1.부동산에서 유치권의 의미/성립요건
유치권은 아직도 우리 민법이 명괘하게 정의를 내리지 못하여 논란도 많고 또 그 성립요건에 대하여 학설도 다양한 권리이다.
따라서 이 내용을 전부 설명하자면 두꺼운 책 한권으로도 부족하기 때문에 경매목적 부동산에 성립하는 유치권에 대하여만 감히 설명해보고자 한다.
가.부동산에서 유치권의 의미
채권이 경매목적부동산 자체로부터 발생한 경우에 한하여 채권자가 채무자로부터 채권을 변제받지 못할 때 채무자 또는 부동산소유자/그 승계인(상속등의 포괄승계인/매매.경락
등의 특정승계인 불문)에게 채권의 만족(변제)을 얻을 때 까지 목적부동산을 점유(인도를 거절)할 수 있는 권리를 말한다.
나.유치권의 성립요건
1)채권이 경매목적부동산 자체에 대하여 발생한 채권이어야 한다.{이견으로는 채권발생원인과 목적부동산사이에 결연성(직접적인 인과관계)이 있으면 인정해야 한다는 견해도 있으나 우리 판례 및 민법은 이를 인정하지 아니하는 것으로 해석한다.}
2)채권자가 목적부동산을 점유하여야 한다.
점유에는 직접점유, 또는 간접점유(채권자를 위하여 제 3자가 점유하는 것,즉 임대 등)도 무방하다.
그러나 간접점유의 경우 채무자의 동의없이 한 제 3자의 점유는 채무자의 유치권 소멸청구에 의해 소멸하므로 채무자의 동의 없이 점유를 이전하면 유치권은 소멸할 수 있음을 유의해야 한다.
점유는 계속되어야 하고 점유를 상실하면 유치권은 즉시 소멸하고, 다시 점유하였을 때 유치권자는 권리를 회복한다.
즉 경락자로부터 채권의 변제를 받을 때까지 목적부동산을 점유하고 있어야 한다.
3)점유에는 정당한 권원이 있어야 한다.(적법한 점유)
즉 실력행사 등에 의한 무단점유/불법점유는 아니된다.
따라서 도인(도둑)/침입자의 점유는 점유할 권원이 없는 점유로 본다.
4)채권이 변제기에 있어야 한다.
변제기에 대한 약정이 없으면 채권자의 점유즉시 유치권은 성립한다.
5)유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.
임대차/사용대차 등의 계약당시 원상회복의무 등을 약정하면 유치권 발생을 배제하는 특약을 한 것으로 본다.
[주의:통상 임대차(전세)계약서에 부동문자로 표기되어 있다.]
6)점유하는 부동산이 반드시 채무자의 소유일 필요는 없다.
다만 채권이 점유하는 부동산 자체로부터 발생하여야 하는 것은 당연하다.
그러나 부동산의 경우에는 선의취득의 규정이 없기 때문에
위 규정은 채무자 소유의 부동산에서 채권이 발생하고 채권자가 점유하는 도중,또는 채권발생후 소유권이 이전된 경우만을 의미하는 것으로 해석함이 타당하다.(다수설)
다.유치권행사 중 피담보채권의 소멸시효가 중단된는지 여부
민법 제326조에 명문으로 규정된 바와 같이 유치권의 행사는 유치권이 담보하는 피담보채권의 소멸시효에 영향을 미치지 못하므로,
유치권자는 소멸시효중단의 이익을 얻을 수 없다는 점을 유념하여야 한다.
2.경매실무에서 발생하는 유치권의 종류
가.필요비/유익비 등 지출비용
경매목적부동산상의 임차인 또는 점유자/제 3취득자(경매개시 후 소유권을 이전받은 소유자)가 목적부동산의 현상유지 또는 가치증가를 위하여 지출한 비용을 변제받지 못했을 때, 경매절차 중 필요비/유익비 등 비용상환청구권에 대한 배당요구를 실기한 경우에는 경락자를 상대로 유치권을 행사할 수 있다.
(필요비/유익비의 성립요건에 대하여는 배당순위 > 필요비/ 유익비 상환청구권 편을 참조바란다.)
나.공사대금
건축주(소유자)와 도급계약을 체결하고 건물을 신축/증.개축 하거나 또는 대수선하고 그 공사대금을 전액 변제 받지 못한 경우에 공사한 자는 공사한 대금의 변제를 받을 때까지 그 건물을 점유하여 경락자를 상대로 유치권을 행사할 수 있다.
경매목적부동산상에서 발생하는 대부분의 유치권이 이에 해당한다.
3.유치권자의 권리행사 방법/효력
가.낙찰기일까지 경매법원에 권리신고
권리신고의 유무를 불문하고 정당한 유치권이 있다면 경락자에게 대항할 수 있으나, 권리신고를 하지 아니하면 경매절차의 이해관계인이 되지 못하므로 항고도 할 수 없다.
권리신고를 한 경우에 경매법원에서 정당한 권원에 의해 채권이 성립되어 유치권의 성립요건에 해당한다면 입찰물건명세서에 "유치권 있음" 또는 "유치권 성립여지 있음"
이라고 표기되어 낙찰가가 상당히 저감되는 요인이 된다.
이를 악용하여 유치권신고를 하고 응찰하여 낙찰가저감의 이득을 보려는 매수신고인(대부분 임차인 또는 점유자 등)이 많아서 유치권이 입찰물건명세서에 표기되는데에는 상당히 엄격한 심사 및 그 채권에 대한 입증자료(확정판결/공정증서 등) 가 요구된다.
물론 입찰물건명세서에 유치권이 표기되었다 하더라도 입찰물건명세서는 실체적권리까지 확정하는 효력이 없기 때문에 경락자는 후일 명도소송 등을 통해 유치권의 부존재가 입증되면 유치권자의 채권액을 부담할 필요가 없다.
나.유치권의 효력
1)이해관계인으로서의 효력
낙찰기일까지 권리신고를 함으로써 이해관계인이 되면 채권자로서 보증금공탁 없이 즉시 항고할 수 있다.
그러나 낙찰기일까지 권리신고를 하지 아니하면 이해관계인이 되지 못하여 항고하더라도 그 항고는 각하된다.
2)배당순위
경락자(또는 그 승계인)에게 주장할 수 있을 뿐 배당은 받을 수 없다.
3)경매실행권
배당을 받지 못하는 권리기 때문에 형식적 경매라하여 임의경매신청의 절차에 준하여 경매를 신청할 수 있다.
그러나 경매실행을 위해서는 유치권의 원인채권에 대한 확정판결/공정증서 또는 명백한 중거가 요구되는 것이 실무처리의 예이다.
4)목적물 과실 수취권
유치권자는 채무자(소유자)의 동의를 받아 목적부동산을 사용/수익하여(임대/전대 등) 그 수익금을 채권에 충당할 수 있다.
따라서 응찰자는 유치권의 존재유무에도 각별한 신경과 주의를 요한다.
물론 신고한 유치권이 성립요건에 저촉되어 사실상 인정되지 아니하는 경우가 대부분이지만, 만약 증거가 명백하거나 명도소송에서 경락자가 패소하게 되면 유치권의 원인채권액을 경락자가 부담해야 한다는 사실을 명심해야 한다.
왜냐하면 경매실무에서는 유치권의 실체적 존부에 대하여는 경매법원은 관여하지 아니하고 있고 그 다툼은 당사자해결 (합의/소송 등에 의한 해결)을 원칙으로 하기 때문이다.
