경매 재테크 망치는 3가지 ‘악재(惡材)’
부동산 경매 시장에 젊은 사람들이 몰리고 있다. 일부 돈 있는 어르신들의 전유물로 여겨지던 부동산 경매 법원에 20~30대가 몰리는 것이다. 특히 젊은 직장인들이 새로운 재테크 수단으로 바쁜 시간을 쪼개 입찰에 뛰어드는 추세다.
턱없이 낮은 금리 때문에 예·적금만으로는 원하는 재테크가 어려울 뿐 아니라, 경매의 진입장벽이 생각보다 낮다는 것이 많이 알려진 덕분이다.
그러나 아무리 법에 따라 보호받는 경매 절차라지만, 너도 나도 부동산 경매에 뛰어드는 것이 과연 괜찮을까. 18년간의 경매 투자를 통해 ‘북극성주’라는 닉네임으로 유명해진 실전고수 오은석 씨는 “경매 재테크를 쉽게 봐서는 안 된다”고 잘라 말했다. 그는 저서 <나는 월세 받는 직장인이 되기로 했다>를 통해 경매 재테크를 망치는 3가지 요인에 대해 이야기한다.
◆수익률도 모르면서 낙찰부터=우선 ‘수익률도 모르면서 낙찰만 받으려는 생각’이다. 많은 사람들이 낙찰만 받으면 집이 생기고 수익을 낼 수 있다고 생각하지만, 정말로 중요한 것은 낙찰 받은 부동산으로 얼마나 많은 수익을 얻느냐이다. 즉, 수익률을 높일 수 있는 물건을 찾아내고, 수익률을 높일 수 있는 금액으로 입찰하는 것이 경매 재테크의 가장 기본인 것이다. 이를 위해서는 철저한 사전조사와 현장답사를 통해 부동산에 대해 많은 공부를 하는 것이 중요하다. 뿐만 아니라 한 번 낙찰 받기까지 여러 차례 패찰 되는 것도 감수해야 한다.
◆대출에 대한 전략·원칙 전무=‘전략과 원칙 없는 무분별한 대출’이다. 부동산 경매는 1000만원 안팎의 적은 금액으로 투자가 가능하지만, 이를 위해서는 대출금을 많이 활용할 수밖에 없다. 오씨는 “독이 되는 대출이 있고, 약이 되는 대출이 있다”고 밝혔다. 다시 말해 대출이자를 나의 자본으로 변제해서 생활비의 압박이 심해지면 독이 되지만, 월세 등의 타인 자본으로 변제할 수 있다면 길게 오래가는 투자가 가능하다는 것이다. 내가 관리할 수 있는 대출금과 이자의 규모를 잘 생각해서 실행하는 것이 현명한 전략이다.
◆경매가 만병통치약=‘경매 재테크는 만병통치약이라는 생각’이다. 경매가 다른 재테크보다 리스크가 적은 편이지만, 그것은 공부와 노력을 통해 리스크를 줄일 수 있기 때문에 가능한 일이다. 이것은 반대로 말하면 별다른 노력 없이 경매를 시작했다가는 수익은커녕 재앙을 불러올 수도 있다는 뜻이다. 경매가 대중화되면서 ‘대박’이 터지는 경우는 드물어졌다. 그러므로 경매로 대박을 냈다는 사람들을 경계하고, 뭐든지 직접 배우고 발품을 팔며 차근차근 노력하는 것이 진짜라고 오은석 저자는 말한다.
오씨는 “경매는 혼자 하는 게임이 아니다”라고 설명했다. 경매를 하다 보면 셀 수 없이 다양하고 복잡한 상황에 맞닥뜨리게 되는데, 정해진 답이 없으므로 궁리하고 고민하며 해결해야 한다. 그때마다 가장 도움이 되는 것은 언제나 사람이다. 따라서 인맥을 돈독히 쌓고 멘토를 따라 공부를 하며 꾸준히 노력하는 것만이 정답이다.
