[부동산시장 뉴 트렌드<2>]전셋값 상승·1~2인 가구 증가·진화된 평면·저금리 기조 과잉공급 우려도…미분양 리스크, 중·대형 적절히 안배해야
(세종=뉴스1) 진희정 기자 = 부동산시장에 변화의 바람이 불고 있다. 전세난으로 촉발된 부동산시장의 변화는 30~40대 실수요자의 전면 등장, 중소형주택 강세, 빌라·다세대·경매 인기, 기업형 임대주택(뉴스테이)시장 개막, 새로운 주거문화 등장 등의 새로운 트렌드를 만들어내고 있다. 5회에 걸쳐 부동산시장의 뉴 트렌드를 점검해보고 미래 변화 모습을 조망한다.<편집자 주>
최근 주택시장에서 전용면적(전용) 60㎡이하 소형면적 아파트의 몸값이 높아지고 있다. 가격이 오르고 거래량도 증가하고 있는데다 분양시장에서는 순위내 마감 행진이 잇따르고 있다.
이유는 다양하다. 전셋값 상승으로 실수요자들이 내집마련에 적극 나서면서 상대적으로 갈아타기가 수월한 소형면적이 인기를 끌어서다. 이렇다보니 주택건설업체들도 중소형면적 위주로 상품을 구성하고 있다. 여기에 평면기술 발달로 서비스 면적이 넓어지면서 발코니를 확장할 경우 중대형에서 거주하는 효과를 누릴 수 있다.
부동산 전문가들은 이러한 현상이 당분간 지속될 것으로 내다보고 있다. 주택대출 금리가 최저수준이다 보니 이참에 내집마련을 적극 고려하는 수요자가 늘고 있어서다. 다만 전셋값 상승에 따른 주택구입이 늘면서 가계대출의 부실 가능성을 우려하는 목소리가 높아지고 있는 만큼 무리한 주택구입은 경계해야 한다고 조언하고 있다.
◇서울 일부, 중소형면적 중대형면적 가격 역전현상 2일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 5월말 기준 수도권 아파트 전용 60㎡이하 3.3㎡당 매매가격은 1070만 원으로 나타났다. 이는 3.3㎡당 992만 원이었던 2년 보다 무려 7.86% 상승한 것이다. 이 기간 동안 전용 60㎡초과 85㎡이하와 전용 85㎡초과 아파트 값은 각각 5.13%(3.3㎡ 1071→1126만 원), 0.68%(3.3㎡ 1316→1325만 원)를 기록하며 전용 60㎡이하의 상승률을 훨씬 밑돌았다.
일부 지역에서는 85㎡ 이하 중소형면적이 오히려 중대형면적 아파트 매매가격을 추월하는 역전현상 마저 일어나고 있다. 2006년말 서울의 전용 85㎡ 이하와 85㎡ 초과 아파트의 3.3㎡당 매매가격 격차는 772만 원 수준이었다. 2006년은 수도권 아파트 가격이 급등했던 시기로 재건축 단지와 중대형면적 아파트가 가격 상승을 이끌었다. 하지만 소형면적과 중대형면적 아파트 가격 격차는 2008년 글로벌 금융위기 이후 줄기 시작했다.
2009년 563만 원이었던 것이 Δ2010년 536만 원 Δ2011년 486만 원 Δ2012년 412만 원 Δ2013년 353만 원 Δ2014년 324만 원으로 계속 줄었으며 올해에는 3313만 원까지 좁혀졌다. 특히 동작구와 서초구 등 일부 자치구는 전용 85㎡ 이하 소형면적이 중대형면적을 추월하는 가격 역전현상이 나타나기도 했다. 이 중 동대문구는 전용 85㎡ 이하 아파트 매매값이 3.3㎡당 1292만 원으로 85㎡ 초과 아파트 1154만 원보다 138만 원이 높았다.
이밖에 Δ동작구 132만 원 Δ관악구 109만 원 Δ금천구·성북구 82만 원 Δ강북구 78만 원 Δ서초구 66만원 Δ서대문구 5만원 등으로 85㎡이하의 3.3㎡당 가격이 더 높았다. 이런 가운데 소형과 중대형면적간의 아파트값 격차는 더 줄어들 가능성이 있다. 최근 분양한 아파트의 경우 소형면적수록 3.3㎡당 분양가가 높게 책정돼서다.
◇수도권 청약시장, 60㎡ 이하 70% 가량 1순위 마감 매매에서 뿐만 아니라 아파트 신규 공급도 소형이 대세다. 금융결제원에 따르면 올 1분기 수도권에서 분양한 전용 60㎡이하 주택형은 총 74개 타입으로 이중 62개 타입이 순위네 마감을 했고 50개 타입은 1순위에서 마감됐다. 즉 전용 60㎡이하 주택형 10개 타입이 공급되면 7개 타입은 1순위에서 마감이 되는 셈이다.
