권리금 책임없고 명도도 가능
세입자의 권리금을 보호하는 내용을 담은 상가건물임대차 보호법 개정안이 국회를 통과함에 따라 법원 경매로 나온 상가의 매력이 한층 커졌다. 경매로 매입하면 권리금 보장 부담을 질 필요가 없는 데다 기존 세입자를 자유롭게 내보낼 수 있어서다.
17일 부동산업계에 따르면 상가건물임대차 보호법 개정에도 불구하고 경매로 상가를 낙찰받은 투자자는 기존 임차인의 권리금에 대해 책임을 지지 않아도 된다. 개정안은 임차인이 계약 종료일 3개월 전부터 계약 종료일까지 새로운 임차인을 구해 권리금을 회수할 수 있도록 하고 있다. 이때 건물주는 기존 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해하면 안 된다. 그러나 경매로 상가를 매수하는 투자자는 임대인이 아니어서 권리금에 대해 책임을 질 필요가 없다. 최광석 로티스합동법률사무소 변호사는 “개정안은 임대인과 임차인의 권리금 관계에 대해 규정하고 있다”며 “낙찰자는 임대인과 지위가 달라 권리금으로부터 자유롭다”고 설명했다.
경매로 상가를 매입한 낙찰자는 기존 세입자를 쉽게 내보낼 수도 있다. 개정안에 따르면 세입자는 건물주가 바뀌어도 최대 5년까지 나가지 않아도 된다. 그러나 경매에선 얘기가 달라진다. 등기부등본상 앞서는 채무(근저당 가압류 등)가 있으면 세입자가 대항력을 상실하기 때문이다. 법무법인 열린의 정충진 변호사는 “상가건물의 대부분이 선순위 금융회사 대출을 끼고 있어 세입자가 경매에서 대항력을 유지하는 사례는 많지 않다”며 “후순위 임차인은 낙찰자가 요구하면 건물을 비워야 한다”고 설명했다.
이에 따라 임차인들은 더욱 신중하게 점포를 선택할 수밖에 없게 됐다. 세든 건물이 경매에 들어가면 대항력과 권리금 회수 기회를 상실할 수 있는 까닭이다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “선순위 대출금액이 적어 경매에 들어가더라도 보증금을 배당절차를 통해 회수할 수 있는 상가를 골라야 한다”고 강조했다.
