[아시아경제] "노후대비 부동산투자, 20대부터 하라"

 

청년실업에 시달리며 '88만원'세대로 거리를 방황하는 20대들에게 노후대비를 하라고 권유하는 이가 있다. 황준석 연금형부동산연구소장(39)이다. 그의 설명을 듣다 보면 수긍이 간다. 황 소장은 자신이 20대 후반 부동산 투자에 뛰어들어 직접 현장에서 축적한 노하우를 살려 10여년 이상 노후 대비 투자컨설팅을 해왔다. 이미 부동산실전투자서 '답없는 월급쟁이 닥치고 나처럼 해 수익형 연금형 부동산이 답이다', '월세 300만원 받는 월급쟁이 부동산 부자들'로 수많은 독자들을 확보하고 있다. 또한 방송, 강연, 저술, 실전 상담 등으로 눈코 뜰새 없이 바쁜 '연금형부동산투자 전도사'로 잘 알려져 있다

황 소장은 여러 투자상품 중에서도 부동산에 대한 신념은 절대적이다. 황 소장은 "우리나라 50대 이상의 자산 분포는 80 % 이상 부동산"이라며 "기존 자산 관리 및 신규 투자를 통해 수익 확대 등 다양한 재테크 방법을 실현할 경우 노후를 안정적으로 보낼 수 있다"고 설명했다. 이어 "부동산을 통한 노후대비는 20대부터 하는 것이 좋다"고 단언했다.

황 소장이 노후대비로 부동산 투자를 권유하는데는 그만한 이유가 있다. 그 이유로 서른 살도 안 돼 도시형 아파트 두채를 구입, 월 수익 70만원을 얻고 있는 김상인씨를 꼽았다. 김씨는 고등학교 2학년 때 스물아홉살인 친구 누나가 5층짜리 건물주가 되는 것을 보고 놀라 일찍 부동산 투자에 눈 떴다.

김씨는 고등학교 졸업과 동시에 취업전선에 뛰어들어 3년만에 6000만원을 모았다. 김씨는 이를 종잣돈으로 투자에 나섰다. 첫 대상은 마침 관심이 높아지고 있던 도시형생활주택, 7년전 그는 상도동에 소재한 도시형생활주택 69㎡을 융자 6000만원 등 1억1000만원에 구입했다. 이후 김씨는 전세 3000만원, 월세 50만원에 반전세형으로 임대했다 .

다시 2년 지나 인근에서 비슷한 가격의 도시형생활주택을 1억2000만원에 구입, 이 물건 역시 전세 3000만원, 월세 50만원에 임대했다. 여기서 김씨는 전에 구입한 집의 전세비 3000만원, 2년간 저축한 수익 4000만원 등 7000만원과 기존 주택이 안고 있는 전세비 3000만원을 안고 은행 융자 2000만원을 얻어 두번째 집을 구입했다. 따라서 김씨의 투자금은 은행융자 8000만원, 전세비 6000만원, 자기 투자금 9000만원 등으로 이뤄져 있다. 월세 수익 중 30만원은 은행이자를 갚고 70만원의 수익을 얻었다.

최근 김씨는 신규 투자를 중단하는 대신 우선 한채를 반전세에서 월세로 돌렸다. 앞으로 나머지 한 채도 같은 방법으로 월세로 전환할 예정이다. 따라서 한달 수익은 85만원으로 높아졌다. 또한 오피스텔이나 임대형 다가구주택 등 수익형 상품 등으로 자산과 고정수익을 높이는 방법으로 재테크를 실현, 일찍부터 노후에 대비한다는 계획이다.

황 소장은 "현재 도심형 부동산 상품의 투자 수익률은 6, 7% 수준인 반면 은행 금리는 4%에 머물고 있어 레버리지(지렛대)효과도 기대할 만하다"며 "부동산 투자는 목적의식만 있으면 1억원 미만의 소액으로도 충분히 할 수 있다"고 말했다. 황 소장은 "김씨처럼 20대에 부동산 투자를 시작할 경우 60대에는 얼만큼 수익이 생길 지 상상해 보라"며 "바로 부동산 투자는 안정적인 수익상품을 찾느냐에 달려 있다"고 설명했다.

황 소장이 제안하는 투자 기법은 ▲ 작은 것부터 일찍 시작하라 ▲ 시세차익은 기대 말고 철저히 수익형 상품을 노려라 ▲ 레버리지 효과를 감안하되 과도한 차입은 피하라 ▲ 수익률 보장 등 과대 광고에 속지 마라 ▲ 자신만의 경험을 통한 투자기법을 만들라 등으로 요약된다. 황 소장 자신은 노후대비를 위한 부동산 투자를 어떻게 하는 지 묻자 "나 역시 부동산 투자 원칙을 철저히 지키며 10년 이상 자산 확대를 위한 투자를 진행하고 있다"며 "부동산 초보자들이라면 주변에 현혹되지 말고 먼저 공부를 한 다음 직접 실전 경험을 통해 터득해 나가라"고 조언했다.

이어 "수익을 따질 때 현장조사가 면밀히 이뤄져야 한다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 한 지역내에서 같은 평형이라도 월세가 50% 이상 차이가 나기도 한다. 같은 단지내에서도 최대 30% 차이가 나기 때문에 물건을 고를 때는 정보 못지 않게 현장 확인이 중요하다"고 강조했다.

또한 황 소장이 전하는 실패 사례는 타산지석으로 삼을 만하다. 10여년전 정상후씨(38)부부는 부모로부터 강남에 10여억원 아파트를 물러받았다. 얼마 후 정씨 부부는 강남아파트를 6억원에 전세 주고, 판교에 전세보증금 4억원에 이주했다.

대신 정씨의 아내는 차액 2억원으로 판교역세권 내 대형 상가에 커피프랜차이즈점을 열었다. 정씨 아내는 장사 경험이 없어 1년도 채 안 돼 문을 닫았다. 그러나 인테리어 등으로 들어간 비용을 제대로 건지지 못 해 1억5000여만원을 까먹었다. 엎친데 덮친 격으로 집주인이 전보증금 2억원을 올려달라고 하는 바람에 용인 죽전으로 이사를 갈 수밖에 없었다.

황 소장은 "인근에 주인 세대가 있는 원룸다가구주택으로 옮겨 타 고정 수익을 얻는 것이 좋겠다고 권유했으나 결국 변두리로 계속적으로 밀려나가게 됐다"며 "부동산 투자 운용은 출발이 중요하다. 처음 어느 상품에 어떻게 투자하느냐에 따라 성패가 좌우된다"고 설명했다. 황 소장은 앞으로 부동산리츠 및 자산관리회사 등을 설립, 연금을 원하는 이들에게 종합서비스를 제공하는 게 꿈이다.