예컨대 수도권에서 청약성적이 가장 좋았던 '동탄역 반도유보라아이비파크 6.0' 전용 59㎡는 89가구 모집에 1만1150명이 몰리면서 125.28대 1의 경쟁률을 기록했다. 청약성적이 저조했던 경기도 화성시 봉담읍의 '봉담 2차 우방아이유쉘'의 경우 전용 59㎡만 유일하게 순위내에서 모집 가구수를 채웠다.
이같은 트렌드는 입주물량에서도 확인할 수 있다. 국토교통부가 발표한 올해 5~7월 사이 전국 입주예정 아파트는 모두 6만1011가구로 이중 중소형면적이 전체의 91.3%를 차지하는 것으로 조사됐다. 전용 60㎡ 이하가 1만9086가구, 60~85㎡는 3만6612가구, 85㎡는 5313가구에 불과하다.
반도건설 관계자는 "높아진 전셋값으로 전세금을 빼서 내 집 마련을 하기가 다른 주택형에 비해 수월하고 최근 분양하는 아파트들이 아무리 못해도 16㎡(5평) 이상의 서비스 면적을 제공하고 있다"며 "3.3㎡당 분양가가 소형이 중대형을 추월했다고는 하지만 총액으로 계산했을 때 소형이 여전히 저렴해 일반 수요자들 입장에서는 소형을 선택할 수 밖에 없다"고 설명했다.
소형면적이 인기를 끄는 데는 몇가지 요인이 있다. 과거 베이비부머 세대들의 경우 부모를 모시는 경우가 많고 자녀들의 수가 증가함에 따라 집을 늘려갈 필요가 있었지만 최근에는 1~2인 가족이 늘면서 굳이 중대형 면적을 구입할 필요가 없어서다.
가장 큰 원인으로는 전셋값 상승에 따른 부담 때문에 내집을 마련하는 실수요가 증가해서다. 실제로 서울이나 수도권 인기지역의 전셋값에 돈을 조금만 더 보내면 수도권에 내집을 마련할 수 있게 됐다. 수도권에서 분양을 마치고 계약에 들어간 한 아파트는 계약자의 80% 이상이 30~40대다. 30대가 46%, 40대가 35%로 저금리에 적은 금액만 대출받아도 부담없이 내집을 마련할 수 있어서다.
최근 분양되는 소형면적은 발코니 확장과 평면특화 등을 통해 과거의 중대형면적에 비해 효율성에서 뒤지지 않는다는 점도 인기요인이다. 소형면적의 평면을 살펴보면 전용 59㎡가 과거 85㎡에 비해 구성이나 공간의 활용도 등에서 차이가 없다. 방 3개에 부부 전용 화장실을 두고 있으며 오히려 더 효율적인 수납공간을 갖춘 경우도 많다.
이렇다보니 주택건설업체들도 소형위주의 공급을 늘리고 있다. 이에 대해 전문가들은 과도한 소형면적 위주 공급은 또 다른 리스크가 될 수 있다고 지적한다.
주택산업연구원이 2009년 대비 주택 규모별 미분양 감소율을 집계한 결과 60㎡ 이하 소형은 7% 감소했다. 중형(60~85㎡)과 대형(85㎡초과)의 감소율이 각각 71%, 87%인 것과 비교하면 낮은 감소율이다.
김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "현재 미분양 흐름은 대형 비중이 높았던 예전과 달리 소형 비중이 증가하는 추세"라며 "건설사들이 소형만 공급하다가는 오히려 미분양 리스크를 안게 될 것"이라고 말했다.
이어 "저금리와 부동산 정책 등에 따라 주택 구매 여건이 좋아진 만큼 중·대형에 대한 소비자의 니즈도 늘고 있다"며 "현재 주택이 필요한 가구는 3~4인 가구인 만큼 소형과 중·대형 공급을 적절히 안배하는 것이 향후 리스크를 줄일 수 있는 방법"이라고 강조했다.
함영진 부동산114리서치센터장도 "최근 집값이 오름세를 이어가고는 있지만 지속적인 가격 상승 부담으로 관망심리도 나타나고 있다"며 "어느 정도 전세금 기반의 종자돈을 보유하고 있고 거주 안정성을 목적으로 인하된 금리 등을 활용해 소형이든 중대형이든 자신에 맞는 주택을 구입하는 판단이 필요하다"고 덧붙였다.
2015.05.31/뉴스1 © News1 최진모 디자이너
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