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| 버블세븐 지역 중 목동지역의 낙찰가율 증가세가 두드러졌다. |
# 5월 14일 광주지방법원. 광주 북구 문흥동에 있는 호반 아파트 85㎡ 경매에 17명이 참여했다. 최저 매각가는 1억150만원이었지만 팔린 금액은 전 유찰가(1억4500만원)에 근접한 1억4329만원이었다. 낙찰가율(매각가율)은 98.8%.
# 6월 4일 오전 대구지방법원 경매8계. 대구 수성구 범물동에 있는 범물창신맨션 아파트 122㎡가 2억2500만원에서 한 차례 떨어져 1억5750만원에 경매로 나왔다. 최근 경매 시장을 선도하는 지역답게 17명이 경합을 벌여 최초 감정가의 99.2%에 해당하는 2억2310만원에 팔렸다. 2등도 2억2301만원을 적어낼 정도로 치열한 경합을 벌였다.
그동안 부동산 가격은 강남3구가 가격 상승의 진원지가 된 이후 강남에서 강북으로, 이어 수도권을 거쳐 지방으로 열기가 확산되는 동심원 구조였다. 그러나 최근 사례에서 보듯 최근 경매 시장은 지방이 서울, 수도권 지역을 압도하고 있다.
서울과 지방의 비대칭 현상이 고착화된 것은 2010년부터다. 부동산 시장 패러다임이 시세차익에서 임대수익으로 변하면서 부동산 가격 상승의 동력이었던 강남 재건축 아파트 가격이 우하향 곡선을 그린 때문이다. 오래도록 숨죽이고 서울, 수도권 지역 가격 상승만 바라보던 지방 부동산 시장이 신규 공급 지체에 따른 수급 불균형과 상대적으로 저렴한 투자비용 그리고 시세의 80~90%대에 달하는 전세가 등에 힘입어 반등했다. 더불어 서울, 수도권 부동산 가격이 임계점에 도달하자 풍선 효과가 나타나면서 지방 부동산이 강세를 보이기 시작했다.
대구 지역 낙찰가율 100% 돌파
대법원 경매정보에 따르면 대구 아파트 낙찰가율은 4·1대책이 발표된 직후인 4월에 무려 100.3%(5월 96.4%)를 기록했다. 전달 93.6%에 비해 한 달 만에 6.7%포인트나 껑충 뛰어 전국에서 가장 뜨거운 경매 열기를 자랑했다. 이어 광주가 94.9%, 울산이 91.7%의 낙찰가율을 각각 기록했다. 반면 서울은 78.7%로 3월의 78.6%에 비해 0.1%포인트 상승에 그쳤다. 지방 부동산 시장을 선도해온 부산은 88%로 대전(85.2%)과 함께 가장 낮은 수치를 보였다. 부산 아파트 시장이 성숙기에 접어들었기 때문이다.
그동안 주택 시장을 선도해온 버블세븐 지역은 4·1대책 효과가 제한적인 것으로 나타났다. 부동산태인에 따르면 버블세븐 지역 중에서도 4·1대책 효과가 가장 미미한 곳은 강남3구다. 5월 경매에 부쳐진 버블세븐 지역 아파트 544개를 조사한 결과 강남3구 낙찰가율은 78.25%를 기록, 여타 버블세븐 지역 중 가장 낮았다. 강남3구는 5월 응찰자가 291명으로 한 달 만에 28.5%(116명) 줄고 입찰 경쟁률도 7.4 대 1에서 6.19 대 1로 감소했다. 이는 강남3구가 외부효과에 대한 변동성이 가장 높다는 뜻. 부동산 시장의 체질(그간 강남3구는 가장 먼저 가격이 오르고 가장 늦게 가격이 떨어졌다)이 변하고 있다는 점을 실감할 수 있다.
버블세븐 지역 중 5월 낙찰가율 증가세가 두드러진 곳은 목동, 분당, 평촌 등 3곳이다. 이들 지역 아파트 경매 낙찰가율은 목동 82.33%, 분당 82.3%, 평촌 82.35%로 모두 82%대를 기록했다. 특이사항은 버블세븐 지역 중 중대형 평형이 집중적으로 낙찰되면서 한동안 경매 시장에서 고전을 면치 못했던 용인 지역도 반등세로 돌아섰다는 것. 용인은 지난해 5월 낙찰가율이 65%까지 떨어졌으나 1년 만에 78.92%를 기록하면서 80%를 목전에 뒀다.
