초저금리 시대가 본격화되면서 수익형 부동산 시장에 투자자금이 몰리고 있다. 정부의 부동산 규제 완화와 한국은행의 기준금리 인하로 대출 부담이 줄면서 금리 레버리지(지렛대) 효과가 커지고 있어서다.
25일 국토교통부에 따르면 올해 2분기(4~6월) 수익형 부동산의 임대수익률 상승세가 뚜렷하다. 상업용 부동산 투자수익률은 2분기 1.66%로 전 분기(1.5%)보다 0.16% 포인트 올랐다. 연간으로 따지면 5.65%로 평균 2~3%의 수익률을 기록하고 있는 채권이나 금융 상품보다 수익률이 두 배 이상 높다.
공급 과잉이라는 오피스 빌딩 2분기 수익률도 1.59%로 1분기보다 0.14% 포인트 상승했다. 조사를 담당한 한국감정원 관계자는 “최근 부동산 경기 활성화에 대한 기대감이 오피스 시장에도 반영되면서 수익률이 오르고 있다”며 “시장이 활기를 띠면서 자산가치가 높아진 것도 수익률 상승에 영향을 준 것”이라고 설명했다.
특히 상가는 레버리지 효과가 다른 수익형 부동산 상품에 비해 크게 나타나면서 투자자들의 관심이 어느 때보다 높다. 보통 상가는 다른 상품에 비해 대출 규모가 커 금리를 인하하면 그만큼 수익률이 증가하는 것이다. 예를 들어 시세 7억원인 전용면적 40㎡ 짜리 상가를 대출 40%(2억8000만원)와 자기자본 60%의 비율로 분양받는다고 가정하면 금리 1%포인트 인하시 월 상환액은 20만원 정도 줄어든다. 이에 따른 연 수익률은 6.32%(금리 4.5%)에서 7.08%(금리 3.5%)로 오르게 된다. 실제로 서울지역 상가는 올해 2분기 들어 처음으로 임대수익률이 1㎡당 6만원을 넘어선 것으로 조사됐다. 부산·인천·대구·울산 등도 오름세를 나타내고 있다.
오피스텔 시장이 과잉 공급과 전세의 월세 물량 급증으로 수익률이 하락한 것도 상가시장이 반사이익을 보는 이유다. 부동산114에 따르면 올해 7월 말 기준 오피스텔 수익률은 5.75%로 임대수익률 집계가 시작된 2002년(8.13%) 이후 계속 하락세다.
신규 분양 상가도 계약률이 빠른 속도로 높아지고 있다. 서울 송파구 문정지구에 분양 중인 테라타워 상가는 지난달 초 분양에 들어간 지 한 달 만에 180여 개 점포가 대부분 팔렸다. 반도건설이 세종시 1~4 생활권에서 분양한 세종반도 유보라 아파트 단지 내 상가도 분양을 시작한 지 한 달 만에 90% 정도 계약이 이뤄졌다.
일부 상가는 웃돈까지 붙었다. 서울 송파구 문정지구 테라타워 상가의 경우 평균 3000만~4000만원, 위례신도시 중심 상권의 1층 상가는 5000만원 정도 웃돈을 줘야 하는 것으로 알려졌다. 국토부 통계를 보면 2분기 들어 상가 임대료(1층 기준)도 서울이 1㎡당 6만원을 넘어섰다.
박대원 상가정보연구소 소장은 “초저금리 시대가 도래하면서 수익형 부동산에 대한 투자 여건이 좋아진 것은 사실”이라면서 “공급이 많은 오피스텔보다 상가가 더 주목받고 있다”고 말했다. 그는 이어 “다만 지역적인 편차 등 다양한 위험 요소들이 존재하는 만큼 투자에 신중할 필요가 있다”고 덧붙였다.
