1.명도소송(명도 등 청구의 소)의 의미 및 상대방
가.의미.
잔금을 납부하고 소유권이전등기까지 경료한 낙찰자가 낙찰부동산의 인도를 거부한 세입자 등의 점유자를 상대방으로하여 소송을 통하여 목적부동산으로부터 강제퇴거시키고자 하는
"소"를 말한다.
나.명도 청구의 소의 상대방(피고)
1)인도명령신청의 대상인 점유자(채무자/소유자 등)였으나 낙찰자가 인도명령신청을 하지 아니하여 낙찰잔금납부일로부터 6개월이 경과한 점유자.
2)배당받지 못한 세입자/경매기입등기이전에 점유를 개시한자 등 점유 당시 그 점유에 대하여 정당한 근원은 있었으나 낙찰자에게 대항력 없는 점유자
3)주의사항
가)전입신고없는 상가 등의 임차인도 경매기입등기이전에 점유를 개시 했다면 인도명령에 의한 강제집행의 대상이 아니라 소송 ("명도 등 청구의 소")을 통하여 퇴거를 시켜야하는
명도소송의 상대방이 된다.
나)임대차계약 등이 없이 무상으로 점유하는 점유자도 명도소송의 상대방이다.
다)인도명령 또는 명도소송의 승소판결상 퇴거명령에 기한 강제집행에 의하여 강제퇴거된 자가 재침시에도 명도소송의 상대방이 된다.
다.명도소송을 신청할 수 있는 자(명도소송시 원고) & 신청시기
1)신청적격
낙찰자 또는 그 승계인 ( 상속 등의 일반승계인은 물론 매매 등으로 소유권을 이전받은 특정승계인도 명도소송을 제기할 수 있다. )
2)신청시기
명도를 거부한 점유자 중
가)배당받을 금원이 있어 배당기일이 되어야 배당표가 확정되는 주택임차인 등의 점유자는 배당기일에 비로소 점유부동산을 낙찰자에게 명도할 의무가 발생하므로 낙찰자는 배당
기일로부터 명도를 청구할 수 있다.
나)배당받을 금원이 없는 상가 등의 임차인은 낙찰자가 낙찰 잔금을 지급하고 유효한 소유권을 취득한 시점부터 점유부동산 을 낙찰자 에게 명도할 의무가 있다. 따라서 낙찰자는
이때부터 명도를 청구 할 수 있다.
다)주의사항
인도명령신청의 경우에는 잔금납부 후 소유권이전등기 없이도 신청이 가능하나, 명도소송을 제기하려면 소유권이전등기가 선행되어야 한다.
2.명도소송시 청구의 내용( 목적물 명도&차임 )
가.경락부동산 명도청구
판결상 주문 " 피고는 원고에게 별지목록기재 부동산을 명도하라"
나.임료 등 청구
판결상 주문 " 피고는 원고에게 1999.11.11.부터 명도완료시까지 매월 각 금 500,000원에 해당하는 임료를 지급하라"
다.소송비용 등 청구
판결상 주문 "소송비용은 피고의 부담으로 한다."
명도소송시 청구내용 및 패소시 점유자가 부담할 청구내용은 위와 같이 크게 3가지이다.
3.명도소송에 의한 강제집행 절차
점유이전금지 가처분신청 > 명도 등 소송을 위한 소장 접수 > 심리 및 결심(변론) > 승소판결 > 집행문부여신청(판결문에 집행문부기) > 강제집행신청( 명도소송 집행 접수 ) >
강제집행비용예납(집행관에게 위임하는 집행위임장첨부) > 집행관의 강제집행 실행 > 낙찰자에게 목적물 명도
4.참고사항
가.배당을 받을 수 있는 세입자(단,낙찰자에게 대항력 없는 경우)
위 임차인은 패소할 경우 공탁된 배당금에서 소송비용/임료 등이 변제 될 수 있으므로 낙찰자와 명도소송은 주의를 요한다.
나.소송기간
통상 1심에서 종결되는 데 소요기간은 4~6개월 정도이다. 드물지만 항소/상고 등 2심/3심으로 진행될 경우 1년이상 걸릴 수 있다.
다.명도소송시 비용
1)변호사 선임비
통상 점유부분가액(전세보증금상당액)의 10% 즉 최소 200만원이상~명도목적물가액의 10%의 범위내
2)강제집행비용
강제집행을 집행관에게 위임하여 할 경우 집행관수수료 등의 노무비 / 집행접수비 등 통상 100~200만원/가구
라.낙찰자 승소시 세입자에게 청구할 수 있는 비용
1)변호사선임비용 중 법정변호사비용( 100만원이하의 금액)
2)소송진행을 위해 낙찰자가 지출한 비용 즉 인지대/송달료 등 의 소송비용 및 부대비용
3)강제집행비용 즉 집행접수비용 / 집행관 등의 노무비용
4)낙찰잔금지급일 또는 배당기일로부터 명도시까지 기산한 임료(차임)상당의 금원
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