서울 강남 재건축 시장에 재건축 부담금 공포가 커지고 있습니다. 강남권 핵심 아파트들이 재건축 단지 시공사 계약을
미루며 전면 검토에 들어갔습니다. '황금알을 낳는 거위'와도 같은 재건축 입지가 흔들린 것은 재건축 부담금 영향이 크다는 시선이 나오고
있습니다. 예상금액보다 높은 금액이 측정되면서 주민들의 걱정은 더 커지고 있습니다. 과연 조합원과 정부의 합의가 제대로 이뤄질 수 있을지, 다시
강남권이 재건축 바람이 불 것인지 자세히 짚어보겠습니다.(코칭 : 최황수 건국대부동산대학원 겸임교수)
◇ 재건축 예정
강남권 아파트, 줄줄이 재검토 돌입…이유는?재건축 초과이익환수제 때문입니다. 초과이익 환수는 준공시 실거래가
상당액에서 추인 승인시점에 개별주택 공시가격을 빼준 후 남는 금액을 가지고 일정비율을 곱해서 산정하도록 되있는데, 서울같은 경우 통상 추인
승인시점에서 준공까지 평균 10.8년 정도 소요됩니다. 그런데 이 기간동안 주택가격이 많이 오르게 되면, 최대 1억1천만 원을 초과하는 금액의
최대 50%까지 초과이익 환수금을 부담하도록 돼 있는 부분이 재검토에 영향을 미쳤다고 보여집니다.
법적으로 초과이익 환수의
유예기간인 2017년 12월31일까지 관리처분계획인가 신청을 하지 않은 모든 단지가 해당됩니다. 구체적으로 잠실주공 5단지, 반포주공 1단지
1, 2, 4주구를 제외한 모든 재건축 단지가 연기 대상 또는 미뤄지는 단지로 보면 되겠습니다.
◇ 지난해 반포현대
아파트 부담금 1억 원 훌쩍 넘겨…10억 원도 가능하다?심각한 상황으로 보여집니다. 제도자체가 존재하는한 현재
재건축을 추진하는 초기단지라던가 중간정도 추진되는 단지의 경우에는 모두다 해당되고, 극단적으로 보면 재건축 추진 자체가 불가능한 것 아닌가하는
시장 분위기도 감지가 되고 있습니다. 더불어 최근 가격이 많이 상승하다 보니까 초과이익 계산식에 의하면 그 차익이 계속 커지기 때문에 초과이익
환수금도 계속 커질 우려도 존재합니다.
최초 추진 승인 시점에서 준공시까지의 기간이 기산일이니까 인근의 신규 아파트 가격이 높을수록
재건축 추진기간이 긴 단지일수록 10억 원까지 기록할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이런 사례가 실제로 계속 발생한다면 기존의 아파트 가격에서
사업비에다가 초과이익 환수금을 더한 금액이 인근의 비교대상 아파트보다 높아지게 되면, 재건축 추진자체가 아예 어려울수도
있습니다.
◇ 미래 이익까지 가정하고 계산?…재건축 초과이익환수제 논란
쟁점은헌법재판소에 헌법소원이 제기 돼 있는 상황으로 헌법소원의 결과는 예측할 수 없지만, 사회적 분위기상 위헌
판결이 나기는 어려울 것으로 보여지고 있습니다. 2006년 9월달에 재건축 초과이익 환수에 관한 법률이 재정 되었을때부터 불거졌던 문제이기도
합니다. 법률의 취지가 과도한 불로소득을 막기위한 절차적인 문제와 기준시점에 대한 문제가 계속 이야기되고 있습니다. 평등권침해에 대한 이야기도
불거지고 있는데, 재건축 초과이익 환수라는 것이 재건축에만 부과되는 이익 환수이기 때문에 재개발이라던가 이런쪽에는 부과가 안되고 있는
상황입니다. 똑같은 개발이익이 나는 사업을 한쪽에만 부과하는 것에 대한 불만스러운 시각들이 존재하는건 사실입니다.
◇
쑥쑥 오르는 재건축 부담금, 주변 아파트 시세 때문?…공시가격 따른 시장 영향은주변
아파트 가격이 있고, 신축되는 아파트의 가격이 높다보니까, 재건축이 준공되면 인근 바로 직전의 새 아파트보다도 가격을 선도하는 측면이 생겨서,
주변의 아파트값이 비싸지면 당연히 준공시의 실거래가가 상당히 비싸지므로 보수 자체가 올라가게 됩니다. 당연히 초과이익 환수금액도 늘어나는 구조로
되어있습니다.
공시가격이 올라가게 되면 당연히 가격도 오를 수 있습니다. 아무래도 공시가격이 매매가격을 초과하기는 아직까지 어려운
상황이라면 공시가격 상승에 따라 매긴 매매가격에도 충분한 영향을 줄 수 있어서 초과이익 환수금 및 재건축 부담금이 늘어나는 것은 일종의 수순으로
보여집니다.
공시가격 인상이라는 것은 현재 부동산 규제에 의하면 불가피한 측면들이 분명히 있습니다. 보유세 현실화 때문입니다. 이
규제로 인해서 초과이익 환수에도 직간접적으로 영향을 미치는것은 현재 사실입니다. 현재로서는 그 방법밖에 없는것이 맞는데, 적용 시점의
현실화라던가 적용하는 계산식에 대한 개선의 움직임들도 조금씩 늘어나고 있기 때문에 향후 추이의 변화가 예상됩니다.
(영상으로
보기 ☞ [손바닥경제] 환수제 피해 절차 미루는 강남 재건축 단지…시장 영향은)구성 / 편집 : 최대건 (SBSCNBC
뉴미디어부)
입력 : 2019-01-08 15:30 ㅣ 수정 : 2019-01-08 15:30