강남3구와 나머지 지역 간에 온도 차가 발생한 이유는 아파트 가격 때문이다. 강남3구에는 4·1대책 수혜를 받지 못하는 고가 아파트(낙찰가 6억원 또는 85㎡ 초과)가 타 지역에 비해 많아 실수요 위주로 시장이 형성됐다. 5월 27일 수원지법 성남지원에서 진행된 분당구 금곡동 소재 하우스토리 아파트 경매에서 최고가 매수인 김 모 씨는 최초 감정가 7억8000만원의 76.9%인 5억9999만9999원을 적어내 낙찰받았다. 참여자가 4·1 부동산대책 혜택(6억원 이하 양도세 감면 혜택)을 받기 위해 고심한 흔적을 볼 수 있다.
4·1대책 발표 이후 경매 시장은 과열 양상을 보이고 있다. 특히 고가로 경매에 낙찰되는 일이 늘어났다. 5월 이후 경매 시장이 다소 변하고 있으므로 주의해야 한다.
5월 22일 서울서부지방법원 경매2계. 서울 은평구 응암동에 있는 277.76㎡ 원룸 주택이 경매에 나와 10억800만원에 팔렸다. 이미 두 차례 유찰돼 최초 감정가(13억원)의 64%인 8억3200만원까지 떨어졌지만 송 모 씨가 10억원을 훌쩍 넘겨 주인이 됐다. 하지만 송 씨와 경합을 벌인 2위 응찰자의 입찰가는 9억1388만원에 불과했다.
1위와 2위의 격차가 무려 9400여만원에 달한 것은 송 씨가 5월 들어 경매 시장이 변하고 있음을 간과한 결과다. 부동산 거래 침체기에는 시장에 선행하는 경매의 속성상, 4월 경매 열기가 지역과 종목을 불문하고 뜨겁게 달아올랐다. 4·1대책 직후 기대감이 달아오른 덕분이다. 그러나 5월 들어 경매 시장에 균열 조짐이 나타나고 있다.
경매 시장에서는 여러 지표 중 참여자가 선행 역할을 한다. 참가자가 먼저 줄어들고(증가) 이어 낙찰가율이 떨어지고(오르고) 마지막으로 낙찰률이 하락(상승)한다. 5월 들어 경매 시장 참여자가 전달에 비해 눈에 띄게 줄고 있음에도 낙찰가율은 4월과 비슷한 수준, 즉 낙찰가율이 떨어지지 않는 이유는 시차 때문이다. 참여자와 낙찰가율 사이에는 통상 한 달 내외의 시차가 존재하는데 이런 엇갈림으로 5월 낙찰가율이 강보합세를 유지하고 있다. 이런 이유로 시장은 이미 5월 초를 기점으로 정점에서 내리막길을 걷고 있지만 참여자들은 4월의 고가 낙찰 사례에 준해 예정가를 산정하기 때문에 고가 낙찰 사례를 자주 볼 수 있다.
5월 2일 서울중앙지법 경매4계에서 낙찰된 15건 중 무려 9건이 단독 응찰이었다. 이날 도곡동 타워팰리스 165㎡는 1명이 참여했음에도 최저가(16억원)보다 무려 2억1700만원 더 많은 18억1700만원을 적어낸 원 모 씨가 최고가 매수인이 됐다. 경매정보업체 지지옥션에 따르면 경매 물건당 평균 응찰자 수는 3월 말 6.9명에서 부동산대책이 발표된 4월 첫 주에는 7.2명으로 올랐다가 5월 중순부터 하락하기 시작해 6.3명까지 떨어졌다.
경매 시장은 1~2달 정도는 자체 열기로 움직일 수 있다. 그러나 일반 부동산 시장의 하위 시장인 경매 시장이 자체 힘만으로 지속하는 데는 한계가 있다. 따라서 일반 부동산 시장이 상승하지 않으면 결국 경매 시장의 반등세는 일회성에 불과하다. 또한 일반 부동산 시장 역시 거시경제로부터 에너지를 공급받는다는 점을 감안하면 4·1 부동산대책은 실물경기가 살아나지 않는 한 약효는 제한적일 수밖에 없다.
경매의 제1 전제는 시세보다 싸게 사기임을 감안할 때 수시로 일반 부동산 시장과 경매 시장의 동향을 확인해야 한다. 특히 참여자들이 유념해야 할 부분은 4월 경매 시장 동향을 염두에 두고 입찰하면 안 된다는 점이다. 4월은 새 정부의 첫 부동산 로드맵에 대한 높은 열망에 기대 참여자들이 이것저것 재지 않고 일단 물건을 잡고 보자는 선점 투자시기였다면, 5월은 일반 부동산 시장이 동조 현상을 보일 조짐이 없자 한발 물러나 관망세로 돌아선 시기이기 때문이다. 무엇보다 다가오는 6월 말로 취득세 감면 혜택이 종료될 뿐 아니라 계절적 비수기가 겹쳐 거래 절벽이 재현될 가능성도 매우 높아 주택 시장이 다시 하락세로 반전할 가능성이 크다. 따라서 4월 이전 상황으로 돌아가 예정가를 산정할 필요가 있다.
