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| 구룡마을의 전경 /김범수 기자 |
감사원 감사 결과가 나왔는데도 서울시와 강남구청간 갈등이 해결 기미를 보이지 않으면서 구룡마을 개발이 무산위기에 처했다. 감사원은 절차상 하자가 있지만 서울시 개발 방식이 무효가 아니라는 감사 결과를 내놨다. 이에 따라 서울시는 일부토지 환지방식대로 개발하라고 강남구에 지시하고 있으나 강남구는 여전히 절차상 문제가 있다는 점을 들어 반대하고 있다. 애꿎은 주민만 속이 타는 모습이다.
지난 27일 감사원은 ‘구룡마을 개발사업 관리실태’ 감사 결과를 발표했다. 감사원은 “서울시가 개발방식을 바꾸고 재공람하지 않은 것은 ‘도시개발법’ 취지에 맞지 않지만 절차상 하자가 명백하지 않다”고 밝혔다.
서울시는 구룡마을을 수용과 환지 2가지 방식으로 개발할 계획이다. 서울시는 토지 소유자의 뜻에 바에 따라 토지 감정평가액 기준으로 보상금을 지급하거나 토지나 주택으로 돌려준다는 방침이다. 서울시 계획에 따르면 전체 25만6054㎡ 중 2~5% 면적을 환지(토지나 주택) 방식으로 보상한다. 개발은 SH공사가 맡아 진행한다.
토지주 400여명이 구룡마을 토지 25만6054㎡를 보유하고 있다. SH공사가 감정한 구룡마을 토지 가격은 1㎡당 자연녹지가 176만원, 공원 부지가 34만원이다. 200㎡ 토지를 갖고 있어도 보상금은 최대 3억5200만원이다. 해당 토지를 아파트로 환지 받을 경우 인근 개포주공아파트 시세인 5억원 정도만 시세가 올라도 이득이다. 다만 감사원 감사결과를 바탕으로 계산하면 전체 토지주가 환지 받을 경우 개발이익은 310억원이며, 대토지 소유주의 개발이익은 3억원에 그친다.
개인이 단독주택을 짓기를 원하면 소유 토지 넓이에 따라 단독주택 부지 166~230㎡를 돌려받아 집을 지을 수 있다. 연립주택의 경우 토지주 중 2인 이상이 조를 이뤄 연립주택 부지를 받아 연립주택을 지을 수 있게 한다. 최대 90㎡ 토지를 받을 수 있다. 아파트의 경우는 토지 보상비를 아파트로 받는다고 생각하면 된다. 최대 120㎡ 면적의 아파트를 받게 된다.
서울시 관계자는 “대부분 지역개발에서 단독주택 부지를 보상으로 돌려받으려는 경우는 거의 없고, 돈으로 돌려받지 않으면 아파트로 받으려는 경우가 많다”며 “전체 토지주가 아파트로만 받을 경우 전체 토지 면적의 2%만 환지되는 것”이라고 말했다. 기존에 가지고 있던 토지면적보다 좁은 아파트를 갖게 되더라도 향후 가격 상승을 기대해 아파트로 보상을 받는 것이다.
일부 환지방식을 도입하면 토지보상금 액수가 줄게 된다. 토지보상금은 채권발행을 통해 은행에 이자를 주고 자금을 끌어오는 경우가 대부분이다. 일부 환지방식 도입으로 이런 초기 자금 부담을 줄이겠다는 것이 서울시 방침이다.
강남구는 이 같은 개발 방식이 일부 토지주에게 특혜로 작용할 수 있다며 반대하고 있다. 토지를 반납하고 아파트로 보상받게 되면 개발 후에 얻을 차익이 과도하게 커질 수 있다는 이야기다. 서울시는 감사원 감사결과에 따라 일부 환지 개발 방식이 무효가 아니므로 강남구청이 조속히 개발 절차를 이행해야 한다고 주장한다. 강남구청은 감사원이 절차상 문제가 있다고 지적했는데도 밀어붙이기 식으로 일을 처리하고 있다고 지적했다.
감사원은 애매한 결과와 함께 서울시와 강남구과 협의해 조속히 이행하라는 지침을 내렸다. 하지만 양측은 협의하지 않고있다. 서울시는 무작정 감사원 결과를 바탕으로 무작정 진행하고 있다. 지난 1일 감사원이 감사결과를 공문으로 발송하자마자 개발방식이 무효가 아니라며 SH공사가 강남구에 구룡마을 개발 계획안을 제출하도록 했다. 강남구는 지난 2일 서울시의 이런 행보에 강하게 저항하고 나섰다. 결국 강남구는 SH공사가 제출한 일부 환지방식 개발계획을 반려했다.
양측 힘겨루기와 책임 회피식 행정에 정작 피해를 보는 것은 구룡마을 주민자치회다. 서울시와 강남구가 합의점 찾지 못하면 개발이 무산되고 구룡마을의 열악한 주거환경에 입주민은 그대로 방치되기 때문이다.
구룡마을 개발이 완료되면 토지주가 아닌 기존 거주민의 소득, 자산 등을 심사해 임대주택을 공급하게 된다. 이 때문에 강남구에서 반대하는 것 아니냐는 지적도 있다. 구룡마을의 한 주민은 “개발이 완료되면 현재 주민 일부에게 임대주택을 줘야하는데 임대아파트가 들어설 경우 집값이 떨어지고 주민 간 갈등이 발생할 우려가 있어 강남구에서 강하게 거부하는 것 아니겠냐”며 의구심을 표하기도 했다.
한 업계 전문가는 “서울시와 강남구 모두 입주민 의견을 적극적으로 반영하지 못하고, 토지주와 입주민 현황을 정확히 파악하지 못해 특혜 의혹이 나오도록 한 것도 문제”라며 “애당초 서울시도 절차상 하자를 만들지 않을 수 있었으며 강남구도 개발방식에 대해 무조건 거부하고 있어 애꿎은 주민들만 애가 타고 있다”고 말했다.
