[SBSCNBC][이슈분석] 집값 10주째 하락…‘전세금 반환’ 갈등 있다면?-경매학원, 인천경매학원, 부동산경매학원, OBS교육아카데미

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 최황수 건국대 부동산대학원 교수

부동산 하락세가 서울 강남권 재건축 단지를 필두로 수도권 전역으로 확산하고 있습니다. 이에 따라 세입자를 구하지 못하는 역전세난을 우려하는 목소리가 나오고 있는데요. 최근 얼어붙은 부동산 시장 진단해보겠습니다.

Q. 서울 아파트값이 10주째 하락하고 있습니다. 부동산 빙하기가 시작됐다, 이런 말까지 나오고 있는데 어떻게 분석하고 계십니까?

- 서울 집값 10주째 하락…2014년 이후 '최장'
- 양천·강남 중심, 재건축 투자자 빠져나가
- 규제 강화·공시가격 인상에 매수심리 '꽁꽁'
- 보유세 부담 피하려는 서울·수도권 매물 급증
- 실수요보다 재건축 단지, 가격 하락세 주도
- "입주 물량 폭탄, 집값 하락 부추기고 있다"
- 금융위기 수준 거래절벽…추가 하락 불가피

Q. 강남 지역만 놓고 보면 지난해 상승분을 다 반납했다고 합니다. 상황이 어느 정도입니까? 

- 작년 초 시세로 '원위치'한 강남…어느 정도?
- 고가·재건축아파트값 작년 초 수준 회귀
- 지난해 9월 최고가 대비 가격 3~4억원 급락
- 은마·목동14·엘스 등 3억~4억 안팎 '뚝'
- 강북지역 신축 아파트 거래가도 2억원 하락
- 9·13 약발 본격화…공시가發 '보유세 폭탄'
- 20억 호가한 개포주공 84㎡ 입주권 17억 매물로
- 강북 뉴타운아파트도 최고가서 1억~2억씩 급락
- "4월 아파트 공시가격 나오면 더 떨어질 것"

Q. 이런 가운데 지난 주말, 김수현 청와대 정책실장이 지금의 집값은 서민에게 여전히 높다면서 추가 안정책 검토를 시사했습니다. 집값이 지금보다 더 떨어져야 한다는 뜻인거죠? 추가로 꺼낼 카드 뭐가 있을까요?

- 추가 안정책 검토 시사한 김수현…추가 대책은
- 김수현 청와대 정책실장 "집값 여전히 높아"
- 도시설계 전문가 김수현, 종부세 도입 주도
- 김수현, 2011년 '부동산은 끝났다' 도서 출간
- 김수현 靑 정책실장, 서민 위한 집값 정책 지속

Q. 단독주택 공시가격 급등 우려에 대해서도 명확한 입장을 밝혔습니다. 오는 25일 정부가 단독주택 공시가격을 공개하는데요. 얼마나 오를지, 충격은 얼마나 될까요?

- 정부, 공시가격 현실화 예고…얼마나 오를까
- 김수현 "단독주택 공시가격 현실화 국민 공감"
- 공시가격 인상, 보험료·기초연금 등에 영향
- 정부, 공시가 최종 결정 21일→23일로 연기
- 경실련 "공시지가 시세반영률 38%…세금차별"

Q. 이렇게 부동산 시장이 얼어붙으면서 아파트를 팔려는 사람은 늘고 있지만 매수자들은 지켜보자는 쪽으로 옮겨진 모습입니다. 2008년 금융위기 때와 비교하는 분들도 계신데 앞으로 부동산 시장 전망은요? 

- 2008년 금융위기 때로 회귀?…하락 언제까지?
- 부동산 시장 눈치보기 극심…"집살 때 아니다"
- KB국민은행 '매수우위지수' 2013년 이후 최저
- 국토연구원, 주택매매시장 소비심리지수도 낮아
- '매매량' 85.6만건으로 전년대비 9.6% 감소
- 주택매매거량 급감 서울·수도권서 더욱 심화
- "오를 이유없다" vs. "유동자금 많다" 팽팽

Q. 상황이 이렇다 보니 역전세난 우려도 큰데요?

- 역전세난에…집주인-세입자 전세금 반환 분쟁
- 전세금보증 상품 가입 2배…"서울도 위험" 경고
- HUG 전세금보증 상품, 작년 1월 전체의 2배
- 주택 매매가격 하락, 세입자들 불안감 확대
- 보증금 안전장치로 전세금보증 상품 니즈 커져
- 지난해 전세금 반환보증금액 19조원 넘어
- 전세거래 실종…집주인, 자금마련 압박에 고심
- 계약만료 앞둔 세입자, 전셋값 못 받을까 걱정
- 주택도시보증공사 상품…17일까지 3965건 가입
- 갭투자 임대인多…전셋값 하락장에 문제 발생
- 입주물량 많은 지역 대단지 아파트 중심 출렁

Q. 이미 서울에서도 역전세난이 발생하고 있다고 하는데요. 전세금 반환을 놓고 갈등이 생길 때 어떻게 해결해야 하나요?

- 전세금 반환 갈등, 알아두면 좋은 해결책은
- 집주인, 적극적으로 나서지 않으면 결국 소송
- 집 팔아도 보증금 없어 끙끙…양측 '협의'가 최선
- 임대차계약 만료 후 '인도'해야 손배 청구 가능
- 우선변제권 상실…'임차원 등기' 신청 후 이사
- 세입자, 집주인에 대출이자 5% 지급 요청 가능
- 소송 제기 시, "대출이자 15% 청구 가능"

Q. 마지막으로 부동산 시장에 불어닥치 한파, 당분간 이어질 것으로 보이는데요. 실수요자 입장에선 일단 관망하는게 방법일지 어떻게 대응해야 할지 전략 좀 세워주시죠?

- 하향세로 돌아선 부동산 시장, 어떻게 대응할까
- 금융·세제·청약 규제 등 올해부터 본격 적용
- 종부세 세율 인상·DSR 전 금융권으로 확산
- 청약제도, 무주택자 위주 개편…실수요자 유리

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