
닥터아파트 권 팀장은 "최근 시장조사 결과 매수 문의가 2배 가까이 늘고 호가가 상승세를 탔다"며 "하락세는 그쳐 당분간 강보합세가 이어질 가능성이 크다. 올해 주택 구입 계획이 있다면 시간이 촉박하지만 기왕이면 추석 이전 주택 가격이 상대적으로 저렴하고 늦더라도 10월까지는 매수하는 게 좋다"고 말했다. 그는 "세혜택이 끝나는 연말에는 매수세가 몰려 집값 상승이 예상된다"고 덧붙였다.
