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■ 박PB의 머니콜 - 박훈규 하나은행 이촌동 골드클럽 PB
8월 1일 부로 담보가치인정비율 LTV가 70%, 총부채상환비율 DTI가 60%로 완화됐다. 즉 이런 조치가 저금리 기조 등과 맞물리면서 총부채상환비율(DTI)·주택담보대출비율(LTV) 등 부동 산 금융규제가 완화된 지 한 달 만에 수도권 아파트 시가총액이 1조7천억 원 이상 증가했다 . 부동산 가격이 조금씩 상승하는 움직임을 보이고 있다.
◇ 9.1 부동산대책 추가 발표, 핵심 내용은?
규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거안정 강화 방안이 발표됐다. 단순한 부동산 경기 활성화가 아니라 이제 조금 더 각론으로 들어가서 부동산 규제를 없애고 실질 적인 효과를 내겠다는 정부의 의지로 보인다.
9.1 부동산 대책 내용을 살펴보면 우선 재건축 가능연한 단축이다. 재건축 연한이 40년으로 되어 있던 서울, 경기, 부산, 인천, 광주, 대구, 대전 등 대도시와 수도권 내 아파트 재건 축 가능한 시간이 10년이나 단축되는 것이다. 기존 재건축 연한을 적용 하였을 때 1985년 이전에 지어진 아파트는 당장 사업 추진이 가능했었지만 1986년 이후에 지어진 아파트는 불 과 몇 년 후에 지어졌다는 이유로 재건축을 위해서 계속 기다려야 했다. 9.1 부동산 대책으 로 2년에서 10년까지 앞당겨 지게 되었다.
두번째는 재건축 안전 진단시 주민거주환경평가 기준 강화이다. 그동안 재건축 안전진단 심 의를 할때 주로 구조의 안정성을 위주로 심사를 했다면 이제는 생활에 불편이 큰 경우에는 재건축이 용이하도록 안전 진단시 주거환경 비중을 높였다. 구조적안정성 기준은 40%에서 20%로 낮아지고 주거환경평가 기준은 15%에서 40%로 강화 되어 재건축이 용이하게 됐다. 이렇게 되면 대상 자체가 늘어나는 효과가 있다.
세번째 사업시행인가 이전에 시공사 선정을 할 수 있도록 했다. 공공관리제를 공공지원제로 변경하고 토지 등 소유자 과반수가 원할 경우에는 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있게 되었다. 이는 조합이 보다 쉽게 자금조달과 사업 노하우 등을 지원받을 수 있게 되 어 정비사업의 추진이 탄력을 받을 것으로 예상된다.
네번째 임대주택 및 의무건설비율 완화이다. 수도권 과밀억제 권역 전용면적 85제곱미터 주택을 가구수 기준으로 60% 이상 연면 적 대비 50%이상 의무 건설하도록 규정되어 있었는데 연면적기준 자체가 폐지되고 또 임대 주택의 의무비율도 낮아지고 연면적 기준도 없어진다. 건설사 입장에서는 큰 수익이 가능해 지고 조합에도 추가 부담금이 낮아지는 효과가 생겨서 재건축 재개발의 환경이 좋아졌다고 보면 된다.
◇ 주택청약제도 손질…청약통장 활용 방안은?
수도권 1순위 자격요건이 가입 2년에서 1년으로 단축돼 1순위자가 급증하고 무주택 기간 등 에 따라 청약 당첨확률을 높여주던 가점제도가 완화돼 청약경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전 망 된다.우선 청약통장에 가입한 지 2년 된 1순위자의 경우, 추가적인 1순위자가 늘어나기 전에 적극적으로 청약에 나서는 게 유리하다. 청약제도 개편안이 내년 2월께 시행되면 청약 통장 1순위자는 전체 통장가입자(1,676만명)의 67%에 달하는 1,121만명으로 늘어나 경쟁이 더욱 치열해질 수 있다. 무주택자로 간주되는 가격기준도 '공시가 7,000만원 이하'에서 '공 시가 1억3,000만원 이하'로 확대돼 기존 유주택자 가운데 신규 무주택자로 분류돼 청약에서 유리한 고지를 차지하게 되는 자격자가 463만가구로 현행 기준보다 127만가구 늘어난다.
결국 중소형 주택 신청을 위해 청약예금 통장을 갖고 있던 수요자라면 기존 목적에 부합하 는 아파트를 찾아 연내 청약에 나설 필요가 있다. 전통적으로 중소형 선호도가 높은데다 예 치금 이하 주택은 자유롭게 청약할 수 있는 등 예치금 칸막이가 사라져 중소형 쏠림 현상이 더욱 심화될 공산이 크기 때문이다. 애초에 청약예금 통장에 1,500만원을 넣어놓고 원하는 주택형에 자유롭게 청약하는 것도 방법이다. 다면 시장이 중소형 위주로 재편되고 있는 만 큼 중대형 청약은 강남권 등에 국한하는 게 좋다.
앞으로는 수도권 일대 시세 2억원 전후의 빌라나 다세대주택을 보유하고 있는 경우 새 아파 트 청약시 유리한 조건에 놓인 만큼 청약통장이 없다면 가입을 서두르는 게 좋다. 이번에 새로 무주택자로 분류되는 기준인 '전용 60㎡ 이하' '공시가 1억3,000만원 이하'에 해당한 다면 갈아타기 대상으로 새 아파트 분양을 노려볼 만하다. 주택청약종합저축은 내년부터 총 급여 7000만원 이하인 무주택 세대주 근로자에 대해 소득공제 납입한도를 연간 120만원에서 240만원으로 확대한다. 약정이율도 1개월~1년은 연 2.0%, 1~2년은 연 2.5%, 2년 이상이면 연 3.3%로 웬만한 예·적금보다 높다. 아직 가입하지 않았다면 반드시 선택해야 할 상품이다.
◇ 규제완화 한다더니…재건축 정비구역 해제, 왜?
서울시는 지난 4일 마포구 신수13구역, 연남1구역과 강동구 고덕2-1·2지구 주택재건축 정 비구역 등 4곳의 해제 안건을 원안 가결 했다. 결국 재건축·재개발 현장이 그렇듯 사업장 내 문제 해결이 먼저라는 주장에 무게가 실리고 있다. 재건축 연한 축소 등 규제 완화보다 는 선행되야 할 문제는 따로 있다는 것이다. 재건축 사업 추진은 단지들의 몫이기에 사업성 여부에 따라 결정되는 것이다. 규제완화를 떠나 사업장 내 문제점을 해결해 나가는 것이 중 요하다. 결국 재건축 연한의 축소 같은 대책보다는 개발 사업성 여부와 주민들간의 동의가 먼저라는 것이다. 이 같이 주택 재건축 사업은 아파트 재건축보다 고려될 사항이 많아 사업 진척이 어렵다는 의견이 대다수다. 이와 관련 보다 현실적인 대책 마련이 시급하다는 주장 이다.
◇ 추석 이후 부동산 시장 전망은?
단기적으로 거래량도 조금 늘고 있고 부동산 시세 조사에서 처럼 시가총액이 늘고 있는 모양새이다.그러나 대형 평형 이 상에서는 가수요가 생길 가능성이 적고 유동성과 정책에 기대어 상승하는 부동산에 투자하 여 위험을 가중시킬 필요는 없다. 철저하게 실수요 개념으로 접근하고 오히려 이번 사이클 을 부동산 비중이 너무 많은 분들이 비중을 조절할 수 있는 시기로 보는 것이 좋겠다. 인구 통계나 산업의 구조 모든 것이 주택시장에서 가수요를 형성하기는 무리라고 보기 때문이다.
