법정지상권의 성립,
민법 366조의 법정지상권이 성립하기 위해서는 저당권설정 당시에 토지와 건물이 동일한 소유자에 속하여야하고 건물이 건축되어 있어야한다. 근저당설 정당시에 건물이 없어 토지만 평가하여 근저당권을 설정 하였는데 후에 건물이 건축되어 지상권의 제한을 받는다면 그 토지의 담보가치는 크게 감소 한다. 저당권자는 담보 가치가 크게 저하되어 손해를 입게 된다.
이러한 관게로 근저당 설정당시에 건물이 건축되어 있어야 법정 지상권이 성립 한다. 이건물은 담보설정당시 미등기상태에 있었어도 후에 소유권보존등기를 하고 건물이 토지 소유자와 다른 타인에게 양도되면 건물 양수인은 법정지상권을 갔는다,
미등기건물을 대지와 함깨 매수하였으나 소유권이전 등기를 받은 대지에 대해서만 설정된 저당권이 실행된 경우에는 저당권 실행으로 인한 법정지상권은 성림 하지 않는다,
건물을 이용하기위한 법정지상권이 성립되면 토지소유자는 건물을 점유하는 자에 대하여 건물로부터 퇴거를 구할수 없다.
건축물이 없는 토지를 저당권을 설정 하였는데 후에 건물이 건축물이 건축되었으면 법정지상권은 성립되지 않고 저당권자가 건물까지 함깨 경매를 신청 할수있다.
신축중인 건물의경우,
저당권 설정당시에 건물이 건축중이었을 경우에도 법정지상권 성립이 가능하다.
건축중인경우 독립된 건물이 되기 위해서는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 만들어 저야 한다.
신축건물인 경우는 경락대금 납부 시점에 이미 지하층만 이라도 구분소유권의 대상이 될수있는 구조가 갓추어지면 지상층 부분이 골조 공사만 이루어진채 벽이나 지붕 등이 설치되지 않았다 하더라도 독립된 건물로써 요건을 같추었다고 본다.
토지에 관하여 저당권 설정당시 토지소유자가 건물을 건축중이었는데 그것이 사회관념상 독림된 건물로 볼수있는 정도에 이르지 않았어도 건물의 규모와 종류가 외형상 예상할수있는 정도까지 건축이 진전되어있는 경우에는 저당권자는 완성될 건물을 예상할수 있음으로 법정지상권을 인정하여도 건물측의 손해가 아니라 는 입장이다.사회경제적으로 건물을 유지할 필요가 인정되기 때문에 법정지상권 성립을 인정한다.
관습법상 법정지상권,
법상의 법정지상권이 규율하지 못하는 부분을 보완하기위해 생긴 관습이 결국 성뭄법인 법정지상권과 같은 결과를 같게된다.
동일인 소유에 속하였던 토지와 건물중 어느한쪽이 매매등의 원인으로 소유자가 달라질때 그건물을 철거한다는 특약이 없는이상
건물소유자가 당연이 취득하는 지상권을 관습법상 법정지상권 이라고 한다. 건물로써 요건만 갖추면 되고 보존등기 여부와 관계없이 성립한다.
미등기 건물을 대지와함깨 매도하였으나 대지에 관해서만 매수인 앞으로 소유권이전 등기가된 경우는 관습상의 법정지상권이 성립하지 않는다.
건물철거의 합의가있는 경우는 건물소유자의 법정지상권을 취득할수 없다.
철거의 합의는 형식적으로 건물을 철거한다는 내용뿐만 아니라 건물을 철거하므로써 토지의 계속 사용을 그만 두고자하는 내용의 합의가 인정될수 있어야 한다.
구건물을 철거하고 새로운 건물을 건물소유자 명의로 다시신축하기로 합의한 경우는 토지의 계속 사용을 그만두고자 하는 내용의 합의로 볼수 없다는 것이다.
신축건물의 원시취득.
경매나 매매로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라지기전에는 동일한 소유로 있던 토지와건물이 법정지상권의 성립대상 이다.
그런데 신축건물은 건물 등기부 상의 소유자와 관계없이 자기의 노력과 재료를 들여 그 건물을 신축한 사람이 그 건물의 소유권을 원시 취득 한다.
이런경우는 법정지상권이 성립하지 않을수가 있다. 신축건물은 건물 등기부상에 소유자 표시와 관계없이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람이 건물의 소유권을 취득한다.
그러나 완성된 건물을 미리 합의하여 소유권을 귀속하기로 한자에게 소유권이 귀속 된다.
공유관계
공유로 등기된 토지의경우 공유자 한명이 그 지상의 건물을 소유하면서 토지공유지분에 저당권을 설정한후 저당권 실행으로 토지공유 지분의 소유권이 제3자에게 넘어간 경우는 공유자1인이 다른 공유자 지분까지 지상권 설정의 처분행위를 허용하는 것으로 되어 그 토지에 관해 건물소유를 위한 법정지상권의 성립을 부정 한다.
경매에서 외관상으로는 토지가 공유지분으로 되어 있는데 건물은 소유자를 달리하면서 경계확정이 분명한 경우 그토지 공유지분들은 구분소유적 공유관계로 인정될 가능성이 높음으로 법정지상권의 성립을 고려해서 입찰해야 한다.
[OBS부동산 연구소.]
