매각공고를 보면 "제시외물건"이라는 표현을 자주봅니다.
등기부상에 나타나지 않는 기존건물의 증개축 부분이나 미등기의 부속물 따위를 일컫는 말이다.
이"제시외물건"이 경매의 목적물에 포함되는지 즉 경락인이 그 소유권을 취득하는지가 문제 입니다.
이런경우의 해결방법을 알기 위해서는 종물이 무엇인지를 알아야 합니다.
제시외 물건이 종물이나 부속물인 경우에는 경락인이 같이 매수하는 결과가 되지만 독림된 물건이라면 경락인의 소유가 되지 못한다.
감정평가가 되었는지 만으로는 충분하지 않으며 입찰자가 혼자의 힘으로 판단할수 있어야 소송에 휘말리지 않게 됨니다.
먼저 종물이 무엇인지를 보겠습니다.
종물이란 독림한 물건임에도 주물의상용에 이바지하는 관계에있는 것을 말합니다.
종물이기 위해서는 일정한 요건이 필요한데 .
1} 주물의 상용에 이바지할것.
종물은 주물의 상용에 이바지하는 관계에 있어야하고 주물의 상용에 이바지한다는 것은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게하는 것을 말하는 것으로서 주물의 소유자나 이용자의 상용에 공여되고 있더라도 주물 그 자체의 효용과 직접적인 관계가없는 물건은 종물이 아니라 할것이다.
(대판 97다3750) 따라서 책상.티브이.난로.등은 가옥의 종물이 될수없다.
2} 장소적 밀집성
주물과 종물은 장소적으로 밀집해야 합니다.
그러나 일시적으로 분리하여도 종물성을 잃지는 않는다 할것입니다.
3} 독립한 물건이어야 한다.
종물은 주물의 구성부분은 아니며 법률상 독립한 물건 입니다.
예컨대 배와 노 주택과 별채의 창고는 각각 독립한 물건이며 주물과 종물의 관계에있다 할것 입니다.
그러나 정화조는 건물의 구성부분이지 종물이 아닙니다.
그리고 토지에 심어저있는 수목도 그 토지의 일부이지 종물이 아닙니다.
또한 주물.종물 모두 부동산이건 동산이건 상관 없읍니다.
*토지위에 수목이 있는 경우에는 항상 주의해야 합니다.
토지경매를 업으로 하는 분들도 간과하는 경우가 많은데 깐깐한 상대를 만나면 낭패를보는 경우가 있을수 있습니다.
만일 목적 토지위에 과수나 기타 수목이 있는 경우에는 관할등기소에 들러서 임목등기가 되어 있는지를 확인해야 합니다.임목 등기가 되어있지 않다면 그 수목들은 따로 명인 방법을 갖추고
잇지않는한 그 토지의 일부에 지나지 않으므로 경락인은 토지와 함께 그 수목들의 소유권도 취득하게 되므로 문제가 되지 않습니다.
그러나 임목등기가 되어있고 그 등기부 상의 임목소유자가 토지의 소유자와 같은 사람 이라면 토지를 낙찰받아 소유권을 취득하게되는 경우에 그 임목을 위한 법정지상권이 생겨나게 됨니다.
이부분에 대해서는 법정 지상권에서 다시 보겠습니다.
4} 동일소유자 에게 속해야 합니다.
다른 소유자에게 속하는물건 사이에 주물.종물의 관계를 인정하면 주물의 처분으로 종물에대한 제3자의 권리를 침해할 우려가 있기 때문 입니다.
예컨대 판례는 횟집으로 사용하는 점포건물에 거의 붙여서 횟감용 생선을 보관하기위하여 따로 신축한 수족관 건물은 위 건물의 종물이라고 하였 습니다(대판 92도3234) 또한 판례는 백화점건물의 지하2층 기계실에 설치되어있는 전화교환 설비는 위 백화점의 종물이라고 하였고 낡은 가재도구 등의 보관장소로 사용되고 있는 방과 연탄 창고는 본채에서 떨어저 축조되어 잇다고 하더라도 본채의 각 종물이라고 하였습니다.
이러한 종물은 주물의 처분에 따른다는 것이 민법의 규정입니다.
예컨대 주물을 매매한 경우에는 특별한사정이 없으면 종물도 매매의목적물에 포함되며 뿐만 아니라 경매를 통하여 주물의 소유권을 취득하면 종물에대한 소유권도 취득하게 되는 것입니다.
이러한 법리는 종된 권리에 관해서도 마찬가지 입니다. 지상권에 기하여 타인의 토지위에 있는
건물이 경매된 경우 그 경락인은 건물의 소유권뿐만 아니라 지상권도 함께 취득하는 것입니다.
임의 경매에 있어서도 같은 법리가 적용 됨니다.
즉 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 건물이나 종물에대해서도 미침니다. 따라서 공장건물이나 토지에관하여 민법상의 일반 저당권이 설정된경우 그 저당권의 실행으로 경락받은 자는 그 공장건물이나 토지의 종물 또는 부합물의 소유권도 취득합니다.
마찬가지로 갑소유의 토지에 을이 지상권을 설정받아 건물을 신축하고 그 건물에 을이 병을 위하여 저당권을 설정한 경우 병의 저당권실행으로 그 건물을 경락받은 정은 특별한 사정이없는한 지상권도 취득하게 됨니다.
경매생각...
[OBS부동산 연구소]
