[헤럴드경제]“실질수익률이 얼마나 되죠?”…“오피스텔 투자때 꼭 체크를

2년 임대수익·시세차익 보장

고수익 과장 분양 광고 기승

공실·마케팅비 등 제하고 계산

광고수익률의 70%선 예상해야

13일 서울 강남구 A오피스텔 앞. 공사가 한창인 오피스텔 건설현장 앞 부스엔 ‘임대수익보장제실시(2년)’, ‘시세차익 3000만원 이상?’, ’트리플 역세권’ 등이 적힌 분양홍보 전단지가 수북이 쌓여있었다.

자신을 분양팀 실장이라고 소개한 서진영(43ㆍ가명)씨는 “대로변 역세권 오피스텔 분양가가 3.3㎡당 1600만원이면 저렴한 편”이라며 “세입자 유치를 확실히 보장하며, 안되면 금전지원도 가능하다”고 설명했다. 그는 또 “연 수익률 6~7%가 나온다”며 “미분양이 10개도 안 남았으니 서둘러 결정해야 한다”고 귀띔했다.

연말이 다가오면서 오피스텔도 ‘막판 밀어내기 분양’이 한창이다. 12월 말로 규정된 4ㆍ1 부동산 종합대책의 종료 시한이 끝나면 주거용 오피스텔 매입시 주어지는 양도세 면제 혜택이 사라지기 때문이다.

하지만 일부 ‘고수익’ 문구를 앞세워 투자자를 유혹하는 신규 공급 오피스텔은 신중한 투자 결정이 필요하다고 부동산 전문가들은 조언했다. 실질 수익을 배제한 명목상의 수익률이나 과장 광고 등만 믿고 덥석 계약했다간 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

FR인베스트먼트에 따르면 서울 강남ㆍ서초구 오피스텔의 올해 3분기 명목 수익률은 평균 5.21%다. 하지만 ‘수정 수익률’은 3.57%로 명목 수익률의 68% 수준에 불과했다. 분당ㆍ일산 신도시 오피스텔도 2분기 기준 명목수익률은 평균 5.31%인 반면 수정수익률은 3.88%로 명목수익의 73% 선이다.

수익형 부동산의 수정수익률이란 총 임대소득에서 공실, 임대료 연체, 중개수수료, 마케팅, 감가상각비 등을 제외한 순소득을 말한다. 또 일부 부동산 정보업체는 수익형 부동산의 공실률을 0%로 상정하고 수익을 계산하는 경우가 많아 실제보다 수익률이 높게 나오는 경우가 많은 실정이다.

새로 분양하는 오피스텔의 경우 분양가도 적정 수준인지 꼼꼼이 따져볼 필요가 있다. 강남에 위치한 A오피스텔(260실)의 경우 분양관계자가 분양가가 3.3㎡당 1600만원이라고 소개했지만 부동산 전문가들은 입지나 규모 등을 감안할 때 지나치게 비싸다고 분석했다.

황종선 알코리아 대표는 “강남지역 기준으로 지하철역에서 600~1000ｍ가량 떨어진데다 이면도로에 있는 오피스텔의 분양가는 아무리 비싸도 3.3㎡당 1500만원을 넘지 않는다”고 말했다. 그는 또 “아울러 6%대 수익률을 얻으려면 3.3㎡당 1200만원선이 적당하다”고 진단했다.

현지 공인중개사들도 “오피스텔에 투자할 계획이라면 신규 물량보단 매매가격이 3.3㎡당 400만원가량 저렴한 기존 물건을 선택하는 게 좋다”고 전했다.

수익형 부동산 분양 광고도 세심한 주의가 필요하다는 게 부동산 전문가의 말이다. 수년간 임대수익보장, 저렴한 분양가를 강조하며 부풀린 시세차익, 사실과 다른 입지조건 등을 내세우는 허위ㆍ과장 분양광고가 간혹 있기 때문이다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “주거용 수익형 부동산의 경우 실질수익률이 3%만 되도 대부분 투자를 결정하지만 땅값이 과거에 비해 많이 올라 분양가는 기존 물건보다 최고 20%까지 높을 수 밖에 없다”며 “게다가 신규 분양은 공실을 감안해야 하기 때문에 꼼꼼이 알아본 뒤 투자해야 한다”고 조언했다.