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한국의 은퇴자들 중 상당수는 전체 자산에서 부동산의 보유 비중이 높은 편이다. 요즘과 같이 부동산 가치가 하락해 초과 수익을 얻기 어려운 시기에는 이를 효과적으로 정리하는 것이 노후 자금을 확보하는 데 중요한 과제가 될 수 있다. 이렇게 부동산을 정리할 때 무엇보다 중요한 것은 ‘세금’이다. 부동산을 언제, 어떠한 방법으로 파느냐에 따라 양도세 부담이 크게 달라질 수 있다.
A 씨는 현재 오래된 소형 주택 2채를 보유하고 있다. 그런데 새로 지은 넓은 평수의 아파트에서 노후를 보내고 싶다. 이럴 경우 종전의 주택을 정리할 때 세제상 유의할 점은 무엇일까. 일단 주택 2채 중 적어도 한 채는 정리하고 새로운 아파트를 취득하는 것을 고려해 보는 것이 좋다. 2주택자라고 하더라도 현재 다주택자(2채 이상 주택을 보유한 가구)에 대한 중과는 적용되지 않고 장기 보유 특별공제도 받을 수 있어 예전에 비해 세 부담이 크지 않은 편이다. 그러므로 3주택이 되기 전에 두 주택 중 양도세 부담이 적은 한 주택을 정리해 두는 것이 유리할 수 있다.
이후 1주택을 보유한 상태로 새로운 아파트를 취득했다면 종전에 보유했던 주택은 새로운 주택을 취득하고 3년 이내에 처분하면 양도세 부담이 전혀 없다. 새로운 주택을 취득해 2주택자가 됐지만 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 소유한 경우는 ‘3년’이라는 유예 기간을 줘 이 기간 내에 팔면 비과세되는 것이다.
만일 A 씨가 기존의 주택들을 팔지 않고 장기적으로 임대를 놓기 원한다면 ‘장기임대주택사업자에 대한 세제 혜택’을 고려해 볼 수도 있다. 기준 시가 6억 원 이하(수도권)의 주택을 임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대할 때 임대주택 외에 거주하고 있는 자가 주택 1채에 대해서는 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 또한 임대주택 역시 향후 이를 매도 할 때도 중과되지 않고 일반 세율을 적용 받을 수 있어 유리하다.
시기 조절해 양도세 ‘0’으로 줄이는 전략도
B 씨도 은퇴를 앞두고 부동산을 차차 매도해 노후 자금을 만들려고 한다. 살고 있는 주택 외에 다른 주택 1채와 상가를 모두 처분하려고 하는데, 5억 원에 샀던 주택은 현재 시가로 8억 원이고 9억 원에 샀던 상가는 오히려 6억 원으로 시세가 떨어졌다. 이때 두 부동산을 모두 처분한다면 세금을 얼마나 낼까.
B 씨가 두 부동산을 각각 언제 파느냐에 따라 세금 부담이 확연히 달라질 수 있다. 먼저 B 씨가 올해 안에 주택을 팔면 차익인 3억 원(=8억 원-5억 원)에 대한 양도세를 내게 된다. B 씨가 일반 세율을 적용 받는다면(장기 보유 특별공제 등 배제) 세금은 대략 1억 원 가까이 된다. 이후 상가는 내년에 판다면 손실이 발생했으므로 당연히 세금을 내지 않지만 손실분 마이너스 3억 원에 대한 공제는 받지 못한다. 반대의 경우도 마찬가지다. 상가를 올해 팔고 주택을 내년에 팔아도 주택의 양도 차익에 대해서는 내년에 세금을 내야 한다.
그런데 주택과 상가를 같은 연도에 판다면 얘기는 달라진다. 주택의 차익 3억 원과 상가의 차손인 마이너스 3억 원이 통산돼 세금을 한 푼도 내지 않게 되는 것이다.
반대로 둘 다 이익을 얻은 부동산을 판다면 다른 연도에 분산해 파는 게 유리하다. 일반적인 경우에는 양도소득에 대해 누진세율이 적용되기 때문에 연도별로 나눠야 낮은 세율을 적용 받을 수 있다. 또한 양도소득에 대한 기본 공제도 연도별로 두 번 받을 수 있다.
한편 양도세 부담이 커서 팔기 어려운 자산은 배우자나 자녀에게 증여하는 것도 고려해 볼 수 있다. 배우자에게는 10년 동안 6억 원 한도로 세금 부담 없이 증여가 가능하므로 이를 통해 취득가액을 높였다가 5년 이후에 팔면 양도 차익이 줄어들 수 있다. 또한 향후 전망이 괜찮은 부동산은 자녀에게 증여하면 양도세 부담이 없어지고 증여세만 부담하면 된다.
부동산을 매매할 때는 상황에 따라 다양한 절세 방법들이 있을 수 있으므로 미리 세무 전문가의 조언을 구하는 것이 좋다. 요즘에는 국세청 콜센터와 세무서의 민원봉사실, 각종 금융회사 등을 통해서도 무료로 세무 상담을 받을 수 있다.
